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特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2023年1月1日-5月31日期間銷售的并表商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS（點擊查看）在各地的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

特別聲明：房地產企業權益銷售數據統計是以2023年1月1日-5月31日期間按股權比例銷售的商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS（點擊查看）在各地的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

(相關資料圖)

當月要點：

1、TOP100房企1-5月銷售額增長8.4%，但增速放緩1

2、債務重組進展：部分企業通過債務展期、債轉股等多種形式進行債務重組

3、展望：若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產銷售有望迎來好轉

業績：TOP100房企1-5月銷售額增長8.4%，但增速放緩

2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點。其中?TOP100房企銷售額5月同比增長2.8%，經季節調整后5月環比下降18.8%。5月，市場調整壓力較大，購房者置業情緒繼續回落，導致環比繼續下降。銷售額超千億房企7家，較去年同期增加4家，百億房企68家，較去年同期減少2家。TOP100房企權益銷售額為20545.9億元，權益銷售面積為11836.2萬平方米。

圖：2021年至2023年1-5月TOP100房企累計銷售額及增速情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

注：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。

2023年1-5月，TOP30陣營房企銷售額保持增長。其中，TOP10房企銷售額均值為1274.9億元，較上年增長16.4%；TOP11-30房企銷售額均值為413.2億元，較上年增長13.1%；TOP31-50房企銷售均值為197.4億元，較上年下降2.8%；TOP51-100房企銷售額均值為94.0億元，同比下降6.9%。

圖：2023年1-5月各陣營銷售額增長情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

數量：千億以上陣營企業數量增加

圖：2021年至2023年1-5月千億、百億房企數量

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

2023年1-5月，千億以上陣營企業數量增加。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期增加4家，銷售額均值1481.8億元。第二陣營（500-1000億）企業8家，較去年同期減少1家，銷售額均值710.4億元。第三陣營（300-500億）企業10家，較去年同期減少2家，銷售額均值360.9億元。第四陣營（100-300億）企業為43家，較去年同期減少3家，銷售額均值176.4億元。

表：2023年1-5月TOP100房企各陣營數量及銷售額均值情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

債務重組進展：部分企業通過債務展期、債轉股等多種形式進行債務重組

根據統計，2020年1月-2023年4月，債務違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具體來看，出險房企主要通過債務展期、以資抵債和債轉股的形式實現債務重組。

圖：2021-2023年出險房地產企業數量（家）

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

出險房企采用最多的債務重組方案即為債務展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調整，延長償還時間。債務展期的一般做法為境內債券通過召開持有人會議的方式實現，境外債券通過交換要約的方式實現。2021年以來，恒大、中國奧園、融創、龍光等多家企業提出債務展期方案，延長償還時間。從展期時長上來看，目前房企展期均超過6個月，部分企業展期5年左右，部分房企甚至會出現二次展期情況；在利率設置上，大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高；在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金額償付；在增信措施上，部分債券提供實控人擔保、土地使用權抵押、項目股權質押等補充增信措施。

部分房企通過以資產清償債務，但此種形式通常與債務展期相結合，即以部分現金償付債務，剩余債務進行展期。從目前房企做法來看，陽光城、富力等房企均給予一定比例的現金償還疊加剩余債務展期的做法。從現金償付比例來看，境外債首期現金償還比例遠低于境內債首期現金償還比例。從現金償付形式來看，多數房企償付一定比例本金，少數房企僅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通過實物資產包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等進行償債。

債轉股作為另一種常見的債務違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”和“幸福優選平臺”股權的方式，抵償債務金額。根據企業發布的信息，截至2023年4月30日，華夏幸福通過兩平臺股權償還債務總計約人民幣105.83億元。此外，融創、恒大也提出債轉股的重組方案。

表：典型房企風險化解情況

數據來源：中指研究院綜合整理

展望：若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產銷售有望迎來好轉

5月，中央及監管部門出臺政策較少，基本延續此前基調。本月住建部與市場監督總局共同發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，指出“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。”繼續引導降低購房成本，促進需求釋放；5月15日，央行發布一季度《貨幣政策執行報告》，報告中指出“當前貸款加權平均利率持續處于歷史低位”“繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制”，且針對房地產行業的相關表述與之前基本一致，短期房地產政策或保持在寬松狀態。

地方層面，5月，各地政策出臺頻次下降，核心二線城市微調為主。根據中指監測，5月各地優化政策36條，約為4月半數，部分熱點城市如杭州放松余杭區、蕭山區部分街道限購政策，南京在產業聚集區可增購一套住房，重慶璧山區對外地人士購房提供補貼等；另有部分二三線城市鼓勵房票安置。

市場方面，5月，重點城市房地產市場供需兩端均繼續走弱，市場活躍度下降，購房者觀望情緒加重，據初步統計，重點100城新房成交面積環比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。2023年1-5月，重點100城商品住宅銷售面積同比增長超20%。供給端來看，5月，企業推盤積極性偏弱，根據中指數據，重點50城批準上市面積環比下降超兩成。

分城市來看，多數城市市場情緒低迷，居民購房信心偏弱，個別城市市場保持一定活躍度：

長三角、珠三角城市成交面積整體延續回落態勢，如上海、深圳、無錫等城市5月成交面積環比均下降，江陰、徐州等個別城市因部分項目集中網簽備案，成交面積環比增長。

京津冀、山東地區多數城市市場活躍度回落，北京新房、二手房成交量環比下降均超20%，市場情緒明顯回落；濟南購房者置業情緒較4月進一步下滑，但成交規模仍處于去年以來相對高位。

中西部地區中，武漢本月成交表現相對較好，其他城市成交面積環比普遍下降。武漢受房交會帶動，疊加低基數影響，新房成交面積環同比均出現較大增幅。

整體來看，5月市場延續4月回落行情，重點城市市場活躍度進一步下行。當前居民收入及就業預期尚無明顯改善，房地產市場調整壓力加大，近期個別房企償債壓力較大、部分城投風險上升，也對市場預期形成擾動。目前核心城市政策存在較大優化空間，市場也需要更實質性的政策落地。6月作為房企年中沖刺關鍵節點，若能夠進一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產銷售有望迎來好轉。

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