以“融入大上海，面向長三角”為宣傳口號的杭州首個科創(chuàng)蜂巢-復(fù)地復(fù)創(chuàng)云城，到今天還沒有要開工的跡象。

(資料圖片)

旁邊的樓盤復(fù)地綠城·月映詠荷園已經(jīng)基本完工，作為配套的商業(yè)部分卻已停工大半年，而原定的2023年6月30日的竣工日期已近在眼前。

“地標(biāo)寫字樓、高端國際連鎖酒店，商業(yè)步行街以及約50萬平方米的TOD城市綜合體……”這些是曾經(jīng)在規(guī)劃和營銷中勾勒出的新城圖景，但銀柿財(cái)經(jīng)實(shí)地探訪該項(xiàng)目施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，工地的塔吊毫無動靜，出入口大門緊閉，保安室也空無一人，工地里有多處積水，水面甚至長出了藻類。

背靠“復(fù)星系”的復(fù)創(chuàng)云城，是如何走到停工大半年、工期一延再延的窘境的？

實(shí)探復(fù)創(chuàng)云城工地，已停工大半年

“當(dāng)當(dāng)當(dāng)……”

在一個工作日的上午9時許，銀柿財(cái)經(jīng)到達(dá)杭州地鐵五洲路站A口附近，這里是復(fù)創(chuàng)云城項(xiàng)目的所在地，臨平東湖新城CBD。零星的敲打聲，正從復(fù)創(chuàng)云城的住宅項(xiàng)目——復(fù)地綠城·月映詠荷園工地傳出。這個樓盤已進(jìn)入建設(shè)的收尾階段。

與東面的住宅項(xiàng)目建設(shè)速度相比，西面的商業(yè)項(xiàng)目明顯已處于停滯狀態(tài)。

據(jù)復(fù)創(chuàng)云城項(xiàng)目介紹，這里將建成一個約23萬平方米的復(fù)地商業(yè)綜合體，“約140米的地標(biāo)寫字樓、高端國際連鎖酒店將拔地而起，還有杭州‘第三城’約15萬平方米的綜合體”。

復(fù)創(chuàng)云城工地圍擋所印宣傳信息

銀柿財(cái)經(jīng)留意到，該商業(yè)項(xiàng)目部分的工地大門全都緊閉，門口保安室無人值守。通過無人機(jī)俯拍的全景，可以清晰地看到商業(yè)項(xiàng)目部分，幾幢3層左右的樓體框架已經(jīng)蓋起，但現(xiàn)場幾乎見不到施工人員，五六個塔吊也均未作業(yè)。整個工地散亂地堆積著各種建筑材料和垃圾，部分區(qū)域野草開始生長。原本可能要打造的景觀水系中，也長出了一層綠色藻類漂浮物。

建筑工地內(nèi)幾乎看不到施工工人

建筑材料隨意堆棄，積水已長出藻類植物

到了午飯時間，住宅項(xiàng)目工地大門有大批工人進(jìn)出吃飯，但復(fù)創(chuàng)云城工地依舊無人、無施工車輛進(jìn)出。

現(xiàn)場的“圍擋信息公示牌”顯示，該地塊的開工時間為2021年7月25日，竣工和圍擋拆除計(jì)劃時間為2023年6月30日，距離現(xiàn)在只剩3個多月。

“已經(jīng)停工大半年了，2022年6月左右就沒人干活了。”該項(xiàng)目建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)管部門的工作人員告訴銀柿財(cái)經(jīng)，復(fù)創(chuàng)云城項(xiàng)目至今還未辦理復(fù)工手續(xù)。他還透露，停工的原因可能是開發(fā)商資金出了問題，但具體情況他也不清楚，需要聯(lián)系開發(fā)商。

銀柿財(cái)經(jīng)在浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)中查詢到了復(fù)創(chuàng)云城所在地塊的掛牌文件。文件顯示，該地塊被分為LP2503-01、02、03、04四個地塊，其中LP2503-01、03地塊為商務(wù)，即復(fù)創(chuàng)云城的部分；LP2503-02、04地塊為住宅，即月映詠荷園。

規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)圖

無人機(jī)拍攝施工現(xiàn)場進(jìn)度對比

關(guān)于該地塊的《余杭區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中還明確要求，受讓人需在LP2503-03地塊建設(shè)一棟高端酒店和一棟商務(wù)辦公樓，還需在地塊內(nèi)建設(shè)一條寬18米的南北向公共通道和一條寬24米的東西向公共通道，保持地塊南北、東西交通暢通。

