1月6日，在央行、住建部明確表態支持首套房消費需求次日，北京商報走訪部分傳統二手房熱點區域、新盤扎堆板塊了解到，作為率先走出疫情高峰的一線城市，北京目前的新房成交較為平穩，二手房熱點區域帶看量有明顯的上升，部分優質次新房量價均出現抬頭的趨勢，據一線經紀人透露，“優質小區的業主掛牌價也有心提一提”，但網簽量沒有明顯反彈，一來與數據滯后有關，二來雖然此前出臺了諸如一年內買賣減稅等優惠政策，但整體預期并沒有發生根本改變，且改善型購房的信貸門檻過高。

反觀新房市場，雖然不像二手房市場“陽康”的那么快，但頭部企業感覺依然感覺“平穩”，預計2023年的市場將以“平穩”為主。

“元旦前后是個小爆發點”

(資料圖片)

現場拍攝

“疫情放開后的兩周時間，可能大家都陽康了，感覺客戶一下子就上來了。”小原是北京朝陽區安貞板塊的一名頭部經紀公司經紀人，他負責的片區從12月最后一周至今，二手房帶看量急劇增長，其中元旦前后是個小爆發點。“但現在成交量還沒有明顯的變化，一來是現在來看的大部分都是置換需求，首套房的特別少，一旦換房就涉及連環單，兩連環都還只是起步，這種交易體現在網簽就特別滯后。”據小原估計，自己最近帶看的客戶中，置換需求占到了90%以上，只有一對新婚小夫妻，提出了想買一套大屯附近兩居室是首套。

來自機構的數據也證實了小原的部分觀點：2022年12月，北京市二手住宅網簽量為8773套，環比下降18.4%。在北京鏈家研究院分析師冷會看來，成交量下降主要受疫情因素影響，形勢轉變導致二手住房市場節奏短期內進一步放緩，但到了12月下旬已經進入恢復過程。價格方面，12月二手住房成交均價環比小幅下降，總體處于合理運行區間。受疫情影響，12月主要城區成交均價均有小幅下滑。

“經紀人建議1100萬，我的心理預期是1200萬”

帶看量的上漲的同時，“合適的房源不多”成為困擾小原的一個難題。

“我們現在APP上房源雖然多，但老破小特別多，經歷了疫情大家對物業、房子的配套，甚至有幾個衛生間都有了新的需求，這與過往是不一樣的，而且現在入市的又以置換為主，小換大、舊換新、沒電梯換有電梯，全是要求。”小原直言，最近他最重要的事情就是給過去有意愿賣房的優質客戶打電話，建議抓緊掛牌。“大家陽的節奏不太一樣，加上誠心賣的房源不多，客戶來了房子不夠看，就不太會形成交易。”

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作為一名最近被經紀人“圍獵”的小業主，陸雯手里就恰好有這么一套“優質房源”。這是一套陸雯娘家的回遷房，東南朝向90平方米兩居室，非頂層、非底層，2003年的電梯房，東城區和平里片區的優質教育配套，讓一年前就有計劃換房的陸雯被樓下的兩家經紀公司“瘋狂騷擾”。

“我就想換個物業好、房子好的商品房。”陸雯家這個房子雖然在東城算新的，但回遷房小區總有讓人不是那么滿意的地方，比如物業只能提供基本服務，小區的環境沒有商品房小區好，疫情前這些都不是問題的問題，在短時間內經歷過三輪封閉后，讓陸雯換房之心更加堅決。“我沒有孩子，短期內也沒計劃，學區不學區的沒那么重要，再說以后孩子越來越少，上學不會是個問題。”

盡管換房的心是堅定的，但對于是否聽從經紀人的勸說現在掛牌，陸雯是“不著急”的態度。

“樓下兩家經紀人給我的報價都是建議掛牌1100萬，從目前的市場看他們判斷1050萬左右可以成交，去年這個時候他們給我的建議是950萬成交，但我的置換目標是南二環的一個同面積1200萬的小區。”兩者的差距，讓陸雯只能再看看。她的理由也很簡單，雖然自己看上的那個小區是個頭部央企開發的次新房，房子、物業都沒得說，但配套方面跟和平里沒法比，自己手上這套也算是個比較新的核心區二手房，市場抬頭的話，誰能漲得過誰還不好說。

對于陸雯的這一判斷，她的賣房經紀人雖然著急，但也表示理解。“目前市場交易行為已恢復疫情前常態，受網簽滯后性影響，這部分需求會在未來幾個月逐步表現出來。現在優質房源確實有反彈的跡象，尤其是位置好、物業優秀、配套好的次新房。”

“市場沒有觸底，只有平穩”

與二手房市場帶看量快速提升比，新房市場卻沒那么快。

現場拍攝

老許是北京一家央字頭房企的營銷總，從去年12月中陽康后，為了沖擊全年業績，集團罕見批準了一批特價房，部分房源的折扣力度達到8.9折，在這樣的刺激下，老許超額完成了原本不可能完成的全年業績。

“不但完成今年的業績，還比去年多了一些，這在今年的環境是很不容易的。”老許總結銷售額的逆勢上漲，與集中開盤、央企產品號召力以及剛需的釋放都有關系。“好房子在北京一直都有市場，剛需去年也有釋放，所以我們認為沒有所謂的觸底反彈，北京的市場長期還是平穩的。”

對于老許的這一觀點，數據似乎也有能證明的。來自克而瑞的數據顯示，2022年北京商品房全口徑簽約金額TOP10門檻，從2021年的216億元下調至175億元，但TOP5的門檻卻從258億元上升到273億元，2022年的前五名是首開（475億元）、中海（448億元）、城建（416億元）、華潤（382億元）、綠城（273億元），雖然部分企業有所調整，但前五名的總額與2021年大體相當。

在談及2023年的市場，包括老許在內的房企人士均認為，部長已經表態，一定會比2022年好做，但依然要對市場有敬畏之心。

北京商報記者 王寅浩

標簽： 直擊陽康后的北京樓市帶看迅速升溫 優質次新房量價抬頭 北京樓市