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為提高東北區域物業企業在區域內及全國的品牌影響力、行業和市場地位；促進東北區域物業企業發揮自身優勢，進一步做強做大；把握行業發展的黃金期，實現規模化擴張，由中指研究院發起并指導，中指研究院沈陽分院執行的“2022中國東北區域物業服務企業綜合實力50強”、“2022中國東北區域國有物業服務企業綜合實力20強”正式發布，此次研究旨在發掘一批規模大、實力強、服務品質高的物業企業，發揮示范帶頭作用，促進東北區域物業行業高質量發展。

指標體系

(相關資料圖)

借助中指研究院15年物業服務行業及企業研究經驗，以“中國物業服務百強企業研究”方法體系為核心，并結合東北區域物業企業特點，中指研究院從經營規模、服務質量、發展能力、發展質量、社會責任、專項能力6個維度15個指標評價東北區域物業企業綜合實力。

研究成果

東北區域50強企業分析

▌1、經營規模

2022年，50強企業營業收入為52.7億元，同比增長9.7%，10強企業營業收入為25.1億元，同比增長16.2%，從營業收入對比情況來看，10強企業營業收入增長率高于50強企業6.5個百分點。

作為東北區域第一梯隊企業，10強企業深耕區域市場多年，隨著企業規模的快速壯大，資源匯聚能力和品牌影響力得到進一步提升，并促進業績實現快速增長。另外，面對激烈的行業競爭和“大魚吃小魚”行業態勢，10強企業深刻認識到快速發展的必要性，加大市場拓展力度，并積極開展多元化經營，有效帶動業績增長。

遼寧黎明發展集團有限公司延續“強市拓”策略，接連中標優質項目推動業績大幅增長。豪之英不動產管理集團有限公司調整戰略重心，不動產運營管理和傳統物業服務雙賽道并進，業績增長迅猛。遼寧美宸物業有限公司積極拓展異地市場，成效顯著，規模提升拉動業績跨越式增長。

圖：東北區域10強與50強營收增長率對比

數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊查看）

2022年，50強企業平均在管面積為572.4萬㎡，10強企業平均在管面積為1072.2萬㎡，是50強企業的1.9倍。10強企業總體在管面積占50強企業總體在管面積的比例為37.5%。

值得關注的是，無論是50強企業還是10強企業，在管面積增長率均大幅低于營業收入增長率，造成以上現象主要有以下兩方面原因：1、東北物業市場拓展主要以公建項目為主，金額大、面積小是此類項目的普遍特點；2、部分東北物業企業積極開展多元化業務，雖成效不及全國性企業，但確實在一定程度上推動了營收的增長。

▌2、服務質量

結合中指研究院滿意度普查及企業數據，2022年，50強企業業主滿意度得分為92.1分，10強企業與50強企業業主滿意度得分高度接近，非住物業得分大幅高于住宅物業。

沈陽萬維物業服務集團有限公司狠抓服務標準化和質量提升；長春國信物業管理有限公司以“至誠服務，專業管家，使業主生活得更美好”為服務宗旨；沈陽格林豪森物業管理有限公司致力于服務升級，為業主提供高質量服務，以上企業業主滿意度連續處于較高水平，得到業主廣泛認可。

分省份來看，遼寧省企業業主滿意度最高，為94.2分，黑龍江省企業業主滿意度為92.6分，吉林省企業業主滿意度為90.1分。

圖：東北三省業主滿意度得分情況

數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊查看）

根據企業反饋，疫情在很大程度上影響了2022年業主滿意度得分，盡管企業應對突發情況的預案已相對完善，但較低的員工在崗率成為制約企業服務質量的核心問題，進而導致服務及時性和反饋及時性成為業主投訴的“重災區”，同時秩序維護也成為業主抱怨和投訴較多的部分。

受疫情影響的不僅是業主滿意度得分，還有物業費收繳率。2022年，50強企業物業費收繳率為92.3%，為近年來較低水平。特別是住宅類項目，在多重外部因素的影響下，物業費收繳進度遲緩，甚至高端項目也出現收繳率降低的情況。而原本優質的非住項目也出現了前所未有的回款難度加大、回款超期等現象。

項目續約率方面，50強企業整體項目續約率為91.4%，其中10強企業項目續約率最高，為97.3%。

圖：分企業群體項目續約率比較

數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊查看）

通過對比以往數據可以發現，東北區域物業企業整體項目續約率逐年小幅下降，預計未來該項指標有加速下降可能。導致此種現象出現主要有以下幾方面原因：1、東北區域物業市場化進程加快，項目招投標比例大幅提升，導致項目流動率提高；2、巨大的業績增長壓力使得全國性企業市場下沉提速。與此同時，為了保持競爭優勢，區域性龍頭企業從戰略上向市場拓展部門注入更多資源，市場資源加速匯聚；3、中小型物業企業在品牌影響力、服務質量、標準化程度和項目承接能力方面均難與全國性企業和區域性龍頭企業抗衡。

進一步的分析發現，在中小型物業企業丟失的項目中，合約額500萬元以上項目丟失率超過5成，值得警覺。

▌3、發展能力

2022年，50強企業新增合約金額為4.9億元，非住物業合約金額占比為87.3%；10強企業新增合約金額為3.2億元，非住物業合約金額占比為89.1%。

遼寧龍源高校后勤管理有限公司專注從事高校后勤服務，服務規模、業界認可度和品牌影響力持續提升。哈爾濱菱建物業管理有限公司、和信行物業服務集團有限公司、朝陽安平集團物業管理有限公司積極進行市場拓展，在公建物業領域實現了不俗的業績。

