本文來源：時代周報 作者：梁爭譽

從深圳地鐵14號線沙田站出來，沿著坪山大道往東兩公里左右，就進入惠州地界。因為天然的地理優勢，沙田地鐵口成了很多惠州房產經紀人“打街霸”的“戰略要塞”。

貝殼找房新房經紀人伍振就是其中一員。長期在沙田站舉著樓盤宣傳單頁攬客的他曬得黝黑，與微信頭像的白皙形象判若兩人。

(資料圖)

“要不要去看看悅城？原來賣1.7萬元/平方米，現在只要1.2萬元/平方米。從這里過去七八分鐘，到時買輛電動車，上班騎過來，晚上下班再騎回去，只要一小時，在深圳上下班一小時很正常吧。”伍振向時代周報記者推薦距離沙田站大約5公里的一個新盤。

他在朋友圈推銷的樓盤，大都和深圳“沾親帶故”——“家門口公交站四站即達沙田站”“距離沙田站地鐵口五公里”“臨深沙田、田心雙地鐵口”“26分鐘到深圳北”等宣傳文案比比皆是。

沙田站是深圳地鐵14號線的終點站。14號線又稱“深圳東部快線”，始于福田中心區，止于深惠交界處，全程運行時間大約55分鐘。

“去年年底，14號線通車后，很多（客戶）從福田過來惠州買房。”伍振說，“福田的房子動不動幾百上千萬，這邊一百多萬的房子就很漂亮了，能買到一百多平方米的大四房。”

在沙田地鐵口“打街霸”的房產經紀人，時代周報記者攝

地鐵的確為臨深片區送來剛需客戶。樂有家研究中心監測數據顯示，14號線開通前后，臨近的惠陽、大亞灣等區域部分樣本樓盤，均出現看房高峰。

放長周期來看，惠州作為臨深城市，曾承接了大量深圳外溢需求。

據樂有家研究中心統計，2021年，惠州市場的深圳客占比高達58%。可供對比的是，惠州本土客戶占比僅20%。“我們項目的客戶90%來自深圳，本地人自己有宅基地，占比可能3%都不到。”大亞灣一新盤置業顧問告訴時代周報記者。

來源：樂有家研究中心

當前，深圳樓市表現平淡，成交量低位盤整。大量承接深圳外溢需求的惠州市場，也和深圳一般深度調整。為此，惠州主管部門陸續發布降首付、降利率、限售“3改1”等優化政策，促進市場修復。

今年2月，惠州新建商品住宅網簽量為5565套，環比上漲53%，同比上漲140%，購房者積極性提高。不過，從時代周報記者走訪情況來看，惠州市場只是局部回暖，分化明顯，個別樓盤仍未走出去化僵局。

銷售賣房KPI上調

2022年，惠州新建商品住宅成交量同比下滑超40%。超半數新盤尚未擺脫去化困境時，頭部房企逐漸走出周期性波動。

據樂有家研究中心統計，2022年，惠州新建商品住宅累計成交59689套，同比下降40.2%。值得注意的是，這是在2021年同比降幅高達33.8%的基礎上的又一次大幅下滑，創下近5年成交量的新低。

受益于惠州主管部門先后出臺的商品房限售年限3年改1年、首套普通住房首付比例下調至兩成、首套房貸利率降低至3.8%等利好政策，進入2023年，惠州樓市緩慢升溫，頭部房企的銷售逐漸回到正軌。

據克而瑞統計，今年1-2月，惠州TOP 10房企流量銷售總金額約68.53億元，同比增長68.8%；流量銷售面積約45.36萬平方米，同比增長53.7％。

今年1-2月，長期深耕惠州的星河地產以流量金額9.14億元、流量面積5.93萬平方米的業績，摘得銷售雙榜亞軍之位，銷售業績較去年同期大幅提升，同比漲幅分別為185.6%、199.5%。

3月20日，星河地產在惠州惠城的在售新盤星河傳奇發布營銷海報稱，3月已成交108套房，“提前超額完成目標”。因此，該項目計劃自3月20日起，全線產品收回3%折扣。

