在當(dāng)前這場“因城施策”的樓市松綁大潮中，眾多城市瞄準(zhǔn)了二手房市場。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，5月，全國97個(gè)省市迎來樓市政策松綁，其中二手房政策寬松的城市就有17個(gè)，占了總量的接近五分之一。

放松頻次和力度都頗為可觀的南京，在5月中旬加入了縮短二手房限售期限的行列。同期，疊加限購的調(diào)整、房貸利率的走低，有南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，多重樓市刺激政策，意在激活冰凍的南京二手房市場，恢復(fù)高流動(dòng)性和高活躍度，帶動(dòng)整個(gè)樓市的正向循環(huán)。

我愛我家南京研究院分析師表示，隨著各項(xiàng)利好新政不斷出臺，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，但短期內(nèi)市場交易量仍將以穩(wěn)為主，合理的剛需和改善置業(yè)需求將不斷得到滿足。

掛牌量增超1.1萬套

5月10日起，南京調(diào)整了新房限售政策，將之前的取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年，調(diào)整為自合同備案（鑒證）之日起滿3年后，可上市交易。

南京此前的限售政策要求，購買新房之后，須待交付后辦理權(quán)證滿3年，才可進(jìn)入二手市場流通。而通常情況下，期房交付周期多為1-3年；這也就意味著，大部分新房在購買后，需要等待4-6年才能銷售。以合同日期計(jì)，則限售期限縮短了2-3年。

此次限售年限調(diào)整后，過去交付不滿3年、原處于限售期的樓盤，得到了上市交易的“通行證”，為市場提供了一批新增可售次新房。短期內(nèi)二手房掛牌量大增、庫存創(chuàng)新高，是新政下的必然結(jié)果。

多家第三方市場機(jī)構(gòu)發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)盡管有所不同，但南京二手房掛牌量急速增加是統(tǒng)一的結(jié)論。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月，南京的二手房新增掛牌房源量環(huán)比增長超過50%。

另據(jù)我愛我家南京研究院監(jiān)測，南京二手房新增掛牌量共11306套，環(huán)比增幅為33.2%；而今年前3個(gè)月，南京的二手房新增掛牌量合計(jì)約23443套，5月單月的新增掛牌量接近一季度整體的50%。

一位家住南京江寧某小區(qū)的房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)，其小區(qū)大多是2018年購入的新房，現(xiàn)在很多業(yè)主都在掛牌出售。

大幅增加的二手房掛牌量源自何處？“目前掛牌增多的各種情況都有，拋售的、置換的。不過許多也是在試水過程中。”中指研究院的分析師指出，“整體看市場情況較以往會(huì)好轉(zhuǎn)一些。”

上述中介人士表示，其所在小區(qū)置換居多，“現(xiàn)在換房利率低，比2018年我們買房的時(shí)候便宜多了，當(dāng)時(shí)的房貸利率在5.8%以上。”4月下旬時(shí)，南京各大銀行曾對首套房貸利率認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，結(jié)清貸款且名下無房的情況，再次購房將認(rèn)定為首套房利率。

不過，另有南京市場人士則表示，這輪新增掛牌中有突然解限的大批房源，其中不少是投資客獲利離場，“畢竟現(xiàn)在掛牌價(jià)比當(dāng)時(shí)買的價(jià)格都漲了那么多，換錢不虧”。

在南京從事中介工作近十年的景云（化名）向記者介紹，新增掛牌的房東中，“有很多是2017年到2020年之間買房的業(yè)主，基本上占到5成左右，是一些投資客，資金被壓在了房子里”。

有小區(qū)房價(jià)跌回2019年

這波業(yè)主的集體出手，給南京二手房價(jià)格帶來了一定的下行壓力。

“這批業(yè)主入場時(shí)，南京執(zhí)行了很嚴(yán)格的限價(jià)、限購政策，買入的價(jià)格大多是比較低的，經(jīng)過2020年-2021年的市場，手中資產(chǎn)已明顯增值。”景云表示，因此即便現(xiàn)在的掛牌價(jià)比同小區(qū)其他房源低1000元/平方米，急售的低出2000元/平方米，依然遠(yuǎn)高于此前入手的價(jià)格。

例如2017年入市的正榮潤峯，位于南京建鄴區(qū)的河西南板塊，彼時(shí)新房均價(jià)為3.5萬元/平方米，4月的成交均價(jià)近6.7萬元/平方米，近期已有所下降的掛牌均價(jià)仍在6.6萬元/平方米。

同樣于2017年入市的五礦崇文金城，同樣在河西南板塊，當(dāng)年的銷售均價(jià)亦在3.5萬元/平方米；盡管5月15日的成交均價(jià)跌破了6萬元/平方米大關(guān)，但5.78萬元/平方米的成交均價(jià)，亦有超2萬元/平方米的增值。