但在銀柿財(cái)經(jīng)的實(shí)地探訪中，酒店和寫字樓區(qū)域還是平地，南北、東西的兩條通道也仍未打通，成了“斷頭路”。

26.66億元的“定向”拿地

時間回到2020年11月24日，經(jīng)過27輪競價(jià)，上海復(fù)地春曉實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以總價(jià)26.66億元競得了余政儲出[2020]36號（即復(fù)創(chuàng)云城所在地塊），溢價(jià)率為11.27%。

這塊地也因出讓要求頗高引發(fā)熱議。

在余政儲出[2020]36號地塊的掛牌文件中，《開發(fā)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)引進(jìn)監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”）對受讓方的開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)引進(jìn)做了明確要求。比如，受讓方需引入一家市場估值不低于70億人民幣且上一年主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到4億人民幣以上的企業(yè)，引進(jìn)不少于10家自有的商務(wù)部認(rèn)定的“中華老字號”品牌入駐本項(xiàng)目等。

此外，“監(jiān)管協(xié)議”還提到，商務(wù)寫字樓須引進(jìn)高端裝備制造、生物醫(yī)藥及數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè)，商務(wù)酒店則需引入國際品牌酒店管理公司。

有業(yè)內(nèi)人士告訴銀柿財(cái)經(jīng)，這些要求更像是給某家企業(yè)設(shè)定的定向指標(biāo)。該地塊熱度很高，單論地價(jià)，放眼國內(nèi)開發(fā)商，有實(shí)力拿下的還是有幾家的。但如果要滿足其他的拿地要求，需要具備的產(chǎn)業(yè)要有生物、醫(yī)藥、老字號，可能就只有“復(fù)星系”了。

天眼查顯示，上海復(fù)地春曉實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司為上海復(fù)星高科技集團(tuán)成員，在2021年4月前，其由上海復(fù)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“復(fù)地產(chǎn)發(fā)”）通過上海復(fù)地復(fù)融實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司全資控股。

復(fù)地產(chǎn)發(fā)及其母公司上海豫園旅游商城（集團(tuán)）股份有限公司（600655.SH，以下簡稱“豫園股份”）均是“復(fù)星系”的重要組成部分。“復(fù)星系”的地產(chǎn)支柱——復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“復(fù)地”）通過上海復(fù)地投資管理有限公司持有豫園股份26.3%的股權(quán)，為其第一大股東，將大部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入豫園股份。復(fù)地產(chǎn)發(fā)則承接了這塊業(yè)務(wù)，主打產(chǎn)城融合。

復(fù)星國際與復(fù)地春曉的股權(quán)關(guān)系。圖片來源：天眼查

而豫園股份旗下囊括了商業(yè)、高端酒店運(yùn)營，以及多個文化、健康產(chǎn)業(yè)品牌，還有18個“中華老字號”品牌。這些優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)確實(shí)與“監(jiān)管協(xié)議”中的條件高度吻合。

勾地“后遺癥”

拿地后僅過了4個月，復(fù)地產(chǎn)發(fā)就找來了綠城合作。據(jù)復(fù)地產(chǎn)發(fā)官方微信披露，2021年3月17日，復(fù)星蜂巢與綠城中國舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，雙方在“蜂巢城市”、創(chuàng)新復(fù)合項(xiàng)目、城市綜合運(yùn)營等多方面建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。

天眼查信息顯示，2021年4月2日，復(fù)地復(fù)融發(fā)生了股權(quán)變更，雖然仍是控股股東，但增加了綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、浙江綠城房地產(chǎn)投資有限公司等共同持股。他們旗下還成立了復(fù)創(chuàng)云城的建設(shè)單位——杭州復(fù)禹置業(yè)有限公司。

對此，綠城方面表示，對于復(fù)創(chuàng)云城項(xiàng)目，綠城負(fù)責(zé)住宅部分，復(fù)地負(fù)責(zé)商業(yè)部分。

那么商業(yè)部分現(xiàn)在的情況如何？為何停工、何時復(fù)工？招商和產(chǎn)業(yè)引進(jìn)做得怎么樣了？整個商業(yè)項(xiàng)目何時能竣工交付？銀柿財(cái)經(jīng)向復(fù)地產(chǎn)發(fā)的母公司豫園股份發(fā)送了采訪函，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

