受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)調(diào)整影響，韌性更強(qiáng)的北京樓市也沒能獨(dú)善其身，去年成交規(guī)模同比下降幅度約三成。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年北京新房成交4.3萬套/545萬㎡，套數(shù)同比下降29%，總金額3269億元，同比下降19%，但絕對(duì)規(guī)模仍處于近十年中上水平。

(相關(guān)資料圖)

量跌的背后卻是房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高，2022年北京新房成交均價(jià)為59938元/㎡，同比上漲11%。

房?jī)r(jià)的上漲并非市場(chǎng)熱度的體現(xiàn)，而是由于市場(chǎng)成交中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，高端改善類產(chǎn)品占比提升，拉高成交均價(jià)。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，在北京高端住宅市場(chǎng)，盡管四季度交易活躍度受阻，2022年全年總成交量仍創(chuàng)五年新高。

2022年，北京高單價(jià)項(xiàng)目成交火爆，單價(jià)8萬+產(chǎn)品成交量占比達(dá)17%，較去年提升10個(gè)百分點(diǎn)，尤其10萬+豪宅成交大放異彩，全年成交高達(dá)3172套，同比上升56%。

北京2022年成交均價(jià)最高的項(xiàng)目為首創(chuàng)天禧，成交均價(jià)達(dá)21.33萬元/㎡，比萬柳書院17.94萬/㎡更貴。

北京去年共誕生了3個(gè)百億樓盤，分別為北京城建天壇府、學(xué)府壹號(hào)院、中建壹品·學(xué)府公館三個(gè)樓盤，全是單價(jià)8萬+豪宅。

2022年北京普宅市場(chǎng)成交金額TOP20? 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)

年內(nèi)銷售火爆甚至開盤“日光”的一些項(xiàng)目，諸如中建玖合府、端禮著、東外39號(hào)等，也是北京豪宅新面孔，單價(jià)都在10萬+以上。

成交結(jié)構(gòu)、地區(qū)的變化亦能顯示出改善型特征。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，剛需、首改類新房項(xiàng)目成交比重全線收縮，80-100㎡面積段的剛需產(chǎn)品成交占比下挫，120㎡以上改善類產(chǎn)品則成交占比全面上揚(yáng)。

合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，由于2022年內(nèi)城優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應(yīng)，五環(huán)以內(nèi)豪宅成交最活躍。其中，海淀區(qū)位列8萬+豪宅成交套數(shù)榜首，共成交3359套，成交均價(jià)為9.3萬/㎡。除東西城外，豐臺(tái)成交均價(jià)最高，為10.2萬/㎡。

數(shù)據(jù)來源：合碩機(jī)構(gòu)

在北京新房市場(chǎng)重返供大于求的這一年，依然是諸多房企加碼之地，并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中誕生了新的格局。

中海穩(wěn)坐TOP1

2022年，共有7家房企在北京市場(chǎng)權(quán)益銷售額突破百億，分別為中海、北京城建、華潤(rùn)置地、首開、綠城、保利以及中建壹品。

中海是唯一在北京權(quán)益銷售額突破300億元的房企，同比2021年提升37.6億至395.41億元，這也是其2018年以來拿到的第四次榜首，在足球術(shù)語中可稱為“大四喜”。

與動(dòng)輒10萬+的豪宅產(chǎn)品相比，中海今年熱銷項(xiàng)目單價(jià)并不突出，勝在數(shù)量之多。中海滙德里、中海京叁號(hào)院、中海寰宇天下天賦均進(jìn)全市成交金額TOP20之列，只有位于海淀永豐的滙德里單價(jià)在8萬+級(jí)別。

今年北京進(jìn)行的四輪集中供地中，中海每次都積極參與“補(bǔ)倉”，全年共拿下8宗地塊，土地成交價(jià)款314.55億，在拿地?cái)?shù)量和拿地金額上均位列第一。

據(jù)了解，中海在第三輪土拍中拿下熱門地塊斥資147億，兩個(gè)項(xiàng)目已于12月底陸續(xù)入市，分別為海淀永豐的中海·富華里、豐臺(tái)大紅門的中海和瑞叁號(hào)院，首開官宣認(rèn)購額分別為25億及28億。

排在第二位的城建也是北京土拍常駐選手，全年5宗地塊均以底價(jià)獲得，總計(jì)拿地花費(fèi)89.6億元，這也表現(xiàn)出了其一個(gè)重大的變化，2021年推出的項(xiàng)目主要為聯(lián)合開發(fā)，2022年起開始傾向獨(dú)立操盤。

北京城建今年最熱的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是位于東城區(qū)二環(huán)的豪宅項(xiàng)目天壇府，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽銷售額120.21億元，獲得北京市場(chǎng)銷冠，另一個(gè)則是位于昌平區(qū)六環(huán)的國(guó)譽(yù)燕園，總價(jià)最低200多萬的剛需樓盤，11月首次開盤即售罄。

