春節后樓市不斷迎來利好消息，多地放松限購政策，有的城市則下調首套房利率。雖然價格上的體現還不明顯，但一些城市在成交量上已經有了體現。而且3月7日下午，住建部部長倪虹在“部長通道”接受采訪時也表示，對房地產市場的企穩回升充滿信心，并強調要穩住房地產，大力支持剛性和改善性的住房需求，提振信心。

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倪部長提到了房地產市場的“456”概括：“房地產的相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%用在住房上。”的確，房子對于一般普通人來說，從來都是“大件”商品，它不僅是用來住的，還有很強的金融屬性，是很多家庭的“財富存儲器”。所以，不管是自住還是投資，價格的漲跌起伏都會牽動很多人的心。

而隨著樓市的部分回暖，多地二手房業主開始抱團“保衛房價”。杭州一小區業主呼吁，“請不要再賤賣你的房子，建議在原來的基礎上向上調整1W+”。長沙一高檔小區業主也在群里發言，認為小區掛牌價太低了，便宜沒好貨，建議其他業主提高掛牌價。還有西安的業主提議，制定“三年分步漲價行動計劃”，將小區價格目標定為2026年達到4萬元/㎡，并提議審核每個業主的成交價格。

那么業主們這種抱團取暖“保衛房價”的行動，是否能夠成功，是否能夠達成“促漲”的愿望？回答這個問題，要從時間和空間兩個維度來看。時間上，要看房地產市場是處于上行區間還是下行區間，是一個賣方市場還是買方市場；而空間上，則要看具體是哪個城市，哪個地段，甚至是哪個小區以及周邊配套等等。

很多人都知道“買漲不買跌”的說法，尤其是在前些年市場火爆時，連夜排隊搶號的場面估計很多人還有印象。其背后邏輯很簡單，預期房價將繼續上漲，那么現在不買后面再買，花同樣的錢就只能買更小的面積。所以，人們都愿意貸款加杠桿買更大的房子。而相對于房子將來的升值空間，貸款付出的那點利息幾乎可以忽略不計。

但是沒有永遠只漲不跌的市場，房地產市場也是如此。如果房價下行空間打開，人們預期不再是看漲而是看跌，那么即便是剛需購房也會傾向選擇持幣觀望。因為如果預期判斷對了，后面房價真的下跌了，那我手里同樣的錢，就可以購買更大的房子，何樂而不為？

需要注意的是，上面都是從買房者的角度來看的，若是轉換下視角身份，從賣房者的角度來看，就會有一些變化。如果市場處于上行區間，賣房子的人當然也希望賣一個更高的價格，但他不會無限等待下去讓房價漲到一個他絕對滿意的價格。這個時候如果有同小區的業主幫忙“抬一下”價格，可能就真會有“助攻”的作用。

比如一個賣房的業主，已經跟買房子的人談得差不多了，但對方還是希望能再優惠一點，雙方還在做著最后的博弈。賣房的人恰好急需用錢，但又不想再降低任何價格。那么如果此時，同小區的其他業主掛牌價適當提高一點，那么房價上漲的壓力就會給到買方這一邊，就會促使他放棄優惠的想法，從而加速成交。

當然，在房價單邊上漲的賣方市場上，小區共同提高價格也有可能促使最終成交價格的上漲。其中還有一個信息不對稱的問題，賣方不能讓買方知道他們的這種“合謀定價”行為，否則買方便會拒絕接受這樣的定價。畢竟人還是要面子的，很多人也許愿意承受價格的上漲，付出更高的價格，但不愿意看到自己如此直白地被“合謀定價”所羞辱。

而如果樓市處于下行空間，買方持幣觀望，賣房的人相對來說會更加被動。大家都希望早一點賣出房子拿到現金，這種情況再怎么抱團取暖“保衛房價”，恐怕都很難成功。別說漲價了，不降價都很難。特別是有些急需資金周轉的人，寧可降價也要抓緊變賣。甚至有可能出現比較“雞賊”的情況，呼吁“保衛房價”的人，也許是為了方便自己悄悄“出貨”。

還有種說法認為，隨著人口數量的減少，原來獨生子女家庭很多，未來房子必然會降價。這在某些地方也許成立，但要注意，住房它不是同質的，房子跟房子是不一樣的。全國6億棟房屋，但大部分在農村，很多這樣的房子將來既沒有居住價值，也沒有投資屬性，更不可能成為家庭的核心資產。

很顯然，房價和住宅總量并不是一個簡單的線性關系，它跟城市、這個城市的人口，跟地鐵、學區、醫院等周邊配套都高度相關。簡單來說，就是一房一價，這就是它的空間屬性。空間維度上，抱團“保衛房價”也不可能成為一種普遍現象。

像鶴崗這樣的小城市，我們只可能看到房價幾萬元一套這樣的新聞，而不會聽說那里的業主會抱團來“保衛房價”。實際上我們都知道，那里的房價無需保衛，也無法保衛。而類似的相反情況，北上廣深這些大城市，那些地鐵近、周邊配套完善的小區，也不會有“保衛房價”的問題。因為這些配套都已經體現在房價里了，它們就是這個小區房價的“護城河”。

所以總的來說，短期看，這種抱團“保衛房價”的行為，對于“促漲”也許有一定作用。但長期看，它無法脫離樓市的基本面，其作用有限。時間維度上，每一個人的資金需求和成本都不一樣；而空間維度上，每套房子的基本情況也不一樣，想要通過價格聯盟（串謀定價）來協調一致地采取行動，其實很難。

? （本文僅為作者個人觀點，不代表本報立場）

張是之

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