商業(yè)項(xiàng)目遲遲沒有動靜，也引起了月映詠荷園購房者的關(guān)注。他們向監(jiān)管部門提出了疑問。對此，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會規(guī)劃建設(shè)局在政務(wù)平臺的相關(guān)答復(fù)意見（以下簡稱“答復(fù)意見”）中指出，復(fù)創(chuàng)云城的住宅部分將于2024年2月底交付，項(xiàng)目現(xiàn)場在崗人數(shù)約1000余人，計(jì)劃2023年6月30日基本完工。項(xiàng)目的商業(yè)、商辦區(qū)塊，開發(fā)商計(jì)劃2023年下半年復(fù)工，預(yù)計(jì)2025年年底竣工備案。

銀柿財(cái)經(jīng)注意到，根據(jù)2020年的“監(jiān)管協(xié)議”，商業(yè)地塊企業(yè)入駐和注冊的時間有明確期限，若有違約，地塊受讓方須繳納相應(yīng)違約金。那么，商業(yè)部分的延期對商業(yè)、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)造成影響了嗎？如果最終未能兌現(xiàn)，復(fù)地是否要承擔(dān)違約金賠償？

對此，銀柿財(cái)經(jīng)向?qū)俚乇O(jiān)管部門——臨平區(qū)余杭經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會致電核實(shí)，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

據(jù)銀柿財(cái)經(jīng)了解，很多地塊都會采用產(chǎn)業(yè)、商業(yè)“勾地”這種方式出讓，即開發(fā)商直接和政府溝通+勾兌，在滿足雙方需求基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)意向購買地塊的定向出讓，是政府、開發(fā)商雙贏的方式。

但近幾年，“勾地”出讓在開發(fā)商頻繁暴雷之后也出現(xiàn)了些問題。全國出現(xiàn)了多起開發(fā)商在開發(fā)完住宅后，以資金緊張等為由延遲對商業(yè)、產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。開發(fā)商“擺爛”，政府也只能吃“啞巴虧”。前述業(yè)內(nèi)人士表示，“如果出現(xiàn)這種情況，政府也不是全然無責(zé)的，可能對商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的監(jiān)管沒到位”。

復(fù)創(chuàng)云城有多差錢？

回溯復(fù)地的發(fā)展歷程，其作為復(fù)星集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，2004年登陸港股，是第二家在香港上市的內(nèi)地房產(chǎn)公司，2011年選擇私有化退市。2018年，復(fù)星完成對豫園股份的重組，借此整合旗下地產(chǎn)平臺資源，復(fù)地體系內(nèi)超半數(shù)資產(chǎn)被注入豫園股份的上市平臺中。

近兩年來，物業(yè)開發(fā)與銷售都是豫園股份營收的第二大來源，占比超過10%，但與2020年及以前相比，降幅已超20%。

拿地動作的停滯也印證了復(fù)地及豫園股份過去兩年囊中羞澀。2020年復(fù)地在全國共拿地5個項(xiàng)目，在競得杭州臨平區(qū)東湖新城地塊后，銀柿財(cái)經(jīng)在公開網(wǎng)絡(luò)信息中再未搜索到復(fù)地的拿地信息。直到2022年年底，有新聞報(bào)道，獲得銀行融資貸款授信后，復(fù)地才恢復(fù)拿地，2022年12月，分別競得云南省澄江市3個地塊和蘇州一宗商住用地，總支出約43億元。

投資者在互動平臺上對豫園股份的提問。

豫園股份自身債務(wù)壓頂、資金壓力大也自2022年初現(xiàn)端倪。

2022年前三季度，豫園股份貨幣資金為102.46億元，較期初大幅下降19.56%；同期，公司的短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、應(yīng)付短期債券、其他流動負(fù)債金額分別為74.78億元、118.70億元、31.47億元、7.71億元，合計(jì)232.66億元，遠(yuǎn)超賬面存量貨幣資金約120億元，有息債務(wù)達(dá)550億元，債務(wù)壓力已十分突出。

同時，公司盈利能力也在下滑。豫園股份2022年前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入334.29億元，同比增長2.99%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤9.03億元，同比減少46.79%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-14.11億元。

2023年以來，豫園股份已多次募資。2月10日，豫園股份發(fā)布公告稱擬發(fā)行不超過60億元公司債券，期限不超過7年；3月3日晚間，又公告擬非公開發(fā)行股票募資不超過80億元。兩次融資均包含了償還公司債務(wù)及補(bǔ)充流動資金的用途，定增募資還將用于珠寶項(xiàng)目及文化商業(yè)零售擴(kuò)建等。

定增完成后，豫園股份的流動性壓力能否緩解，旗下地產(chǎn)的停工項(xiàng)目能否順利復(fù)工完成最后交付，同時產(chǎn)業(yè)勾地暴露出的商業(yè)項(xiàng)目資金監(jiān)管問題，后續(xù)會否解決，銀柿財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。

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