新手死于追高，老手死于抄底。

(相關資料圖)

這句話用來形容當年的幾大地產弄潮兒，再合適不過。

2017年，到處“買買買”的萬達感到不妙，總債務高達6000億，可謂泰山壓頂，而跑遍大半個地球買回來的資產，卻并沒有收到預期的效益。

屋漏偏逢連夜雨，國家對于狂飆的地產行業的監管層層加碼，最終迫使老王做出決定，斷臂求生，賣賣賣。

于是，萬達史上最大的甩賣行動開始了。最著名的一個交易，是融創和富力一共650億的接盤，萬達將13個文旅城資產、77家酒店打包賤賣，據說當時談判的會議室里，傳出了一陣摔杯子的聲音……

那時，可能是老王最黑暗的時刻了。后來，老王再也沒在自己公司的年會上唱歌，也不去國外大學演講。

直到去年。

01

老王殺回來了

2022年，國內地產行業壓力依然很大，但有一些消息令人振奮。

首先是李嘉誠旗下的和記黃埔，5月份參加廣州2022年首輪集中供地拍賣，具體項目是位于白云區空港大道一幅熱門地塊，雖然最終被中海地產拿下，但時隔10年之后再次參與國內買地，令到市場瘋狂想象，李超人要殺回內地，房地產要觸底回升了。

有這個想法的，并不止于市場投資者，另一位低調許久的大人物，萬達王健林，同樣動作頻頻，從當初的“賣賣賣”變成“買買買”。

8月4日，中融信托轉讓赤峰萬達地產發展有限公司約49%股份，萬達地產接盤；

8月11日，萬達地產集團接盤中融信托肇慶鼎湖萬達地產35%股權。

除了收回自己項目的股權，萬達還化身“白衣騎士”，拯救水深火熱的同行。

1月，萬達買下遼寧葫蘆島興隆大家庭商業集團爛尾的項目，擬改營為葫蘆島萬達廣場。

2月，山西忻州市田森商務服務有限公司發布告知函稱，忻州田森匯項目與萬達商業集團正式簽訂托管協議，萬達商業集團將于3月正式全面接管項目，計劃于2022年7月開業。

3月28日，萬達與鑫苑簽下戰略合作協議，鑫苑旗下多個商業項目全部轉交給萬達經營托管。

4月1日，建業向媒體發布通稿信息顯示，建業將全部商業項目以整體運營管理模式與珠海萬達合作。

4月19日，萬達商管就已官宣拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權。

5月，藍色港灣管理權將全面移交給萬達，為期20年，五棵松卓展購物中心也順勢更名為北京五棵松萬達廣場，計劃打造第四代萬達廣場全國旗艦產品；

7月，萬達接手合肥知名爛尾項目—萬泓中心。

整個2022年，萬達先后接盤數十項資產。同年，萬達也不斷接觸AMC機構，老王對于介入地產項目的興趣有增無減。

和李嘉誠只是蜻蜓點水式地參與一下拍地不同，王健林才是真金白銀地抄底國內房地產。

02

抄錯了？

從國家統計局房地產行業的統計數據看，2022年確實處在多年來的低位。

開發方面，全國房地產開發投資約13.29萬億元，比上年下降10.0%；房地產開發企業房屋施工面積約90.50億平方米，比上年下降7.2%；房屋新開工面積約12.06億平方米，下降39.4%；房屋竣工面積8.62億平方米，下降15.0%。

銷售方面，商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面積約5.64億平方米，比上年增長10.5%，其中住宅待售面積增長18.4%。

考慮到房地產雖然飽受詬病，但其在整個經濟的貢獻度依然很大，所以抄底的聲音不絕于耳。今年年初，因為密集的政策支持，房地產確實有過一輪反彈，甚至令市場看到反轉曙光，但等到行業數據出來，并沒有什么驚喜。

1—4月份，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%；其中住宅投資27072億元，下降4.9%。

前4月，商品房銷售同比下滑0.4%，頭部房企的銷售數據也是綠得多，紅的少。

這種情況下，壓力自然就傳導到去年大肆抄底的萬達身上。

首先是還債，有媒體就爆料稱，萬達境外有三筆總計13億美元（約合90億人民幣）的銀行貸款，合同約定若珠海萬達商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，而大多數貸款行（按出資份額占比合計超過66.67%）要求萬達還款，則萬達需要歸還貸款存量本金及對應的利息。