華潤(rùn)置地、首開及綠城近兩年也穩(wěn)居北京市場(chǎng)頭部。

華潤(rùn)在改善市場(chǎng)發(fā)揮穩(wěn)定，比如單價(jià)8萬+的幸福里潤(rùn)園、永定府、海淀幸福里，以及偏向剛需向剛改的過渡西紅門橡樹灣均位列北京熱銷項(xiàng)目TOP20。

首開以合作開發(fā)見長(zhǎng)，雖然權(quán)益榜僅排第四位，但算上其參與的所有項(xiàng)目銷售額能達(dá)到475.37億元，繼續(xù)蟬聯(lián)2022年全口徑榜首位。

綠城在2022年首輪土拍中吸足了眼球，一口氣搶得三塊地，不過之后再無新增。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，這三個(gè)項(xiàng)目銷售表現(xiàn)平平，其中一個(gè)項(xiàng)目位于亦莊新城，直至11月臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)放開“雙限”才出現(xiàn)回暖跡象。

綠城沁園則是讓綠城躍升4個(gè)名次至TOP5的主力，數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目位于朝陽區(qū)豆各莊，以去化800套奪得2022年成交套數(shù)冠軍。

黑馬涌現(xiàn)

在中海、華潤(rùn)等穩(wěn)穩(wěn)把握住北京市場(chǎng)份額的同時(shí)，亦有些房企在悄然退場(chǎng)。

2022年完全離開北京權(quán)益銷售榜TOP30的有恒大、融創(chuàng)、綠地、世茂、旭輝及懋源，尚在榜上但跌出TOP10的房企為萬科、金隅以及京投，排名較兩年前下滑較大的還有金茂和首創(chuàng)。

在北京市場(chǎng)聲量大減的房企，既有正陷入現(xiàn)金流危機(jī)的出險(xiǎn)企業(yè)，也有行業(yè)龍頭、央國(guó)企以及當(dāng)?shù)孛衿蟆?/p>

其中有些房企對(duì)北京市場(chǎng)持保守態(tài)度。比如萬科在北京近3年無新增土儲(chǔ)，去年雖有報(bào)名但最終并未拿地，待開發(fā)項(xiàng)目?jī)H剩1個(gè)，舊項(xiàng)目的銷售不足以保證其市場(chǎng)地位。

但也有一批“黑馬”擠到前列。2022權(quán)益銷售榜TOP10內(nèi)新面孔除了保利、龍湖、金地一直默默加倉，在前“頭部”跌落后補(bǔ)進(jìn)之外，兩家“中建”系房企更像橫空出世。

中建壹品2021年才入京，2022年就以111億權(quán)益銷售額排名第7，主要依靠其獨(dú)立操盤的海淀學(xué)府公館項(xiàng)目，單價(jià)10萬+，是北京全年豪宅市場(chǎng)銷售套數(shù)最多的項(xiàng)目，成交625套，簽約105.35億元。

二批次在搖號(hào)中幸運(yùn)拿下朝陽太陽宮地塊的中建玖合，2022年剛進(jìn)入北京市場(chǎng)，就以一宗熱門地塊獨(dú)立操盤10萬+豪宅項(xiàng)目，首開即售罄所有全部房源，成交金額83.25億。

相對(duì)而言，2021年便在北京市場(chǎng)有一席之地的中建智地表現(xiàn)不溫不火，深耕房山區(qū)難以成就百億大盤，中建五局地產(chǎn)也同樣因?yàn)閮H在門頭溝拿地布局，知名度不及同系兄弟。

“閩系”房企廈門建發(fā)和中駿集團(tuán)也具有“黑馬”特性，中駿憑借未來云城項(xiàng)目，位次同比上浮14個(gè)至第13名。

作為2022年拿地最猛地方國(guó)企，建發(fā)全年在北京斥資94億元摘得3塊地，位置都較為優(yōu)越。這個(gè)2021年才開始在北京獨(dú)立操盤的房企，去年有3個(gè)新項(xiàng)目入市，權(quán)益銷售額64.55億，排在第15名。

克爾瑞研究院指出，在規(guī)模型央企、國(guó)企繼續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，民企和區(qū)域型平臺(tái)公司也在摸索自己的業(yè)務(wù)開展方式。具備實(shí)力的開發(fā)商仍在加倉，代表了資本市場(chǎng)對(duì)北京樓市的信心。

2022年底，北京掛出6宗地塊待拍，以及2023年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單，總共涉及地塊已達(dá)到23宗，對(duì)房企來說，既要面臨供應(yīng)端帶來的競(jìng)爭(zhēng)加劇，也有機(jī)會(huì)摘得熱地打造紅盤。

標(biāo)簽： 北京樓市2022成績(jī)單豪宅賣的好 中海第一 建發(fā)和中建系表現(xiàn)亮眼 北京樓市