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深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱“深房中協(xié)”）數(shù)據(jù)顯示，自今年2月底以來(lái)，深圳二手房掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)，從2月27日的3.97萬(wàn)套增加至5月22日的5.3萬(wàn)套。

如今的深圳樓市，一方面是二手房的掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)，另一方面則是新房庫(kù)存量越來(lái)越大。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出，截止4月底，深圳一手住宅庫(kù)存面積35.09萬(wàn)平米，共計(jì)39791套，環(huán)比上漲4.7%。同時(shí)，據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，深圳有一手房房源降價(jià)幅度超1000萬(wàn)元。5月27日，深圳福田房產(chǎn)中介蘇建（化名）向記者介紹，東海國(guó)際公寓現(xiàn)在有一套365平的房源賣3900萬(wàn)元左右，之前要賣到5500萬(wàn)元以上，降價(jià)幅度超1600萬(wàn)元。

(資料圖片僅供參考)

人口是支撐樓市發(fā)展的重要因素，不過(guò)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，深圳常住人口1766.18萬(wàn)人。這與2021年相比，減少1.98萬(wàn)人。公開(kāi)信息顯示，這是深圳1979年立市以來(lái)人口首次負(fù)增長(zhǎng)。

截圖自深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)網(wǎng)站

二手房掛牌量突破5.3萬(wàn)套

深房中協(xié)指出，2023年5月22日，深圳共有53043套有效二手房源在售，較上周（5月8日至5月15日）增加646套，在售二手房源量持續(xù)小幅增長(zhǎng)。

除了深房中協(xié)自己統(tǒng)計(jì)的二手房數(shù)據(jù)外，其收錄其他中介機(jī)構(gòu)的二手房掛牌量也呈現(xiàn)出自3月以來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

2023年5月5日，深房中協(xié)表示，截至2023年5月1日，根據(jù)四大行（樂(lè)有家、世華、貝殼找房、中原）公開(kāi)掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市共掛盤出售房源14.38萬(wàn)套（存重復(fù)房源，后同），對(duì)比4月1日統(tǒng)計(jì)的13.80萬(wàn)套掛牌房源增加5752套，環(huán)比增長(zhǎng)率為4.2%。

圖源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

掛牌量的持續(xù)增長(zhǎng)，并沒(méi)有帶來(lái)成交量的同步上漲。根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，4月深圳市二手房錄得（錄得量系指深房中協(xié)以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù)）3744套，環(huán)比增長(zhǎng)率為-24.3%。

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值得注意的是，4月20日，市場(chǎng)消息傳出，深圳二手房參考價(jià)不調(diào)整，不過(guò)銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。但是截至發(fā)稿，相關(guān)政府部門并沒(méi)有官宣該消息。而據(jù)證券時(shí)報(bào)4月20日?qǐng)?bào)道稱，記者向銀行內(nèi)部人員求證，深圳一農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示：確認(rèn)了，但還沒(méi)看到正式文件。

此外，深房中協(xié)5月5日指出，4月20日，銀行貸款政策調(diào)整，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為首當(dāng)其沖將利好于改善型需求，這一判斷，得到了數(shù)據(jù)驗(yàn)證。這也意味著，深房中協(xié)承認(rèn)了深圳“4·20新政”的出臺(tái)。

公開(kāi)資料顯示，深房中協(xié)是深圳從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員自愿發(fā)起成立的社團(tuán)法人，現(xiàn)共有會(huì)員單位1400余家。而該協(xié)會(huì)的職能包括承辦政府主管部門交辦和授權(quán)的房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)工作。

同時(shí)，據(jù)深房中協(xié)透露，2022年4月深圳二手房成交中，小于90平方米戶型的錄得占比小幅下降，占比62.1%，較上月占比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，而大于等于90平方米戶型的錄得占比出現(xiàn)回升，反映“新政”直接體現(xiàn)在改善型需求上，這一類需求的入市意愿有所增強(qiáng)。

而從效果層面來(lái)看，深圳“4·20新政”對(duì)市場(chǎng)的提振作用比較有限。深房中協(xié)指出，從4月份周走勢(shì)情況分析，4月20日銀行貸款政策的適度調(diào)整，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)確實(shí)起到了一定提振作用，但自進(jìn)入4月最后一周，周交易量開(kāi)始出現(xiàn)快速回調(diào)，可能與五一長(zhǎng)假將至，假期效應(yīng)提前釋放有一定關(guān)聯(lián)。因此，五一長(zhǎng)假之后周走勢(shì)的恢復(fù)程度就成為了驗(yàn)證420“新政”效果的關(guān)鍵。

