廈門昔日地王項(xiàng)目賣得比樓面價(jià)還低

在今年二批次集中供地前后，廈門已連續(xù)出臺(tái)涉及限購、落戶、優(yōu)先購房等方面的多項(xiàng)松綁政策，但對(duì)市場(chǎng)仍無明顯觸動(dòng)。如果依舊延續(xù)目前的局面，在供應(yīng)大幅增加之下，廈門島內(nèi)外均價(jià)還存在下行壓力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，廈門商品住宅成交金額為48.72億元，環(huán)比下跌7.58%，同比下跌75.38%，僅少數(shù)項(xiàng)目憑借早前開盤成交的大量兌現(xiàn)，在業(yè)績上有小幅增長，整體供求仍處低位運(yùn)行，隨著成交放緩，庫存周期呈持續(xù)拉長趨勢(shì)。

土地市場(chǎng)的表現(xiàn)可以窺見房企對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期。從5月底廈門二次集中供地成交情況可以看出，房企參與度和溢價(jià)率都在今年首輪集中供地的基礎(chǔ)上繼續(xù)明顯降溫，而這還都發(fā)生在土拍規(guī)則已經(jīng)寬松的情況下。

記者還發(fā)現(xiàn)，位于島外的海投自貿(mào)國際是廈門“面包便宜過面粉”的地王項(xiàng)目之一。項(xiàng)目地塊在2016年被海投以高達(dá)57億元總價(jià)拿下，很長一段時(shí)間內(nèi)都保持著廈門總價(jià)地王紀(jì)錄，地塊折合隱形樓面價(jià)37013元/平方米。

6月9日，記者以購房者身份電話咨詢時(shí)了解到，海投自貿(mào)國際目前銷售均價(jià)在26000元/平方米起，這已是優(yōu)惠后的均價(jià)，比樓面價(jià)便宜了約10000元/平方米。

從土地市場(chǎng)來看，廈門二次集中供地在首批次的基礎(chǔ)上繼續(xù)降溫，島內(nèi)地塊成交樓面價(jià)均在40000元/平方米上下，島外則在18000-28000元/平方米。（來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

地方密集調(diào)整樓市政策 新房成交環(huán)比小幅回升

隨著地方密集調(diào)整樓市政策，5月多地新房成交環(huán)比有所上升，但市場(chǎng)仍未完全回暖。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月全國30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積約1318萬平方米，環(huán)比上升4%，同比下降59%。1-5月30城累計(jì)成交面積6936萬平方米，同比下降51%。

價(jià)格方面，中指院數(shù)據(jù)顯示，受部分新開盤項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性影響，5月全國百城新建住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.03%，同比上漲1.2%，但多數(shù)項(xiàng)目價(jià)格持平或展開降價(jià)促銷，5月新房價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量45個(gè)，較去年同期增加28個(gè)。

二手房市場(chǎng)方面，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，5月百城二手住宅均價(jià)16030元/平方米，環(huán)比微降0.01%；同比上漲1.39%。

穆迪分析師認(rèn)為，自4月以來，各地采取了放寬限售、限購，降低首付比例和提高購房貸款額度等措施。因購房者面臨政策限制減少，且銀行在新房貸款渠道更順暢，這些舉措將對(duì)房地產(chǎn)需求形成支撐，并促使全國銷售額降幅進(jìn)一步收窄。

“政策效果真正顯現(xiàn)，仍需要一段時(shí)間。”穆迪分析師周易瑋表示。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，5月份全國有20城放松限購，25城放松限貸，14城放松限售，另有16城出臺(tái)減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)措施，22城落地購房補(bǔ)貼。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，地方加大政策調(diào)整頻率及力度，弱二線及三四線城市未來有望全面放開限購、限售等限制性政策。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇。

從環(huán)比情況來看，5月份二三線城市新房成交量環(huán)比漲多跌少?？硕饠?shù)據(jù)顯示，前期出臺(tái)寬松政策的長春、佛山、徐州、南寧、蘇州、大連、武漢、青島、無錫等城市，5月新房成交量環(huán)比漲幅均超25%；其中，佛山則受核心城市廣州復(fù)蘇利好影響，5月份商品住宅成交面積環(huán)比漲幅高達(dá)7成。

庫存方面，重點(diǎn)城市庫存消化周期有所縮短。如南寧、大連、東莞、青島、長沙等城市，5月末庫存消化周期環(huán)比縮短超10%。然而，30城庫存去化仍有大壓力，除合肥、南京、重慶、濟(jì)南、寧波等少部分城市，其他城市庫存消化周期仍在18個(gè)月以上。

中指院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，從政策趨勢(shì)來看，各地或進(jìn)一步因城施策對(duì)政策展開調(diào)整。

“一線城市政策預(yù)計(jì)以微調(diào)為主。二線城市多通過親屬投靠、多孩家庭、租賃置換等方式，增加戶籍家庭購房套數(shù)，非戶籍家庭通過縮短社?；騻€(gè)稅年限激活有效需求。”曹晶晶表示。

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞、財(cái)聯(lián)社、丁祖昱評(píng)樓市

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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