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最近，廣州、上海的土拍很熱鬧。廣州好幾宗封頂搖號地塊，上海首批19宗宅地，起拍總價去到483億。一時間，竟有種“土拍熱”回來的感覺。

但，不要高興太早。民企還趴著，房地產“大瘦身”時代，已經拉開帷幕。

【資料圖】

土地，是財政的命根，也是房企以前熱衷追逐的“面粉”。以前房企大佬很豪爽，在熱門城市可以拍上百輪，超100%溢價率。但現在不一樣了，大部分民企都絕跡于土拍市場。在整理46家已經公布年報的上市房企土儲數據時發現，38家房企“瘦身”，只有5家房企土儲是上漲的（另外還有3家房企數據不全）。

43家上市房企

土地儲備超15億平米

保利和碧桂園的最新年報中，沒有公布2022年末的總土儲。43家房企，合計的總土儲為15.5億平米，這些都是在建或待開發的土地。目前來看，總土地儲備最多的是融創，截至去年底的土儲達到2.18億平米，同比少了3600萬平米。截至發稿，還有15家A股房企年報未披露年報。已知年報中，總土儲前十的房企里，只有招商蛇口和中海的土儲還在攀升。

土儲前十中，民企代表有兩家：龍湖和新城控股，總土地儲備分別為5795萬平米和4915萬平米，兩者土儲縮小了21%及64%。其中，新城控股的總土儲是下滑最嚴重的，從2021年末的1.38億平米，到去年總土儲不到5000萬平。以前，土拍市場的主角往往是民企，央國企甚至都是“配角”的存在。2021年開始，房地產融資全面收縮，民企陷入資金鏈危機后，土拍市場就成了央國企的天下。

整理46家上市房企財報（其中3家房企數據不全），只有5家房企的土地儲備量還在增長，剩下38家房企土地儲備“縮水”。土儲總量增長的分別是中海、招商蛇口、朗詩地產、越秀地產、信達地產。中海土地儲備增量最大，漲幅也是最大的，和2021年相比，2022年末中海的總土儲增加了1742萬平米。朗詩是個特別的存在，是唯一一家土儲還在增長的民企。而且朗詩不光是在內地拿地，在美國也獲取了不少項目。其中，朗詩在內地新增24個地產項目，可售貨值436.5億元，新增可售面積239.3萬平米；在美國，朗詩新增可售面積98.5萬平米。

“大瘦身”的房企，多到十個手指頭都數不完。土地儲備減少最多的是新城控股、中國金茂和融創中國，總土儲減少8885萬平米、4073萬平米及3600萬平米。這38家土地儲備下滑的房企，2022年合計減少了3.64億平米的土儲。有相當一部分房企，是因為資金鏈危機，退地、賣項目、減少或不拿地而導致土儲大幅下滑，規模收縮。土地曾經是房企的蜜糖，也是砒霜，借不到錢時，只能放棄土地。

腰斬的土拍市場

去年至少14家房企“零鴨蛋”

房企上演“大瘦身”，減少拿地或不拿地，成為去年房地產真實寫照。2022年，土地紅利、杠桿紅利、人口紅利都徹底消失，房企不再為拿地瘋狂，而是為償債“發瘋”。那么去年，哪些房企已經不拿地了？富力、融信、雅居樂、佳兆業、正榮、龍光、合景泰富、中駿、禹洲、寶龍、綠地香港、港龍中國、中梁...這些房企在土拍市場上都是“零鴨蛋”，而還有另外8家房企的年報，對「新增項目」只字不提。

拿地最多的房企，可以說是毫無驚喜。分別是保利發展、華潤置地、招商蛇口、中海、萬科、綠城、中國金茂、中交地產、城建發展。去年的拿地資金都在百億以上，而“保華招中”（拿地前四）這四家房企的拿地資金超過了千億。除了上述提及的房企，碧桂園去年的權益拿地金額只有61億元，大幅縮水。原來，“出身決定命運”這個定律，放在房企身上也是適用的。

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