各位粉絲：

昨晚，央行、銀保監會發布通知，建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制。新房價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

【資料圖】

與此同時，住建部部長倪虹接受采訪時也表示，對購買首套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的要合理支持。

這些頓時成為了關注的焦點。那么這項政策到底是怎么回事？和北京有多少關系？北京是否會下調房貸利率下限？這是粉絲們最關注的問題。

今天就來給大家詳細解讀一下。

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先看一下央行的通知，一共有4點。

要了解央行通知到底是個什么政策，就要了解其中的兩個關鍵詞，一是動態評估，二是利率下限。

先說說利率下限到底是什么？

顧名思義，就是一個城市住房商貸利率的最低限，就是最低可以給到多少的貸款利率。

2019年8月央行實行房貸利率的新政策，住房商貸利率掛鉤LPR，當時的政策是首套房貸利率下限就是當期LPR。

而在去年5月，央行調整差別化住房信貸政策，首套房貸利率下限調整為不低于LPR減20個基點。

目前執行的是上月20日公布的LPR，五年期及以上是4.3%。也就是說，首套房貸利率下限是4.3%減20個基點即4.1%。

再說動態評估，也就是利率下限什么時候可以調整？

兩個比，一是環比上月，二是同比去年當月，如果一個城市新房銷售價格環比和同比都是連續3個月下降，那么就可以階段性調整首套房貸利率下限。

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昨晚政策發布后，頓時手機被刷屏了，那么到底這項政策影響力有多大呢？

首先，毫無疑問的是，這肯定是對房地產市場的重大利好。

不過，這并不是一項新政策，可以說是對之前政策的延續。

其實在去年9月，央行和銀保監會就已經出臺過階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的政策。當時是這么說的：

可以看出來了吧？這兩次通知的內容極為相似，舉措也基本類似。

簡單來說，9月份出臺的是一項階段性政策，只是針對6到8月份新房價格環比、同比均連續下降的城市，可以階段性調整首套房貸利率。

而昨晚發布的通知，可以說是將之前的階段性政策制度化，形成了一個動態調整的長效機制，不止是針對去年6到8月了，只要是將來一個城市新房價格環比、同比均連續3個月連續下降，就可以啟動調整。

另外一點，就是這兩次的通知中，都表示二套住房商貸利率政策下限按現行規定執行。也就是說目前這項制度僅限于首套房貸，首套房貸也是當前最重點支持的。這在住建部部長倪虹昨晚接受采訪的表態中也可以看出。

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下面是大家最關心的，哪些城市接下來會下調首套房貸利率下限？北京是否會調整？

其實這次的政策，入選標準是非常清晰的，從國家統計局每月公布的價格指數，就可以很容易看出哪些城市符合條件。

北上廣深這四個一線城市，去年9、10、11這三個月（12月房價指數尚未公布），新房價格指數同比都還是上漲或持平的。環比方面深圳和廣州連續三個月下降，北京和上海則是三個月都是上漲的。

而政策要求的是環比、同比連續3個月均下降，那么一線這四個城市目前都不符合標準。

二線城市中，哈爾濱、武漢、蘭州、沈陽、太原、大連、天津、廈門、鄭州、長春、石家莊、福州這12個城市連續3個月環比、同比均下降，是符合標準的。

而三線城市中符合條件的數量更多。總體來說，70個大中城市中，目前共有38個城市符合標準。

總結下來，這次央行的政策也是精準施策，針對的就是市場較差、供需失衡的城市。

北京等4個一線城市目前并不符合標準。那么這次的新政和北京有關系嗎？

剛才說過，這次是將原先階段性的政策完善成為了一個動態調整的機制。也就是說，如果將來北京出現了新房價格指數環比和同比均連續3個月下降的話，那么北京也一樣會符合條件，可以調整首套房貸利率下限。

從這個角度上說，和北京不能說沒有關系。

不過從目前看，北京的新房市場還是比較穩定的，而且新房的結構也比較市場化，以改善類為主，因此短期內還看不到調整首套房貸利率下限的可能。

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昨天，住建部部長倪虹在接受央視記者采訪時的表態也引發了大家的廣泛關注。原話是這樣的：

對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

有些粉絲希望解讀這會帶來哪些具體調控政策變化。

我們認為，倪部長最著重表達、也是最重要的一點，就是關于首套住房。用的是“大力支持”的字眼。這和央行、銀保監會昨晚發布的政策也是呼應的。

而從住建部的角度上來說，這樣的表態主要是政策的導向，可以體現出整體房地產政策的走向。

但從具體的政策來說，要注意倪部長的一個關鍵詞，就是今年住建工作的核心是兩個字——“精準”。

具體來說，也是他表態中的一句話，就是因城施策、精準施策，提振市場信心。

也就是說，各個城市會在總體導向的基礎上，根據自身實際情況，精準施策。

就北京而言，北京作為首都，作為首善之區，肯定會毫不動搖堅持“房住不炒”這個總體定位。在堅持穩定的基礎上，也一直在推進各項政策措施更加精細化、精準化。

比如，去年8月北京試點為老年人購房提供特殊支持政策，就是政策精準化的一個重要體現。同時，北京也將研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。這些都是因區施策、精準調控的體現。

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