從“五一”長(zhǎng)假后的第一個(gè)自然周（即5月8日至5月14日）的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，該周深圳市二手房（含自助）錄得956套，環(huán)比增長(zhǎng)73.2%。對(duì)此，深房中協(xié)稱，市場(chǎng)受假日影響較為明顯。

而從最新的周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，5月15日至5月21日這一周，深圳全市二手房（含自助）錄得849套，環(huán)比下降11.2%。深房中協(xié)表示，隨著五一假期積累的需求在節(jié)后第一個(gè)自然周釋放，第20周（即5月15日至5月21日）二手房錄得量出現(xiàn)回落，隨著節(jié)日效應(yīng)的褪去，預(yù)計(jì)后期二手房錄得量會(huì)維持相對(duì)穩(wěn)定水平。

此外，值得注意的是，在深圳二手房市場(chǎng)上，成交價(jià)格接近參考價(jià)已是常事。樂(lè)有家研究中心在5月4日指出，在參考價(jià)政策長(zhǎng)達(dá)2年多的調(diào)整下，當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)去泡沫化已經(jīng)有明顯效果，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到2—4成。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳二手成交房源中，超7成的成交價(jià)格是接近參考價(jià)的（偏差值10%以內(nèi)）。

不僅如此，如今豪宅打折出售也是常事。近日，華潤(rùn)城潤(rùn)府項(xiàng)目的兩套二手房源成交價(jià)截圖引起市場(chǎng)熱議。據(jù)媒體報(bào)道，截圖顯示，該項(xiàng)目于2021年5月12日、2023年2月14日，分別出售了一套150平方米房源，其中，前者成交總價(jià)為3288萬(wàn)元，單價(jià)約21.92萬(wàn)元/平米，后者成交總價(jià)為2380萬(wàn)元，單價(jià)約15.87萬(wàn)元/平米。而對(duì)于這兩張圖所顯示內(nèi)容的真實(shí)性，深圳貝殼多位中介人士已向記者確認(rèn)，上述成交信息屬實(shí)。同一項(xiàng)目?jī)?nèi)的同面積房源，差不多兩年時(shí)間，總價(jià)降了約908萬(wàn)元。

有一手房豪宅降價(jià)幅度超1600萬(wàn)元

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出，截至4月底，深圳一手住宅庫(kù)存面積35.09萬(wàn)平米，共計(jì)39791套，環(huán)比上漲4.7%。若按照過(guò)去12個(gè)月的平均成交套數(shù)推算，4月份深圳一手住宅的去化周期為14.2個(gè)月，較3月份加長(zhǎng)0.3個(gè)月。

除了庫(kù)存量增加、去化周期延長(zhǎng)外，折扣促銷房源增多，在如今的一手房市場(chǎng)中已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了，甚至連頂豪也在降價(jià)出售。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，在今年“五一”期間，位于深圳福田香蜜湖的東海國(guó)際公寓推出5套特價(jià)房源，面積段在193—425平米之間，折后總價(jià)在1888—7188萬(wàn)元之間，優(yōu)惠幅度從534萬(wàn)元至1012萬(wàn)元不等。

5月27日，蘇建向記者透露，目前東海國(guó)際公寓新房75折出售，主要是因?yàn)橐獙⒅氨Ａ舻姆吭慈抠u掉，要清盤。同時(shí)，據(jù)蘇建介紹，現(xiàn)在東海國(guó)際公寓有一套365平的房源賣3900萬(wàn)元左右，之前要賣到5500萬(wàn)元以上，降價(jià)幅度超1600萬(wàn)元。

“這次打折力度很大，降價(jià)幅度都在75折上下，大部分（深圳新房）的成交量都往東海國(guó)際公寓去走。”蘇建說(shuō)道。

圖源：深圳房產(chǎn)中介朋友圈

除了東海國(guó)際公寓外，記者還通過(guò)深圳房產(chǎn)中介朋友圈了解到，深圳有不少剛需樓盤在推特價(jià)房源，如位于龍崗布吉的招商臻城，有房源優(yōu)惠幅度超68萬(wàn)元。

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