據時代周報記者了解，星河傳奇曾推出包括贈送精裝修、首付分期低至1萬元等多重購房優惠，疊加今年交付的“準現房”屬性，因此受到市場歡迎。

央企華潤置地亦是市場風向標。

在大亞灣，華潤置地在售新盤潤溪花園，不僅是片區的標桿項目，也被同區域的房企寄予厚望。

潤溪花園于2022年11月獲批入市，備案價在1.3-1.4萬元/平方米之間，購房有一個98折的優惠。

“當時考慮到市場環境比較差，而且公司給不了太多折扣，備案價太高的話，不好賣。”潤溪花園置業顧問宋吉明告訴時代周報記者。

雖然折扣不多，但潤溪花園與同片區其他打8折的樓盤實際售價是一樣的。“目前大亞灣打折力度大的新盤，基本上是三年前備案的。他們預售證拿得早，那時候行情好，按高價去備案，價格在1.6-1.8萬元/平方米之間。所以，我們的折扣雖然不多，但成交價差不多。”宋吉明介紹道。

根據宋吉明的觀察，大亞灣市場正在回暖。“一般來說，春節期間沒什么人出來看房，今年從除夕到初六一個星期，我們賣了19套房。開盤兩個多月，拿證的房源已經賣得七七八八了，現在剩的主要是4層、18層這種特殊樓層。去年公司的考核指標是每個月賣2套房就行，現在每個月不賣個10套，下個月可能就不在這了。”

“友商都希望我們項目能賣好。之前市場往下走，華潤置地如果賣好了，可以把市場帶動起來。所以周邊的樓盤都希望我們賣得好、賣高價，他們也能借機賣房。”宋吉明說。

大亞灣大盤龍光城售樓處的巨幅優惠廣告，時代周報記者攝

超6成新盤月售不足10套

頭部房企熱銷捷報頻傳的同時，世界的參差，正如潮水般涌向中小房企。

克而瑞監測數據顯示，今年2月，惠州有62%的新盤成交量在10套及以下。其中，單月成交量僅1套的新盤，共計71個；1月，成交量在10套及以下的新盤占比高達71%，成交僅1套的占33%。

降價，成為房企推動去化的出路。

根據樂有家營銷副總裁劉理琴的長期觀察，惠州部分中小型房企開發樓盤降價幅度巨大，“有些樓盤原來每平方米賣1.7萬元-1.8萬元，現在降到3000元/平方米、4000元/平方米、5000元/平方米都有，價格特別混亂。”

中介門店展示的樓盤促銷信息，時代周報記者攝

時代周報記者走訪了解到，惠東縣亞婆角度假區一本土房企開發的海景樓盤，首付低至8000元。該項目以小戶型海景公寓為主，折后單價約6300元/平方米。可供對比的是，同片區的新盤，在2019年曾賣到1.5萬元/平方米。

該項目通過首付返現的方式實現低首付。代理銷售該樓盤的經紀人何勇華介紹，以一套折后總價39.8萬元的2房單位為例，“客戶先付5萬元訂金，開發商走完賬再返回4.2萬元，這不就相當于首付8000元了嗎？然后貸款39萬元，按首套房貸利率3.8%計算，月供也就1800元出頭。”

惠陽區多個非核心地段的新盤甚至推出零首付的促銷手段。

“現在惠州的政策是，首套房首付兩成，開發商做活動，幫你把這兩成首付付了，你只用付月供就行了。”新房經紀人黃利群透露，今年年初，這家送首付的房企還需要購房者配合“走流程”，“您先付首付，一個星期后錢再返還到您賬戶，因為銀行要查流水。現在公司自己會過賬，您直接還月供就行了。”

“很多樓盤做了大量的促銷活動，房子也沒賣掉。”劉理琴表示。

樂有家研究中心數據顯示，今年開年，惠州新建商品住宅網簽量持續上揚，2月網簽量達到5565套，環比增長53%，同比增長140%。但市場高度分化，惠陽區、惠東縣、龍門縣等區域成交量分別為477套、447套、136套，占整體成交量的比例分別為9%、8%、2%。

一名有多年從業經驗的業內人士向時代周報表示，目前惠州市場成交量回升是受前期積壓需求集中釋放影響，“今年，大家預期有所好轉，有些賣家趁機上調了報價，原本就計劃買房的買家一看房價漲了，趕緊入手，所以近期只是表面回暖了。市場能不能真正回暖，起碼要看五六月之后的表現。”

合富研究院監測數據顯示，上周（3月13日-3月19日），其代理項目案場來訪量環比下降21%，來訪量持續回落。

克而瑞研究中心認為，長期以來，惠州投資性需求占據較高的成交比重。2022年，惠州市場陷入調整期，投資性需求退場，成交驟降。受限于需求過度透支，預計惠州市場調整周期或將較長。

（伍振、宋吉明、何勇華、黃利群為化名）

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