春節期間，一則“嫌三亞旅游租房太貴，干脆買房”的短視頻登上熱搜。視頻里，來自東北的8口之家本預算花8萬在三亞過一個月，結果三天就花了5萬，干脆花了200多萬買了一套40年產權的公寓。

【資料圖】

熱搜之后，有人說主人公被坑了，有人質疑主人公是“房托兒”。主人公發多個視頻回擊，稱“三亞是地球上最好的城市”，并暗示自己買房有投資考慮。

事實上，這個東北家庭不是個例。

在另一個旅游大省云南，一位房企內部員工對《鳳凰WEEKLY地產》透露，春節期間，他們的成交里，至少有10%是游客臨時起意來買房的。“這類購房客變多，主要還是因為近期來版納旅游的總體人數變大了。”

憋了三年的旅游業，在這個春節迅速復蘇。許多人選擇走出家門，在旅游城市過年。于是，熟悉的新聞又出現了：黃山的游客在寒潮中堵在了登山道上；西雙版納酒店價格翻了10倍；三亞春節20萬一晚酒店全售罄……

熱起來的跨地旅游，自然帶起了被打入“冷宮”許久的旅游地產。

多個龍頭房企的內部員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，他們在海南、云南多個旅游城市的樓盤，看房人數、成交套數在春節期間都有明顯的上漲。

不過，這種上漲離真正的回暖還有比較大的距離。云南的業內人士對《鳳凰WEEKLY地產》稱，在利好條件相對平穩的情況下，今年或能逐漸恢復到好光景時的六成。海南省房地產業協會執行秘書長王路分析，因目前全島限購不會放松，整個海南想完全回暖可能性不大。

“疫情之后人們的經濟狀況和買房、消費理念發生了較大變化；旅游地產要全面恢復，需要市場預期的反轉。”IPG中國首席經濟學家柏文喜說。

“一天一個價”

疫情前的2019年，有統計數據顯示，國內百強房企中已有過半企業涉足文旅，其中至少10家專門成立了文旅集團，不乏碧桂園、融創、保利、復星等行業巨頭。在文旅產業總計1.37萬億元的投資規模中，文旅特色小鎮和文旅綜合項目合計120多起，投資規模合計1.27萬億元。

在那之后，因疫情影響，大多數房企減慢甚至暫緩了文旅地產的投資，扛不住的企業如融創，大量轉手文旅項目。

這個春節，旅游業恢復，開發商自然“奔走歡呼”起來。文旅地產的幾個主要房企里，萬達發布春節旅游數據，長白山度假區客流增加7成、丹寨萬達小鎮單日客流創開業來最高；華僑城介紹，旗下全國景區接待游客超470萬人次。

“這幾天有很多朋友問我公司在海南、云南那些地方的樓盤，最近確實比較火，有的房子一天一個價。”一名龍頭房企的集團中層對《鳳凰WEEKLY地產》透露。

“三亞片區的復蘇現象還是比較明顯的，本身就是旅游人群聚集最多的地方，還有一些比如清水灣片區知名的文旅項目，成交情況普遍是比較好的。”海南省房地產業協會執行秘書長王路對《鳳凰WEEKLY地產》介紹。

春節期間，三亞多個樓盤發布銷售戰報，多的有4.4億，少的有1.1億。在離三亞不遠的萬寧市，有項目銷售曬單一小時內連續成交8套。

對比是非常明顯的。當地研究機構“錦誠海島服務商”統計的數據顯示，在數月前的2022年“十一黃金周”，島內125個典型項目中，多項目在“十一”期間開展相關活動吸引客戶，但收效甚微，僅16%項目來訪超過100組，10%項目成交套數超過20套，來訪成交較2021年繼續下滑。

在云南，類似的改變正在發生。

據西雙版納景洪市統計局數據，2020年景洪市的房價為8050元/平方米，2021年下降至7470元/平方米。疫情期間，景洪市多個樓盤降價促銷， 2021年1月當地出臺文件，規定房價要穩定在6500元/平方米以上，稱房企之間不能通過降價進行惡意競爭。

“疫情放開后，來項目看房人數明顯多了很多。之前每天來訪大概5-10組，整個春節期間平均每日來訪超過30組，來訪轉化率超過40%，供貨去化率達95%，銷售總額達1.2億元。”華僑城西雙版納歡樂雨林項目的工作人員對《鳳凰WEEKLY地產》介紹。

