每年的6月份被稱為是房企搶收的窗口，是房企促銷售、抓業(yè)績的關(guān)鍵時期。今年的6月份幾乎是以端午小長假（6月22日至6月24日）收尾，房企更是抓住了這個假期，通過推出優(yōu)惠房源、送全套家電、開展節(jié)日活動等方式增加樓盤熱度，以期加大成交量。

《華夏時報(bào)》記者注意到，這個端午小長假，北京、深圳等城市的新房項(xiàng)目優(yōu)惠力度較大，單套住宅普遍優(yōu)惠達(dá)到45萬元及以上，非普宅房源優(yōu)惠達(dá)到百萬元的更是大有人在。此外，自從進(jìn)入到6月之后，新房的優(yōu)惠活動幾乎從未停止過。

(資料圖)

而這個端午則是檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場活力是否出現(xiàn)增加的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在此次小長假之前，已經(jīng)連續(xù)10個月保持不變的LPR在此輪降息中迎來下調(diào)，5年期以上LPR下降10個基點(diǎn)。LPR下調(diào)帶動房貸利率出現(xiàn)下滑，部分城市首套房貸利率可以低至3.7%及以下水平，或?qū)⑽嗟馁彿空呷胧小?/p>

同時，近期房地產(chǎn)出臺的政策也出現(xiàn)變化，福清取消新房限售，成了今年第一個取消限售的城市，而“第三支箭”首單落地，為房企融資回暖帶來希望。重重利好疊加之下，多城土拍上演了“搶地”一幕，房企的投資熱情似乎再度燃起。

多城樓市端午花式營銷

縱觀整個小長假，3天的時間，全國一直處于北高溫南暴雨的狀態(tài)中。“天氣很熱，我們售樓處也是開足了空調(diào)，希望可以給購房者提供一個優(yōu)質(zhì)的選房看房環(huán)境。”北京新房項(xiàng)目朝陽壹號的置業(yè)顧問對《華夏時報(bào)》記者說。

記者看到，朝陽壹號的售樓處布置得極具節(jié)日氛圍，在售樓處的多個柜子上均擺放了精致的龍舟模型，還準(zhǔn)備了手鏈、粽葉香包等小禮物供客戶挑選。“我們這個樓盤是端午期間只要購房者到訪就有禮物，包括電影票、野餐墊等，還可以體驗(yàn)沉浸式的體感游戲。”朝陽壹號的置業(yè)顧問說。

除了利用節(jié)日禮物吸引客戶之外，不少樓盤更是真金白銀推出了多個特惠樓盤。“我們在端午期間進(jìn)行了較大力度的價格優(yōu)惠，多個一口價房源優(yōu)惠達(dá)到45萬元至67萬元。”中海興叁號院的置業(yè)顧問對本報(bào)記者說。

不過，或許是受到高溫影響，北京的購房者看房和成交熱情一般。“成交量和節(jié)前的水平差不多，沒有明顯的上漲。”北京多個新房樓盤的置業(yè)顧問對《華夏時報(bào)》記者表示。

而被暴雨裹挾的深圳樓市卻是上演了“遇水則發(fā)”的一幕。深圳前海招商一灣臻邸的置業(yè)顧問對本報(bào)記者說：“6月24日是樓盤意向登記和資料提交的最后一天。端午小長假的前兩天，基本上每天都有2000多批客戶過來，市場對于這個項(xiàng)目的認(rèn)可度比較高。”如此看來，到6月28日正式選房之時，炙手可熱的招商一灣臻邸應(yīng)該是“不愁賣”。

除了北京、深圳兩城之外，記者了解到，蘇州、成都、西安、杭州等多個城市的新房項(xiàng)目均在這個端午假期有所動作，且推出的營銷活動基本上是圍繞在“節(jié)日”和“促銷”兩方面開展。

實(shí)際上，記者了解到，自今年年初開始，新房項(xiàng)目的營銷活動就不斷。“現(xiàn)在售樓處的營銷活動和電商都是同頻的，每個項(xiàng)目都在抓緊節(jié)日的窗口期搶收。”北京一房企的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對《華夏時報(bào)》記者表示。

“春節(jié)、元宵節(jié)、五一假期、端午，這些已經(jīng)是各家房企每年都不會錯過的營銷節(jié)點(diǎn)。現(xiàn)在，‘5·20’等有特殊意義的日子房企也會抓緊機(jī)會做一波營銷活動。”上述房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對記者說。例如，中海興叁號院就在今年的5月20日推出活動，即當(dāng)日認(rèn)購房源可以減免5.2萬元的房款。

LPR下調(diào)釋放利好效應(yīng)

在端午小長假之前，按兵不動長達(dá)10個月的LPR出現(xiàn)下調(diào)，5年期以上LPR下調(diào)10個基點(diǎn)達(dá)到4.2%。同時，作為房貸利率之錨，LPR下調(diào)代表著當(dāng)前購買首套房和二套房房貸利率下限分別下降至4.0%和4.8%，已然降至歷史低位。“對于購房者來說，現(xiàn)在買房很合適，房貸利率更低了，可以有效節(jié)省購房成本。”北京的一位置業(yè)顧問對本報(bào)記者表示。

