2022年4月1日，未能按期刊發2021年年度業績的佳兆業開始停牌，此后的每一天，公司都在為復牌努力。

這段“禁閉期”持續了將近一年。

(資料圖片僅供參考)

3月10日，佳兆業正式復牌交易，以0.57港元的價格低開，開盤后股價急挫，一度跌近40%，隨后有所回升，最終報收0.66港元，跌幅為21.43%，總市值46.3億港元，較停牌前的58.93億港元縮水超12億港元。

于佳兆業而言，復牌是公司在化債路上取得的階段性的勝利。截至2022年6月末，該公司有合計約871.47億元的銀行及其他借款發生違約，脫困之路依舊任重道遠。

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遲來的年報

佳兆業是今年首家復牌的出險房企，達成復牌的條件之一是公布財務業績。

復牌前一日晚間，佳兆業披露了2021年年報以及2022年上半年的未經審核業績。這兩份遲來的“成績單”并不好看，但更重要的是履行信批義務動作本身所傳達的信號。

2021年，該公司實現合約銷售額923.52億元；營收約355.45億元，較2020年下降36.27%；對應歸母凈利潤虧損約127.27億元，上一年同期則為盈利54.47億元，跌幅達到333.64%；同期毛利率為13.02%，凈利率-37.3%。

這一年，佳兆業還有補充土儲的動作，全年摘地17宗，權益計容建筑面積約254萬平方米，其中的61%位于大灣區，華西、長三角及環渤海分別占20%、12%、6%，合計權益地價255.83億元。

相關的外拓投資活動在2022年開始停滯，公司經營情況也持續下行。

截至2022年6月末，佳兆業的合約銷售額僅有104.97億元，平均每個月約17.5億元，較2021年上半年的638.54億元大幅下滑。受此影響，公司同期營收較2021年上半年下降55.33%至134.31億元；歸母凈利潤虧損約76.73億元，同比下滑355.5%；毛利約23.11億元，上一年同期則為92.78億元。

因處置資產變現，截至2022年上半年，佳兆業擁有的房地產項目數量從2021年底的227個減少為220個，對應總土儲面積減少178萬平方米至2740萬平方米，其中60%位于大灣區，而深圳及廣州市場占該區域的38%。

曾有報道指出，佳兆業曾在爆雷后不久梳理出一份資產處置清單，涉及價值818億元的18個深圳項目，對應銀行融資203億元，截至2022年9月，其正式轉讓8處資產，項目轉讓用地面積約363公頃。

負債情況來看，截至2022年6月末，該公司的總借款金額為1314.91億元，其中約1065.37億元須在一年內償還、約81.9億元須在一至兩年內償還、約63.3億元在未來兩至五年內到期，剩余的部分則在五年后償還。

而其同期對應的現金及現金等價物約為108.84億元，較2021年末減少33.5%，這其中還有約56.62億元為受限資金。若剔除受限資金，公司現金短債比僅0.03倍，扣除預收賬款的資產負債率上升至83.4%，凈負債率增至313.2%。

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債務“炸彈”

這一連串數據直觀地反映了佳兆業所面臨的困境。自2021年下半年理財產品爆雷以來，該公司負債水平、經營數據、現金流量等核心指標均急劇惡化，如今的局面已經是公司多方努力的成果。

2022年3月的年報季里，新力、寶龍、世茂、融信、融創、恒大、奧園、花樣年等多家房企宣布年報延期，這其中有17家企業目前仍處在停牌狀態。

根據相關規定，若上市企業持續停牌18個月，則港交所有權將其摘牌。按此來看，那些于2022年4月1日開始停牌的房企，它們達成復牌的最后截止時間是2023年9月。

為了復牌，佳兆業于2022年6月更換審計機構。除年報編制外，審計機構還需要幫助公司證明遵守上市規則第13.24條，即發行人須有足夠的業務運作并且擁有相當價值的資產支持其營運。

因而，該公司在2021年的年報中也強調，截至報告期內的資產總值約為2901.3億元，“集團以具足夠價值的資產開展業務”。

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香頌資本董事沈萌告訴《國際金融報》記者，佳兆業這類出險房企的復牌有兩種可能，一是根據港交所要求，到期必須復牌，另一個可能是企業解決了問題主動復牌，“如果是前者、被動復牌的話，那么二級市場的拋壓就會很大，但倘若是后者則屬于利好，會提振投資者信心”。

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在其看來，這也是今日佳兆業股價跌幅收窄的原因，他指二級市場存在過度拋售的壓力，但有些屬于過度恐慌，一些投資者會抓住相應的機會買入。

有資深地產人士對記者直言，港交所給到每家停牌公司的時間都是一樣的，佳兆業先復牌是因為給到他們的時間已經快用完了，再不復牌就得退市了。因此，復牌也不代表風險都已經解除了，更不能說明公司狀況已經好轉。

誠然，尚未解決的資金問題仍是一顆不定時“炸彈”，佳兆業也在業績報告中表示將全力以赴盤活資產回籠資金，積極化解流動性危機。

有消息稱，早在爆雷之初，佳兆業便獲得了離岸債券持有人所提供的重組方案，彼時公司未償還的境外債為117.8億美元；去年9月底，離岸債權人又向佳兆業提供了另一份債務重組方案，即以20億美元收購其已停工的住宅項目，并且還提出將對公司美元債券提供23億美元的本金減免，并將注入5.5億至7億美元(約43億至55億港元)的新股本。

佳兆業對這些方案均未作出公開表態。2022年上半年，該公司境內完成了多筆融資展期，另有多個項目完成債務重組實現盤活，項目復工復產復銷；而對于境外債，其表示將持續與境外債權人進行建設性對話，以期盡快與所有境外債權人達成全面解決方案。

一個有力的支撐是，截至2022年6月末，佳兆業手中仍有176個城市更新項目尚未納入土儲，占地面積約5394萬平方米，這部分資產是公司化債的重要籌碼。

記者? 吳典

編輯? 左宇

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