這樣大的掛牌量，疊加部分業(yè)主降價(jià)出貨，短時(shí)間內(nèi)對市場價(jià)格形成沖擊。

根據(jù)鏈家的掛牌數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，在河西南板塊，今年5月各小區(qū)的掛牌均價(jià)較1月出現(xiàn)普降，最高降幅在近5%。其中，2021年最高成交單價(jià)超7萬元/平方米的魯能公館、佳兆業(yè)城市廣場二期等項(xiàng)目，近期的掛牌價(jià)格已低于6.5萬元/平方米。另據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)，5月，南京二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.31%。

若將時(shí)間線拉長，南京部分小區(qū)的二手房成交價(jià)已跌回了三年前。在河西板塊的拉德芳斯，5月初以約5.35萬元的單價(jià)成交一套房源，而上一次出現(xiàn)這一成交價(jià)還是2019年；該小區(qū)在2021年曾出現(xiàn)過8.4萬元的成交均價(jià)。

值得一提的是，在將限售房產(chǎn)拋出后，究竟是持幣還是置換，或以升值為前提再入場，則“看個(gè)人”。

“置換的也很多，”景云說，“從我們統(tǒng)計(jì)的河西板塊的數(shù)據(jù)來看，基本上現(xiàn)在賣房子置換的業(yè)主占比在6成左右，要么搖新房，要么是同小區(qū)內(nèi)小換大。”

記者所在的一個(gè)南京購房群中，便有購房者選擇了打新，成功入手位于南京主城核心板塊的一個(gè)豪宅項(xiàng)目，“高端新盤可以入，未來看漲”。據(jù)悉，該項(xiàng)目綜合中簽率僅為23.06%，開盤售罄。

成交逐漸回溫

就在限售放松的政策發(fā)布10天之后，5月20日，南京又祭出了二手房市場取消限購的大招，外地人亦可任意購置二手房。“當(dāng)天買二手房不需要購房證明，”景云透露，“據(jù)我們過戶專員說，從上午到下午，取號到了600多號。”當(dāng)日該政策便被取消。

不過，公積金、人才購房政策等方面的政策保持了不同程度的放寬，同時(shí)南京二孩及以上家庭可新增一個(gè)購房名額。

金融端的利好也從5月中旬以來連續(xù)釋放，一是調(diào)整差別化住房信貸政策，首套房最低利率下調(diào)至LPR減20基點(diǎn)；二是5年期以上LPR下調(diào)0.15%，推動(dòng)整體購房成本進(jìn)一步降低。南京的首套房貸利率已執(zhí)行最低標(biāo)準(zhǔn)4.25%。

克而瑞研究中心在近日發(fā)布的一篇報(bào)告中提及，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進(jìn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展回歸正常之后，大家的工作和收入預(yù)期穩(wěn)定，同時(shí)疊加政策面進(jìn)一步改善，將會(huì)促進(jìn)改善性需求增加。

“這也是為什么南京的二手房限購取消會(huì)叫停的重要因素，”上述報(bào)告指出，“因?yàn)檎麄€(gè)長三角區(qū)域是可以短期快速爆發(fā)潛力的市場，預(yù)計(jì)六七月份整個(gè)長三角區(qū)域會(huì)有明顯改善。”

事實(shí)上，目前南京的二手房市場已出現(xiàn)爬升的跡象。有南京當(dāng)?shù)刂薪槿耸勘硎荆?月份時(shí)，一周能帶1~2組客戶看房，就已經(jīng)是表現(xiàn)優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人了，現(xiàn)在基本上，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人每天都能帶看一組，周六、日帶看四五組都很正常。”

興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)的周度成交數(shù)據(jù)顯示，4月29日-6月2日的5周內(nèi)，南京的二手房每周成交均呈環(huán)比上漲的態(tài)勢，除去首周過低之外，5月內(nèi)的第2-5周，成交套數(shù)皆在1400套以上，最后一周成交量達(dá)到1611套，環(huán)比增長約9.6%。

“根據(jù)我們后臺統(tǒng)計(jì)，5月份建鄴區(qū)的商品房小區(qū)成交量大概在150套，之前市場最火爆的時(shí)候成交在300多套，相當(dāng)于現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)到過去水平的一半了。”景云預(yù)計(jì)，“如果6月能突破200套，之后業(yè)主的心態(tài)就有希望慢慢企穩(wěn)，價(jià)格上也會(huì)開始向高處波動(dòng)。”

這個(gè)爬坡過程或許還很漫長。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年截至6月8日，南京全市二手房成交約2.97萬套；而2021年全年南京共成交10.98萬套。

標(biāo)簽： 掛牌量激增 成交顯暖意 南京二手房緩慢爬坡