“目前，在實(shí)際操作層面，首套房貸利率是4.75%，二套房貸利率是5.25%，現(xiàn)在北京的樓盤基本上都是這個利率水平。”在北京從事房產(chǎn)工作的林鳴（化名）對《華夏時報(bào)》記者說。

對比來看，北京屬于房貸利率水平較高的城市。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，百城主流首套房貸利率平均為4.0%，主流二套房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平，但同比則是分別回落了42個基點(diǎn)和17個基點(diǎn)。

此外，2022年底，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文表示，建立首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。因此，在LPR下調(diào)的背景下，房貸利率的政策下限下降，不同城市執(zhí)行的房貸利率不同，實(shí)際房貸利率更低。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾公開表示：“在動態(tài)調(diào)整機(jī)制的作用下，截至今年3月末，已經(jīng)有83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，約低于全國下限10個到40個基點(diǎn)，低至3.7%和4.0%。同時，有12個城市取消了首套房貸利率下限。”

LPR下調(diào)對于樓市而言的直接效果便是月供減少。以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息的還款方式進(jìn)行計(jì)算，此次5年期以上LPR下調(diào)10個基點(diǎn)可以使得月供減少58.54元，累計(jì)30年月供則可以減少2.1萬元。

但LPR所釋放的優(yōu)質(zhì)效應(yīng)則遠(yuǎn)不止于此。LPR下調(diào)是本輪降息的一個環(huán)節(jié)，某機(jī)構(gòu)人士對《華夏時報(bào)》記者表示：“降息是央行采取精準(zhǔn)有力、穩(wěn)健的貨幣政策的體現(xiàn)。通過降息可以起到加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)、全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)充分就業(yè)、維護(hù)幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定的作用。”

“而LPR下調(diào)則是釋放出支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號，有助于引導(dǎo)市場預(yù)期，提振整體經(jīng)濟(jì)面信心，從而同步提升購房消費(fèi)信心。”該人士表明了LPR下調(diào)對于經(jīng)濟(jì)和樓市的更深層次意義。

已有反彈現(xiàn)象

對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，此輪深度調(diào)整所帶來的風(fēng)波尚沒有平復(fù)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為45701億元，同比下降7.2%，跌幅相比較上一統(tǒng)計(jì)空間有所擴(kuò)大。

銷售層面，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入6月份，重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積環(huán)比連續(xù)下降。6月5日至6月11日，重點(diǎn)50城成交面積環(huán)比下降23%，處于今年2月份以來的相對低位。

“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場下行壓力較大，購房者置業(yè)信心不足。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對《華夏時報(bào)》記者說。“最關(guān)鍵還是在于穩(wěn)定預(yù)期。預(yù)期穩(wěn)定之后，房企敢于在市場上出手投資，購房者敢于入市，整個行業(yè)的正循環(huán)則會逐步開始穩(wěn)定。”上述房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對記者表示。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若想要打通這一循環(huán)的鏈條，則是需要出臺政策進(jìn)行護(hù)盤。“目前，多數(shù)城市通過放松公積金貸款、強(qiáng)化購房補(bǔ)貼、降低首付等政策拉動需求，但效果并不明顯，或者說并不持續(xù)。政策工具箱中依然有著諸多可操作品種，但政策則是偏向于謹(jǐn)慎。”張波對本報(bào)記者說。

值得關(guān)注的是，近期，業(yè)內(nèi)多位專家及機(jī)構(gòu)向《華夏時報(bào)》記者表達(dá)了“房地產(chǎn)政策仍有空間”這一觀點(diǎn)。而記者注意到，端午小長假之前，房地產(chǎn)政策有所“創(chuàng)新”。日前，福州下轄的縣級市福清發(fā)布政策，表示取消新房限售政策，打響了今年“取消限售第一槍”。

借由福清取消限售，中指研究院方面直言：“維穩(wěn)托底房地產(chǎn)才能更好地穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。當(dāng)前，各城市應(yīng)當(dāng)結(jié)合多孩家庭、人才、租賃等優(yōu)化限制性政策，支持剛性和改善型需求釋放。”

房地產(chǎn)企業(yè)端則是正處于需要“拉一把”的時刻。記者注意到，截至目前，A股多只地產(chǎn)股面臨退市，港股則是有多只地產(chǎn)股面臨清盤的危機(jī)。對于房企而言，扭轉(zhuǎn)這一局面需要債務(wù)重組獲得進(jìn)展以及融資回暖。

近期，可以改善房企資產(chǎn)負(fù)債表情況、加大權(quán)益補(bǔ)充力度的“第三支箭”出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。6月16日，招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請獲證監(jiān)會注冊生效，成為A股首單注冊生效的房企重組項(xiàng)目。根據(jù)公告，募集到的資金將用于存量住宅項(xiàng)目后續(xù)的建設(shè)及交付。此外，截至目前，還有另外2家房企披露了重組項(xiàng)目，20家房企披露了再融資方案。

在政策和融資層面均有突破的房地產(chǎn)似乎看到了一線希望。炎炎夏日，多個一線城市及熱點(diǎn)二線城市上演了“搶地”一幕。以北京為例，6月20日，北京結(jié)束了今年第一批住宅地塊的競拍，23宗地塊全部成交，全程吸引了300余家企業(yè)報(bào)名參與，且平均成交樓面價為39256元/平方米，較2022年每平方米提升約10000元，平均溢價率達(dá)到9.2%，較2022年增加一倍左右。

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