本文來源：時代周報 作者：梁爭譽

“符合國家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增購買一套商品住房”。

人口超千萬、GDP破萬億元的特大城市東莞，5月14日凌晨發布樓市新政“莞七條”。生育二孩或三孩可多買一套房、限售年限從3年調整為2年等多項政策，引起市場熱議。

高強度、高頻率，是東莞樓市調控特點。

2021年，東莞相繼發布“莞八條”“莞七條”等一系列被稱為“史上最嚴”的調控政策，打擊投機炒房行為，樓市進入調控周期。

進入2022年，東莞樓市調控接踵而至。從土地拍賣、新房價格管理等方向調整調控政策。

而剛出臺的“莞七條”，因涉及面廣、力度大而備受關注。多名業內人士認為，“莞七條”有利于降低交易成本、提高市場流動性，對今年東莞房地產市場走向起重要引導作用。

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激活中高收入人群的購房需求

5月14日，東莞市住房和城鄉建設局、東莞市自然資源局、東莞市不動產登記中心、東莞市金融工作局、東莞市住房公積金管理中心、國家稅務總局東莞市稅務局、中國人民銀行東莞市中心支行、中國銀行保險監督管理委員會、東莞監管分局九部門聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（東建〔2022〕4號）（以下簡稱《通知》）。

《通知》從保障剛性住房需求、支持改善性住房需求、滿足合理購房信貸需求、穩定住宅用地供應、提高商品住宅品質、優化預售資金監管、優化服務便利交易等七大方面，進一步優化調控政策。

合富研究院高級分析師李興旺在接受時代周報記者采訪中指出，此次發布的“莞七條”，主要目的是滿足改善性住房需求。

廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，“莞七條”是更有針對性的調控政策，包括鼓勵開發企業增加中小套型普通商品住房供應，二孩、三孩家庭可多買一套房等都比較新穎。

根據《通知》，東莞居民家庭符合國家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增購買一套商品住房。其中，非東莞市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內在本市累計繳納24個月以上社保或個稅證明。

此前，針對東莞戶籍居民家庭，新房限購兩套，二手房不限購；非戶籍居民家庭，新房、二手房合計限購兩套。

值得注意的是，“莞七條”亦解決了“90/70政策”遺留多年的“一房多證”問題。

《通知》明確規定，居民家庭持有或購買“雙（多）證房”但實質作為一套住房使用的，在核驗購房資格時視作一套商品住房。

“無論是二孩、三孩家庭多買一套房，還是‘多證合一’、限售年限3改2、增值稅征免年限5改2，都是希望激活中高收入人群的改善性購房需求。”李興旺分析認為，由于剛需群體受宏觀經濟影響較大，購房能力不足，因而“莞七條”對改善性群體寄予厚望，“為人口增長做出貢獻的同時，也為經濟的平穩增長作出貢獻。”

中原地產（中國內地）華南區總裁鄭叔倫向時代周報記者表示，“莞七條”將為新房市場帶來明顯分化。由于大量的改善性需求釋放，新房市場將出現成交放量、價格分化的現象。

“與二手房價差較大的新盤以及剛需項目、剛需產品的價格，仍有回調壓力，改善項目和改善產品價格企穩甚至上調。”鄭叔倫指出。

購房成本大減有望激活市場

“莞七條”是近期東莞第二次落地的調控政策。

4月28日，東莞市住建局官方小程序“莞e認購”更新購房條件。調整要點包括：恢復個稅購房政策；社保或個稅“逐月連續繳納”調整為“累計繳納”；恢復人才購房政策，本科以上、初級職稱以上、技師以上購房僅需繳納半年社保或個稅；取消新入戶購房半年時間限制等，意在支持合理住房需求，吸引人才留莞，并于5月1日起實施。

據李興旺觀察，東莞五一前夕發布的購房新政，并未引起市場激烈反應。

據合富研究院監測，“五一”小長假期間，東莞全市各大樓盤展示中心日均到訪量較節前工作日增長約2倍，較節前周末增長10%。然而，人氣回升短期內難以促成實際成交，來訪轉化率未見提升，盡管“滿城盡是特惠房”，最終成交仍平淡收場。

監測范圍延伸至一季度，期內東莞樓市表現平平。

合富大數據顯示，今年一季度，東莞新房供應約51.8萬平方米，同比減少54%；網簽面積約55.3萬平方米，同比減少61%；網簽4934套，同比減少59%；網簽金額118.5億元，同比減少71%。

一季度供應量處于歷史第二低位，網簽量處于歷史最低位。截至3月底，東莞新房去化周期約18個月。常規來說，去化周期超過15個月，供過于求。

圖片來源：合富大數據

新房遇冷，二手也未能走出獨立行情。

一季度，東莞二手住宅網簽面積約21.5萬平方米，同比減少65%。樓市深度調整，在“買漲不買跌”的心態主導下，購房者普遍持幣觀望。

鄭叔倫認為，“莞七條”對于二手市場的影響最為直接。二手市場經過深度調整后，價格優勢明顯，疊加個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年的利好，“交易成本大幅降低后，預計二手房市場領先于新房市場回暖，價格企穩。”

黃韜表示，“莞七條”的確釋放了一波購買力，但由于房地產市場是多方作用的結果，預計“莞七條”不會帶來市場的根本性反轉。

標簽： 二孩可多買一套房這座人口超千萬的特大城市凌晨推新政