房地產有最新政策，這回是真“工具”

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工具箱里到底是“喇叭”還是真工具，拿出來看看，就知道了。

7月24日，中央召開政治局會議，里面關于地產的一系列表述給市場帶來巨大的提振，第二天股市開盤，全市場大漲，尤其是以地產及其產業鏈最為火爆，新城、龍湖、碧桂園等港股房企暴漲20%多，金科、濱江、中南、金地等A股房企紛紛漲停。

【資料圖】

市場修復信心的趨勢明顯。我們試著解讀一下關于這次重磅會議里面對地產的影響。

維護地產穩定發展政策不變

會議關于房地產的要求，首先是：要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

這里有幾個重點值得關注。

第一個重點是化解風險刻不容緩，這是當前國內房地產行業面臨的重要問題，也是當前房地產行業最大的現實。

最近恒大“自曝家底”，兩萬多億的負債震驚市場，目前恒大凈資產為負的6000多億，其實早已經資不抵債。隨后碧桂園也面臨著債券暴跌，市場普遍對此表示憂慮，如果碧桂園也步恒大后塵爆雷的話，房地產的復蘇將遙遙無期。

而且房地產風險密切聯系著金融風險、地方債風險。因此，政策將化解風險擺在第一位，表明國內地產的所有大決策都應該是基于這個前提的。

市場普遍估計，后續大概率會出臺化解風險的具體措施，特別是房企融資方面，以及地方債的置換等，通過金融穩定，才能更好保障房地產市場健康發展。

第二個重點是“供求關系發生重大變化的新形勢”，這是給今后的房地產行業定調子。

供求關系的變化，既是當前國內地產行業低迷的原因，也是后續政策的出發點。

所謂新形勢，一方面是行業發展的新形勢，一般認為，在戶均擁有住房超過1.2套、人均擁有住房面積超過35平的情況下，房地產事實上已經告別了絕對的短缺。

2022年，中國人均住房面積標準為41平方米；同年，我國總人口出現首次下降，城鎮化進程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，房地產市場已經進入新房見頂后的回落階段。

但目前我國的房地產發展是不均衡的，由于戶均人口規?？s小，一人戶、兩人戶占比不斷增加，更多在改善型需求端，中國的人均住宅間數與人均住宅建筑面積均較發達國家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求，正在不斷增加。

另一方面是對政策的應對，新形勢下，大家就不要再走以前的老路了，高周轉是不可能的了，房地產行業要脫虛向實，不能淪為類金融行業。

第三個重點是促進房地產市場的平穩健康發展。這是目的，為了這個目的，后續的發展就是要調整過去粗放式的一刀切的政策，讓調控政策更加具有合理性、科學性。

所以，政府對地產行業的期待可能不一樣了，我們不能說土地財政結束了，但至少現在應更加自覺地強調地產的民生屬性，更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，后續房地產行業不能再野蠻生長了。

為了達成以上化解風險、改善供需、穩定市場的目的，政治局會議還給出了一系列的具體指導：

1、要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

2、要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監管，穩步推動高風險中小金融機構改革風險。

這兩條具體措施，一個著眼于民生，一個著眼于化解風險和后續的金融監管，步步為營、有的放矢。

這次會議雖然沒有提及房地產的支柱性地位，但從維護其穩定發展的目的來看，我們同樣相信，國家對于長期發展房地產的信心沒有變。

房住不炒仍是主基調

有不少評論說，此次政策局會議相比以往提到房地產行業的表述，并沒有提及房住不炒，是否意味著中央不再提房住不炒了？

當然不是。通過上面我們的分析，雖然沒有直接提到房住不炒，但其實句句都在強調房住不炒，只是現實情況的變化，既要化解風險，又要促進行業健康發展，用“適時調整房地產政策”顯得更加科學合理，但其實質仍是堅持房住不炒，強調房地產行業的民生屬性。

中央對房地產行業的基本定性沒有變，基于目前房地產行業的困境與特殊性，一些刺激政策仍將繼續推出，但指望大水漫灌是不現實的。

中央對房地產行業的期許在變化，政策上的延續與拓展，勢必很快會有結果。58安居客房產研究院分院院長張波在接受媒體采訪時提到，從中央政治局會議的表態來看，優化房地產政策的方向被重點提及，結合今年二季度以來樓市下行的背景，預計下半年市場適度放松的調控政策會陸續出臺，此前關注的一二線熱點城市限購放松相關政策出臺的概率，也在進一步增大，同時在房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關注的熱點城市“認房又認貸”政策調整的機率，也在不斷增大。

在化解風險方面，主要是房企既有的債務問題及保交樓、保交付等問題，既是讓房企“活下去”，也是恢復市場信心。

因此，下半年的市場融資閘口會越來越寬，近期市場上越來越多的新發債消息傳來，7月13日，綠城房產2023年第二期15億公司債完成發行，票面利率4.3%；7月21日，中交地產2023第三期公司債發行成功，規模7億元；6月，中國中鐵、新城控股、濱江等7家房企境內債總計發行148億元，環比小幅上升10.2%。股權融資方面，多家A股上市房企股權融資“第三支箭”項目迎來重大進展。

消費端的提振信心是當前市場更為重要的任務。因此，在購房按揭利率、購房資格、交易稅費等方面會合理優化，部分下行壓力較大的城市會調整首付比例，國家層面也會出臺激勵措施，比如，7月25日，國家稅務總局發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，提出多項稅費優惠政策。其中，一口氣提出了包括個人銷售住房減免增值稅、個人轉讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅等17項有關買賣房產或者出租的稅收優惠政策。

房地產市場幾個新變化

從7月25日市場的反應來看，應該是對市場有更多的期許。我認為接下來的市場變化有以下幾個方面。

第一是出險房企救一批死一批之后，房地產的陣痛仍將持續一段時間，但國資能否出手托底仍在搖擺，這也是為什么恒大等企業仍在苦苦掙扎，畢竟地方城投目前的債務問題也很嚴峻。

第二是在新發展階段，一些城市的限購政策都將逐步推出。房地產政策的優化仍將以因城施策的方式推進，當然，這也會有分化，核心城市如北上廣深以及杭州等城市的限購將長期存在，這部分城市房地產政策有望進一步優化，優化住房信貸政策、放松郊區限購、降低交易稅費等仍是政策方向。但三線及以下的城市限購已經沒有太大的必要了，各地都在爭奪人口，實則也是在爭奪機會與未來。

第三是房地產行業的機會仍有，這里既有前面提到的小家庭化趨勢將延續，帶來新戶購房需求增長。還有經濟板塊的分化，帶來的城市群人口的集聚，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續旺盛。更有持續的城市更新帶來的機會。目前我國30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬家庭、81億平方米的住宅建筑面積。

城市更新以及租賃市場會成為拉動房地產經濟的新引擎，將會成為GDP增加值的重要貢獻力量。

因此，中國房地產行業在黃金二十年之后，即將步入大分化時代而非停滯期，區域的分化、城市的分化、房企的分化將持續，機會很多，關鍵在于把握。

第四是一些政策該來的都將到來，未來中國房地產將逐步制度化，以立法管理代替行政手段調控是大勢所趨。比如即將取消預售，重新實行現房銷售。預售制是房地產上升期的產物，是時候退出預售制了。又比如房地產稅的立法、試點都是大勢所趨。

風起于青萍之末。最近《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》等幾個重磅的政策，已經說明提振市場信心開始動了。

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