本文來源：時代周報 作者：忻奇琪

一年前，對房地產行業影響深遠的集中供地政策正式推出。以此為節點，過往那些被地產投拓人熟知的邏輯不斷被重構，行業格局也悄然生變。

2022年，22個試點城市在集中供地試點第二年，對過往土拍規則繼續調整。在競品質的基礎上，對房地聯動價進行調整，為房企讓利。同時，多地加大供應力度，穩定市場預期。

在近期長三角多個主要城市土地市場回暖的帶動下，土地市場量價逐漸回升，市場信心逐步穩定，為今年商品新房的銷售復蘇提供保障。

多城土拍規則重塑

縱觀各城市首輪土拍政策的變化，可以明顯看到，多地積極調整土拍規則，激發房企拿地熱情亦成為各個城市的共識。

時代周報記者觀察到，過去半年里，不少主要二線城市都取消了競自持、競配建以及新房銷售限價的要求，并降低了土地競拍保證金的繳付比例。部分城市保留了競自持、競高品質住宅或競建筑方案。

另外，主流的競價方式基本已調整為“限價競拍+搖號”的方式，土地出讓金繳納時限延長也成為不少城市調整土拍規則的常用方式。

2022年3月7日，成都土拍規則進行調整，取消以往的競配建、競自持等規則，通過“限價競買＋抽簽競得”的方式降低房企拿地成本，釋放房企利潤空間，也將更多定價權交還給了房企。

3月10日，重慶市公共資源交易中心在《國有建設用地使用權公開出讓公告》指出，該輪拍地僅保留最高限價和搖號的特殊要求，取消了此前的競自持、競配建、競高品質住宅等要求。

不僅如此，重慶首批推出的13個地塊中，渝北區兩路組團F分區地塊付款周期分為2期；沙坪壩區西永組團地塊亦可分2期付款，全部價款可待簽訂出讓合同后90日內付清。

廈門在2022年首輪土拍中，除了繼續沿用“限房價、限地價、定品質+搖號”的競價方式外，還將部分流拍地塊的出讓條件進行調整，并對付款周期給予了一定程度的放寬。

時代周報記者獲悉，2021年第三批次思明區唯一供應且流拍的“思明湖濱一里居住地塊”在今年重新拍賣，起拍價下調，定配建面積由19190㎡下調至14880㎡。同時，付款周期也由“5個工作日內繳50%、余款+利息4個月內付清”調整為“20日內繳50%，余款+利息12個月內付清”。

長三角表現亮眼

一直是供地大戶的杭州，也在今年首批次供地中亮出新“大招”。

3月23日，杭州公布首批60宗住宅用地信息。和地塊信息一同發布的，還有最新的“一次性報價”競買規則。

根據公告信息，當競拍地塊達到10%溢價后，將直接轉入一次性報價環節。一次性報價環節中，若有2個及以上有效報價，即有效報價中金額第二高報價為競得價。

按照杭州土拍新規，想拿地則不能報最高價。根據細則，杭州一次性報價最低單位為1萬元，且采用線下報價方式。如果多家房企報價都為次高價，最后仍然要通過搖號決定地塊歸屬。

上海在6月1日開啟的2022年上海首次集中供地中，為了提振拿地積極性，修改了出讓規則，通過取消“招掛復合”的競買方式，放松參拍門檻，并通過降低封凍資金比例緩解房企參拍資金壓力。

從成交結果看，在土地政策放松明顯的城市，開發商的拿地熱情相比去年第三批次都有所回升。但在土地政策未有明顯變化的城市，仍然以底價托底成交為主。

據克而瑞數據中心數據顯示，對比主要城市群表現來看，長三角區域表現仍舊較為突出。以溢價率指標為例，長三角區域平均溢價率約5%，明顯高于京津冀和粵港澳。

杭州在2022年首批集中供地中表現亮眼，推出的60宗地中有23宗觸頂成交，部分熱點地塊甚至吸引了30余家房企參拍，最終成交溢價率達6.4%，僅次于合肥和廈門。

與此同時，長三角強三四線城市的土地市場也開始顯現回溫信號。盡管大部分地塊仍是以底價成交，但如臺州、南通、海寧等城市均出現了百輪競拍的高熱現象，優質地塊的競拍熱度逐漸回漲。

剛剛完成的上海首批次集中供地，36宗涉宅用地全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。其中底價成交19宗，占比50%；達到中止價進入一次報價環節13宗，占比36%，整體結果符合預期。

在當前大環境下，可以看到部分城市所釋放出的誠意均得到了應有的回應。而在長三角多個主要城市土地市場回暖帶動下，市場成交量價逐漸回升，有利于推動土拍市場健康平穩發展。

標簽： 2022年首輪供地收尾土拍規則重塑 長三角成交量價領跑