“春節云南的看房量、成交量都有明顯上漲，尤其是西雙版納，客戶多來自川渝和東北地區。”某廣東TOP10房企云南區域公司的內部人士說。

有開發商聞風而動， 2023年1月13日，景洪市當地樓盤放出全面漲價海報，每平方米加價200元。

2018年海南全島限購之后，西雙版納因為相似的氣候條件，吸引了不少海南的潛在客戶，所以與三亞一樣，西雙版納的客戶群主要在北方。有當地開發商介紹，近期成交中河北、黑龍江、北京客戶居多。

在云南另一座旅游城市——騰沖，一個國際溫泉度假小鎮的項目來訪人數在這個春節期間也出現了大約四倍的增長，以外省客戶居多，僅春節期間項目成交量占整個1月份的7成。

“近期原本計劃春節期間來旅游，到騰沖游玩后臨時決定買房的客戶較多，多來自于四川，以家庭為單位購房。”當地員工介紹。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，旅游型城市房價漲跌與旅游業恢復發展和繁榮程度緊密相關，這一方面是因為經濟運行基本面決定了對于房地產與物業需求的強度與水平，另一方面經濟繁榮與旅游業恢復程度也決定了人流的聚集程度，只有更多的人口聚集才能產生更強的對房地產市場的需求，從而影響房價的漲跌。

全面恢復，為時尚早

旅游地產確實熱鬧了許多，但真正要恢復到疫情前的水平，還任重道遠。

海南省房地產業協會執行秘書長王路稱，200萬“怒買”三亞公寓的東北一家人屬于個例，并不能代表三亞整體情況。“海南全島限購并且禁止商辦改住之后，市場供島外客群購買的的存貨其實并不多，有的看起來銷量很好的公寓樓盤，主要還是之前歷史存量較大的項目。”

易居企業集團CEO丁祖昱在2022年底也表示，經過三年的掙扎，文旅地產正式進入存量時代，銷售時代已經結束，存量盤活的窗口期為3-5年，

“目前三亞片區樓市的回暖，和旅游業的火熱還是有很大差距的，和過去最高峰的成交也有很大差距，一個是可選擇的存貨不多，一個是目前大家對房地產的預期并不明朗，旅游度假的流量轉化成購房的比例還比較小。”王路說。

海南的省會海口還沒有感受到明顯的“春風”，一家北方TOP房企海口公司的員工對《鳳凰WEEKLY地產》透露：“海口整體市場，也就恢復了百分之二三十，特別好的項目也就50%多一點兒，有的甚至不如春節前。”

王路補充道：“海南的政策大環境還是房住不炒，不要在這邊形成新的房地產泡沫。再加上海南要在2025年實行全島封關，對房地產的管控一定比內地更嚴格。全域限購和現房銷售這兩個政策目前來看，都不會放松。”

如果無法放開島外客戶購買住宅，歷史商改住存貨又非常有限，新增市場化住宅用地又更加稀缺，海南樓市想完全恢復“盛況”的可能性不大。

云南的情況也類似。云南某業內人士對《鳳凰WEEKLY地產》說：“我們銷售額的最高峰是在2020年，我們預估，在利好條件相對平穩的情況下，今年或許能逐漸恢復到2020年的65%。”

從更宏觀的旅游數據，我們還能看出實際消費力與三年前不一樣的地方。

據文化和旅游部數據中心的測算，今年春節假期全國國內旅游出游3.08億人次，同比增長23.1%，恢復至2019年同期的88.6%；實現國內旅游收入3758.43億元，同比增長30%，恢復至2019年同期的73.1%。

也就是說，旅游消費力的恢復，滯后于旅游人數的恢復。

“旅游地產的特點是在行業上升期上漲比較慢，而在行業不景氣與下行期會下跌更快。”柏文喜對《鳳凰WEEKLY地產》分析，“要全面恢復，則要實現市場預期的反轉，因為地產行業具有買漲不買落的特點，目前的行業信心修復與市場回暖尚待實現。”

相比于剛需購房，旅游地產的投資屬性更加明顯，更加考驗購房者對市場預期的恢復。

而剛剛過去的一月，一些細微的信號已經顯現。克而瑞數據顯示，1月，重點30城庫存環比降2%。福州、重慶、天津等弱二線的案場轉化率基本恢復常態。

二手房方面，克而瑞重點監測的11個城市，1月春節月的二手房成交面積，比2022年2月春節月的成交面積上漲29%。

2023年開年，重點城市紛紛降房貸利率，最低可至3.7%。克而瑞認為，政策利好疊加需求修復，預計今年二季度市場將出現轉機。

標簽： 春節旅游業快速回暖 海南、云南看房成交量數倍上漲 專家稱完全恢復還需預期的強力反轉