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(資料圖片僅供參考)

目前，A+H股中35家上市民營房企逼近退市，其中7家房企基本鎖定退市，房地產(chǎn)公司退市對房地產(chǎn)行業(yè)、股東、員工和合作伙伴都帶來不良影響。A+H股中上市房企數(shù)量高峰已過，未來上市房企進入、退出股市的流動將更強。部分企業(yè)退市，行業(yè)加快出清，也為其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了更多空間。

35家上市民營房企逼近退市：A股14家+H股21家

2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整階段，高杠桿企業(yè)風險不斷暴露，數(shù)十家民營房企發(fā)生債務違約，行業(yè)進入加速優(yōu)勝劣汰階段。觸發(fā)退市風險警示的房企多數(shù)是出險房企，上市公司退市對公司融資、銷售等經(jīng)營活動具有嚴重的負面影響。A股房企的“戴帽”原因，主要是涉及上市公司“退市及風險警示”條款，主要集中在“財務類強制退市”警示、“其他風險警示”警示的條例。從行業(yè)競爭格局看，優(yōu)勝劣汰機制將助推房地產(chǎn)行業(yè)股市表現(xiàn)分化加劇。當前房企由于經(jīng)營虧損以及債務違約等多種因素疊加，被實施退市風險警示的企業(yè)迅速增加。1

截至目前，A股戴帽房企有11家，分別為*ST宋都、ST粵泰、ST世茂、*ST中天、*ST海投、*ST新聯(lián)、ST美置、ST泰禾、ST陽光城、*ST嘉凱、*ST泛海，*ST藍光已于6月6日退市，上述房企2022年均為虧損狀態(tài)，5家企業(yè)虧損額超百億。根據(jù)規(guī)定，股價連續(xù)20個交易日低于1元將強制退市，截至6月12日收盤，*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、*ST中天、ST泰禾5家企業(yè)已連續(xù)超20天收盤價低于1元，另外ST陽光城、*ST宋都于6月12日達到連續(xù)20天收盤價低于1元，這7家企業(yè)基本鎖定退市，*ST海投在短暫回到1.01元，暫時脫離危險，但以股票表現(xiàn)仍然低迷，6月12日觸及跌停板，護盤舉措并未出現(xiàn)明顯成效。ST世茂、*ST新聯(lián)、*ST泛海及金科、榮盛和中南，股價在1元附近，在退市邊緣。

表：近期A股房企股價跌至1元以下及附近的企業(yè)

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港股方面，截至目前，已有包括恒大、世茂、奧園、祥生等21家港股內(nèi)地房企處于停牌狀態(tài)。按規(guī)定，停牌時間超過18個月將面臨摘牌。至今為止，停牌時間最長的是中國地產(chǎn)（證券簡稱：CHINAPROPERTIES）已停牌近2年，退市決定仍在復核中，中國恒大、世茂集團、花樣年、陽光100等已停牌超14個月。新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成為2023年港股首家退市的內(nèi)房股。目前21家停牌房企中，有超過10家房企停牌即將超18個月，若今年9月未復牌，恒大、旭輝、世茂、奧園、花樣年、陽光100、祥生、佳源、力高、當代、三盛、上置、匯景、大發(fā)等停牌港股房企將退市。

從港股房企的停牌情況來看，大部分沒能發(fā)出當年的財報，債務重組進展緩慢，部分2022年開始停牌的企業(yè)，已經(jīng)有3個會計報告未披露，包括2021年年報、2022年半年報、2022年年報。繼去年龍光成功復牌后，2023年佳兆業(yè)、景瑞控股和融創(chuàng)中國等出險房企，達成此前的復牌條件，已經(jīng)正式復牌，擺脫因停牌產(chǎn)生的退市風險。除了龍光、融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)和景瑞控股等少數(shù)房企通過達成復牌指引條件實現(xiàn)復牌外，其他21家停牌的上市房企，仍未脫離退市風險。

表：港股內(nèi)地房企停牌情況

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房地產(chǎn)公司退市對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場、股東和員工都帶來了不良影響。一是，對上市房企來講，信用、品牌影響力下降，融資渠道受限，將嚴重影響經(jīng)營、投資業(yè)務。二是，公司估值降低，將打擊大股東自救的積極性，不利于后續(xù)保交樓及債務重組。三是，對于出險房企的投資人、債權人、員工、供應商及其他利益相關方來說，退市導致的公司重整困難等一系列不利影響將限制其維護自身的合法權益。出險房企銷售額占比由2020年的20.20%下滑至2022年的8.66%，近三年出險房企涉及銷售規(guī)模合計超過8萬億，相當于全國一年銷售額的一半左右。部分房企退市，將影響保交樓進程。

表：2020年-2022年違約企業(yè)銷售額、銷售面積占比情況

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近年房企退市多為面值及財務原因

企業(yè)盈利能力差是房地產(chǎn)企業(yè)10年來退市主要原因。房地產(chǎn)市場的周期性波動會影響著企業(yè)的盈利能力，外加受房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策收緊，會導致一些房企走向退市之路。按房企退市方式來看，主要可分為主動退市和被動退市。之前有中弘控股、華業(yè)資本等企業(yè)退市，近期有新力控股、藍光發(fā)展等退市，不少出險房企都走到了退市的當口。

表：近年房地產(chǎn)企業(yè)退市情況

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經(jīng)過多次退市制度的改革，不斷優(yōu)化退市指標、縮短退市流程，加大市場出清力度，提升退市效率，退市制度的完善能有效抑制市場上的投機行為，同時讓資源更集中于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，使A股市場不斷走向成熟。我國A股市場現(xiàn)有財務類、市場交易類、規(guī)范類、重大違法類4類強制退市指標。

表：滬深交易所4類強制退市指標

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上市房企數(shù)量：高峰已過，退出將更加頻繁

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，自2003年開始至2022年，累計共有約159家中國大陸房企選擇在滬深或香港上市，其中滬深上市房地產(chǎn)公司約78家，在港上市房地產(chǎn)公司約81家。整體上看，滬深及在港房地產(chǎn)上市公司數(shù)量均經(jīng)歷了大規(guī)模增長，但也呈現(xiàn)出不同的變化趨勢。

從增量視角來看，市場及監(jiān)管因素驅(qū)使房企上市出現(xiàn)A股與H股“高潮迭起”特征。滬深上市房企數(shù)量迅猛增長主要出現(xiàn)在2007至2009年間，這三年A股每年上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量依次為15家、13家和13家，創(chuàng)造了歷史紀錄。2015年以后，A股市場鮮有房地產(chǎn)公司上市。中國內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在2000年后出現(xiàn)過2007-2010年、2013-2014年以及2018-2020年三輪上市熱潮。最近一波大陸房企赴港上市高峰期為2018-2020年，每年上市房企數(shù)量均超過6家，但熱度不及前兩次高峰。2010年之后，A股房企上市政策監(jiān)管趨嚴，房企多選擇赴港上市，從而產(chǎn)生A股與H股房企上市高峰交替的現(xiàn)象。

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2003年至今部分房地產(chǎn)公司上市時間

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民營上市房企批量退市，無疑將嚴重打擊房地產(chǎn)發(fā)展信心，但也將加快行業(yè)出清。未來，上市房企“退出”現(xiàn)象將更加明顯，新勢力有機會借助政策利好登陸資本市場。從市場角度看，隨著市場深度調(diào)整，行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，上市房企正處在從高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型關鍵期，積極轉(zhuǎn)型探索新發(fā)展模式的上市房企有更多機會，否則將被淘汰。

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