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11月16日，長沙三批次，全部底價成交。1

11月10日，南京四批次，全部底價成交。

(資料圖片僅供參考)

10月31日，蘇州四批次，全部底價成交。

10月31日，濟南三批次，全部底價成交。

10月26日，成都三批次，95%地塊底價成交。

10月25日，無錫四批次，全部底價成交。

10月19日，南京三批次，87%地塊底價成交。

10月17日，天津三批次，93%地塊底價成交。

10月10日，廣州三批次，87%地塊底價成交。

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《中國300城市土地市場交易情報（2022年10月）》

三批次過半，央國企也躺下了

重磅！地方城投拿地受限，土地市場誰來托底

大家都累了

2022年無疑是過去十年中最差的一年，這句話之于地產行業更是再合適不過了。22個集中供地城市，第四季度截至目前，一共拍了206宗地，其中溢價成交的地塊僅9宗，占比4.4%。就連廣州、成都、南京、蘇州這樣的城市，土拍似乎都已經沒人關注了，頭部央企們也紛紛收縮投資準備過冬。或許，大家都累了。

除沈陽、長春、重慶、鄭州外，已完成全年三批次土拍的共有18個城市，這些城市今年三批次的土拍相較于去年三批次來說還要更冷一些，主要體現在溢價和觸頂地塊占比的進一步減少。

18城集中供地成交變化

從拿地企業結構來看，繼民企逐漸淡出之后，央國企的積極性也明顯下降了，城投不得不再一次進場托底。但與去年三批次有所不同的是，在財政部126號文之后，今年不少城投打算開發項目了。以無錫為例，四批次土拍地方城投引入了朗詩、香港綠地等市場化運作房企合作開發，也實屬無奈之舉。畢竟常年依靠地方財政的城投，在如今地方財政緊張、參與保交樓、出資托底土拍等背景下，確實需要提升自我造血能力了。

企業拿地金額占比

改善型需求在減少

當下還能聽到房企探討的城市只剩下北京和上海。而這兩個城市的市場熱度還能支撐多久呢？從成交結構來看，在供給沖擊、需求收縮、預期轉弱三重經濟下行壓力之下，改善型需求成為了支撐這兩個城市市場熱度的關鍵，北京也隨之淡化了90/70政策，90平米以上成交套數占比在近兩年來更是翻了一番。集中供地以來的崔各莊、奶西、麗澤、大紅門等主城區地塊也都是清一色的改善項目，其中不乏有些項目開盤階段表現很好。

90平米以上成交套數占比

但當時間來到2022年底，改善項目也賣不動了，一些開盤表現非常好的豪宅項目逐漸進入順銷期甚至滯銷期。其背后的主要原因，是這些改善客群需要置換出去的二手房沒人接盤了。近期北京二手房掛牌房源數量突破10萬套大關，創下歷史新高。而上海二手房市場也存在著大量有價無市的“老破小”和“老大舊”，不得不面臨降價銷售的窘境。剛需的減少正在影響改善型需求的釋放。

下一步怎么辦？

近期房地產行業利好不斷，先是央行、銀保監出臺16條救市舉措，隔天銀保監會、住建部、央行再次釋放政策利好，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險。這些利好政策顯然對于房地產市場起到了提振的作用，但最終重塑行業信心，仍然需要解決銷售端的問題，債務終究是要靠賣房來還的。

如何解決呢？限價倒掛可能是最優解。在《三批次過半，央國企也躺下了》中我們分析了倒掛對于市場的明顯拉動作用，在北京、上海、杭州等城市均有效拉動了市場需求，甚至創造了千人搖、萬人搖項目。這些項目的意義已經不單單在于其本身的快速清盤了，對于傳遞市場信號也同樣意義非凡。

然而其他城市為何無法效仿呢？其背后原因大概率是土地一級開發的成本太高了，疊加經濟下行階段地方政府對于土地財政的依賴程度更是今非昔比，因此很難提供既限價倒掛、又有充足利潤空間的地塊。

既然社論請大家“積極做好風險資產價值重估的準備”，何不同時“做好土地價值重估的準備”呢？

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