除了正常的償債問題，還有上市融資所涉及的問題。

2014年，萬達登陸港交所，但2016年退市，轉為謀求在A股上市。當年正值地產盛世，港股地產股的估值普遍低于A股，地產公司轉投A股很正常，但A股上市之路并沒有想象中容易，特別是2017年后國家加強了對房地產的監管和調控，房企上市門檻變高，導致了像萬達這類公司，躊躇滿志回歸A股，但最終卻未能如愿，另一家地產大佬恒大也是如此。于是，重投港股就成了唯一的選擇。

2021年3月，萬達正式撤回A股上市申請，并啟動了赴港上市計劃。2021年10月21日，萬達首度遞交招股書，但招股書于2022年4月21日失效，2022年4月22日二次遞交招股書，后于2022年10月21日失效；隨后于2022年10月25日三度提交了招股書，現在已經失效。

市場上普遍預計，萬達很快會第四度遞交招股書，因為真的著急了。

公開資料顯示，上市前的Pre-IPO融資中，萬達合共籌集468億港元，是當年最大規模的上市前融資之一，太盟投資集團(PAG)領投共28億美元。除此之外，投資者還包括碧桂園、騰訊、螞蟻金服、中信資本、珠海國資委等22家機構。萬達與上述投資者簽署了有關上市進程的承諾，如果萬達在2023年底前未能完成上市工作，萬達有義務向Pre-IPO投資者回購股份。

而從萬達的招股書上看，2022年上半年的現金儲備只有158億人民幣，壓力不可謂不大。

總之一句話，什么都要錢，萬達正面臨著2017年以來又一次艱難時刻。

03

再來一次斷臂求生

今天，有媒體報道，萬達計劃出售旗下20家購物中心，售價在7-8億之間。如果屬實，大概能夠回籠140-160億的資金。

除了重演一下2017年的“賣賣賣”，還傳出萬達下個月將大幅裁員，比例在30%左右，同時通過質押融資、減持套現等方式，開源節流。

但是，在現金流壓力面前，這些動作又能有多大效果？

據萬達自己披露的數據，公司在建的萬達廣場187個，商業面積2195萬平方米。考慮到現在的宏觀環境，手里還有這么多的在建項目，看來外界擔憂的萬達流動性問題，真不是空穴來風。雖然萬達2017年之后轉型輕資產模式，項目建設資金并非自己掏腰包，而是用別人的錢干自己的事，但現在的環境，別人的錢也不是那么好拿的，萬一出現建設資金斷裂，項目就很可能成為L尾項目。

回顧當年融創和富力，高位接盤萬達資產，最后隕落，不禁令人唏噓不已。據說當時兩家公司都認為自己撿了個大大的便宜，沒成想，很快就被帶到坑里去。雖然不能把鍋全部甩給接盤萬達這個事，最大的原因還是整個地產行業告別高增長，進入下行階段。

但無可否認的是，盲目追高，多半會以慘淡收場。哪怕剛開始嘗到一點甜頭，但用不了多久，一切都會被打回原形。而和盲目追高對應的，則是盲目抄底。某程度上，盲目抄底的損害，可能比追高更大。

投資的世界，一步錯，步步錯，一著不慎，滿盤皆輸。

說到這里，不得不提及另一個萬字頭的地產公司--萬科。

去年6月28日的萬科股東大會，郁亮也說過，樓市已經觸底，但他同時說“恢復是一個緩慢和溫和的過程”。

現在看來，這個判斷確實有理。

其實，要論眼光，王健林并不差，甚至比郁亮還要早。因為2018年郁亮才喊出“活下去”，但老王2017年就已經通過斷臂求生躲過一劫。

不同的，明明出坑了，老王卻不甘寂寞，重新殺了回來，我們無法得知去年為何萬達去抄底這么多項目，當中可能有其他不得已的因素，但如果單純地認為抄底時機到了，那只能說方向看錯了。

04

結語

其實，任何一個行業，都有高有低。當初如何瘋狂，之后就可能是同等的落寞。

地產行業在經歷前面20年的狂飆，無疑已經進入飽和階段。國家都在全力轉向新的更高質量的經濟發展模式，在這種情況下，再去幻想回到當初，是不切實際的。當然，跌得足夠多，會存在抄底機會，但底部在哪里，又有誰說得清？

地產行業經過過去一年多的下行，追高問題已經不存在，擔心的應該是抄底會不會抄在半山腰，切忌因為過于樂觀而使自己陷入困境中。

關于萬達，種種的跡象都表明，它可能要再一次斷臂求生。

至于結果如何，我們只能祝愿老王再力挽狂瀾一次。

畢竟，他曾經做到過。

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