2022年的房地產市場仍延續了下行趨勢。不過，隨著去年11月的穩定房地產融資“三箭齊發”，無論在信貸、股權融資，還是發債方面都為行業點亮了一盞明燈，市場預期亦有所改變。

新的一年已然到來，行業趨勢幾何？存在著哪些機遇和風險？近日，多位來自行業協會、機構的專家接連給出了分析和預測。

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在近日舉行的建筑業用鋼產業峰會上，中國房地產業協會駐會副會長王惠敏對目前房地產市場的處境進行了闡述，并就穩房產政策提出了建議。

王惠敏認為，房地產行業總體上還難言樂觀，主要原因是信心來源不明、消費動力源不明。他指出，新時期住房工作的頂層思路就是“房住不炒”和“租購并舉”，房地產發展的落腳點將更多聚焦保民生、提品質。強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，重點解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實現人民群眾住有所居、安居宜居。

接著他從房地產市場基調轉變展開論述。王惠敏表示，2022年全國各地出臺了大量放松房地產調控的政策，但政策效果尚不及預期。本輪房地產市場調整，不同于以往的需求先收縮，而是供給先收縮，進而供給、需求均收縮。雖然如此，但需求尚有可觀空間，主要體現在是三方面：一是中國人均GDP追趕發達國家空間和潛能很大；二是房地產與未來社會經濟發展中的制造業數字化轉型、產業鏈升級、擴大中等收入群體、農業人口市民化密切相關；三是城市化進程中的拆遷和城鎮化率仍有提升空間。

面對行業現狀，王惠敏也給出了幾點建議：一是把重點轉移到激勵改善性購房需求上來；二是放開限價和限貸，大部分城市放開限購；三是救助市場主體；四是進一步優化預售資金監管制度；五是借機推行現房銷售，對現房銷售給予開發貸貼息等流動性支持；六是改變預征房地產增值稅的做法，據實征收，增加企業流動性。

同時，他對房企的建議是：追求優秀作品是贏得市場的正途，也是提升品牌價值和產品價值的有效路徑。

易居企業集團CEO丁祖昱在12月31日的一場年度發布會亦受到業內關注。

在總結2022年全年樓市時，丁祖昱給出了一組數據：全年百城商品房成交額同比下挫四成；全國土地建面成交規模下行四成；一二手房價普遍下行，70個大中城市中，二手房價格下跌的城市達到60個，一手房價格下滑的城市達到50個；百強房企全年業績下滑超過40%，千億房企數量銳減一半。

“2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，整個行業規模已重回2015年。我們也看到一些好的信號，有一半的城市在四季度開始止跌回穩，也就是我們所說的，市場筑底已經開始出現。”他指出。

丁祖昱預測，整個2023年樓市政策將保持寬松，明年上半年樓市壓力依然會很大，下半年會樂觀一些，2023年6月將會是樓市企穩的重要窗口期。

同時他建議，要穩定房地產市場，應從全國范圍內全面放松“四限”，即限購、限貸、限價、限售，這是最好的時機，包括一線城市。他還建議財稅政策應給出一點刺激，減免房地產交易稅費，包括契稅、增值稅、營業稅等，但對豪宅應繼續征收。

土地投資方面，丁祖昱認為2023年依舊是“小年”，主要還得靠各地方國企托底。不過，房企融資預計將整體走出低谷。

在億翰智庫首席研究員張化東看來，盡管地產“三支箭”連發，部分優質企業受益，但保交樓與民營房企恢復注定是個漫長的過程，未來核心城市地產需求端政策有進一步放寬的可能性。2022年房地產市場最大的特點是“剛需剛改”型市場。剛需型市場屬于消耗型市場，已購房的居民不再是剛需，而且中短期也不能轉化為改善型需求。

張化東預測，2023年房地產市場將呈現“陰跌+脈沖式”行情，需求釋放具有連續性，市場下行，剛需剛改需求的絕對量將決定房地產市場成交量。預計未來3-5年地產新房成交量維持14億平方米中樞；預計2023年新開工降幅在5%-10%之間；開發投資延續負增長，預計2023年下降5%左右。

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