作者：子非魚

“拿地后四個月開盤，五個月資金回籠，六個月資金回正”，房企奉為圭臬的高周轉，已經成為了歷史。

那些年，幾乎所有房企都在高周轉，且都以高周轉沾沾自喜，好像誰不高周轉，誰就不像房企一樣。

最快的時候，有的開發商，上午拿地，下午就得出圖紙，開工。

然而，這樣的時代已經一去不復返了。

根據財新網透露，近日克而瑞研究員在線上沙龍中透露：

22個熱點城市在2021年通過集中供地出讓的項目，僅有21%已經開工，余下近八成尚未開工。其中2021年首輪集中出讓的土地開工率為37%，第二輪出讓的土地開工率為16%，第三輪出讓的土地開工率僅為3%。

去年買的地，到現在還有八成沒開工，其背后反映的是，很多開發商都沒有錢推動項目開工了。

所以，我們能夠看到，根據國家統計局公布的每個月房地產投資數據，去年以來，房地產開發投資增速逐月走低，到4月份已經轉為負數。

來源：國家統計局

如今的房企，幾乎沒有不缺錢的。

過去兩年來，在三道紅線和房地產貸款集中管理制度限制下，房企的融資渠道被全面收縮。

然而，此前由于開發商們高歌猛進的快周轉，都是大舉借債開發，向銀行貸款，向海外發行債券，各種融資方法，都發揮到了極致。

現在一收縮，不僅不給你融資了，還要你抓緊還錢，否則就觸碰紅線了。

(資料圖片)

在銀行、債券等融資渠道關上大門之后，很多房企都出現了流動性危機。很多房企美元債違約，就是在這樣的背景下發生的。

屋漏偏逢連雨的是，在融資渠道收緊的背景下，市場行情入冬，房企僅有的銷售回款渠道也大打折扣。

過去一年多來，新房銷售情況是這樣的。

來源：國家統計局

從國家統計局披露的數據可以看到，新房銷售增速和投資增速一樣，逐月走低，進入2022年之后，增速轉負，此后跌幅越來越大。

在這種背景下，很多民營房企都沒錢拿地了。

所以，我們可以看到，去年第二輪中心城市集中供地出現了大面積流拍，去年第三輪也沒有改善多少，今年首輪供地，部分中心城市仍出現了較大流拍率，比如天津流拍率高達80%，東莞75%。

盡管自去年第三輪集中供地以來，多個中心城市調整了拿地規則，放松乃至放開了新房限價，以提升開發商的利潤空間，但并沒有勾起民營房企的拿地欲望。

數據顯示，整個一季度，國有土地使用權出讓收入11958億元，同比下降27.4%。

分省市來看，整個一季度，除了北京、福建土地賣地收入同比增速為正外，其余29個省市的賣地收入，都比去年同期要少，增速均為負數。其中16個省市自治區一季度賣地收入同比腰斬。

目前，拿地的房企基本是國資房企（央企、國企、地方城投）兜底，相當于大多數土地，是地方政府左手賣給了右手嗎，右手救左手。

這種局面顯然不能持續，畢竟賣地收入是當下大多數城市的重要錢包，很多城市依靠賣地收入運轉。

所以，進入2022年以來，自上至下對待樓市的態度都變得友好，各城市各種托底措施紛至沓來，最終演變成了5月份以來的限購大放松大放開。

然而，效果并不明顯，多數城市的成交量依舊在低谷。這意味著，土地市場想要回暖，還需要時間。

房企開工速度還是會很慢。由此可能會帶來多個結果：

第一，爛尾樓數量增加。

房企不敢開工、開工速度慢，就是因為缺錢，這種缺錢的狀態，短期內有加劇的局面。

去年在大量房企現金流出現緊張的大背景下，爛尾樓、延遲交付的項目不斷增加。

今年的房企，比去年更難，延期交付乃至爛尾的項目數量，顯然會增加得更明顯。

第二，民企拿地比例會繼續收縮，國資房企兜底拿地，短期內會成為常態。

民企缺錢會是常態，拿地比例會進一步收縮。國資房企這時候只能挺身而出。

現在國資房企托底拿地，很大程度上不是為了開發房產，而是托底地方政府的財政。

諸多業內人士指出，城投和非房地產行業的國企大規模拿地，其真實目的或是為地方財政托底，而非開發房地產，這或是當前近八成集中供地項目尚未開工的重要原因。

標簽： 去年賣的地 80％沒有開工樓市高周轉時代謝幕了