圖：10強、50強企業新增合約金額對比

數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊查看）

通過進一步分析新增合約項目發現，10強企業新增項目平均合約金額412.6萬元，而50強企業新增項目平均合約金額僅為132.4萬元，前者是后者的3.1倍。

在市場競爭日趨激烈的背景下，優質項目從中小型物業企業向區域龍頭企業流動，并進而向全國性企業流動，已經成為一個不可阻擋的趨勢。中小型物業企業對此應該有清醒的認識，并從市場拓展、服務能力、品牌影響力等方面補齊短板，保證企業項目基本盤的穩定，尤其是盡力阻止或延緩企業核心項目的流失。

東北區域國有20強企業分析

▌1、經營規模

2022年，國有20強企業實現營收收入超過19億元，其中國有10強企業實現營業收入超過13億元，頭部效應明顯。一愛城市建設服務有限公司、遼寧省遼勤集團物業管理有限公司、哈爾濱物業集團有限責任公司注重規模、質量和效率的同步提升，實現了國有企業的高質量發展。

從總資產增長率和周轉率來看，國有資產利用效率持續穩定提升。長春城開物業管理有限責任公司積極優化國有資產配置，提高國有資產使用效益，很好地實現了國有資產的保值增值。

在此前中指研究院與國內主要機構投資者舉辦的閉門交流會議中，各方一致認為，全國性物業企業登陸資本市場已經告一段落，地方國有物業企業將成為下一階段上市的主力。

東北區域國有物業企業中，不乏規模大、資源優、質地好的企業，相信經過資源整合及一段時間的積累，必將有企業能夠登陸資本市場，成為東北區域的領軍企業。

▌2、服務質量

結合中指研究院滿意度普查及企業數據，2022年，國有20強企業業主滿意度為95.7分，國有10強企業業主滿意度為97.8分，高于20強企業2.1分。一愛城市建設服務有限公司高度關注服務質量，重視團隊服務能力的持續提升，服務質量連續穩定提升。

圖：國有10強、20強企業業主滿意度得分比較

數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊查看）

項目續約率方面，國有20強企業續約率超過97%，其中國有10強企業續約率超過98%。在物業費收繳率方面，國有20強企業也整體保持了較高水平，但住宅類物業特別是老舊小區物業費收繳率仍有待提高。

▌3、發展能力

2022年，國有20強企業新增合約金額水平較低，其中國有10強企業貢獻了大部分新增合約金額。

相比南方重點區域國有物業企業，東北區域國有物業企業市場意識仍有待提高，部分國有物業仍以承接體系內項目為主，市拓項目較少或無市拓項目。但在與企業的交流中，也有部分企業充分意識到市場拓展對于企業發展的重要性，加大市拓力度，希望通過市場磨練團隊，提高競爭力，為今后的全面市場化運營做準備。

東北區域物業企業價值分析

企業價值分析包含以經營數據為基礎的綜合實力定量分析和以戰略、管理、模式等為基礎的定性評價，遵循以上分析思路，并結合與企業高層的交流、對企業的跟蹤調研，以及對大量企業對外發布資料的分析，我們認為以下企業具有較高的企業價值：

哈爾濱物業集團有限責任公司：企業具備較強的戰略定力，管理層視野開闊，運營管理能力突出；積極整合并引入行業優質資源，持續進行經營模式創新，企業活力十足；未來有望成為地方政府推動國企上市的受益者。

豪之英不動產管理集團有限公司：企業將戰略重心調整至不動產運營管理，產品線的寬度和深度大幅提升，企業價值實現重塑和升級；管理層洞悉市場變化趨勢，對行業價值點把握精準；在不動產運營管理領域具有先發優勢和深厚積累，差異化核心競爭力明顯；全國布局態勢已成，未來發展空間或超預期。

遼寧黎明發展集團有限公司：企業現任管理者思路清晰，趨勢把握準確，戰略準備充分，新生代管理者銳意進取、能力出眾；市場拓展堅決，連續斬獲大單，項目結構和配比不斷優化；區域及業務布局加速業績增長，行業地位有望持續提升。

遼寧美宸物業有限公司：企業管理層務實、冷靜，發展之心堅定；將市場拓展提升至戰略高度，多渠道開拓市場；實施核心多元化策略，以強化核心競爭力為前提，積極布局新的增長點；中短期內有望實現加速發展。

遼寧省遼勤集團物業管理有限公司：企業資源優質且集中度高，具備排他性核心優勢；管理層戰略眼光超前，管理風格成熟、穩健；致力于機關后勤服務，在后勤綜合一體化服務方面已形成領先性標準；服務模式可復制性強，如能借力資本市場，有望成為專項賽道領跑者。

一愛城市建設服務有限公司：企業戰略目標明確，戰略定位清晰；管理層具備極強的創新意識、市場研判力和運營能力；致力于成為“城市美好生活綜合服務運營商”，高度符合行業發展趨勢；在優質市場資源加速聚集的背景下，未來有望得到資本市場的青睞。

結合中指研究院15年物業行業和企業研究經驗，近80%在港上市企業市場地位認證經驗以及大量央企、地方國企和非國有企業戰略顧問咨詢經驗，經過分析師團隊的綜合研判認為，以上企業質地良好，發展戰略等與行業趨勢較為貼合，基本符合資本市場對于物業企業價值的考量，我們總體看好以上企業未來發展空間。

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