本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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停牌11個月，佳兆業終于迎來了復牌之日。

3月9日晚間，佳兆業發布公告稱已達成港交所發出的全部復牌指引，公司股份將在3月10日上午9點起恢復買賣。

時代財經了解到，佳兆業因無法在2022年3月31日之前刊發2021年年度業績，自2022年4月1日起停牌。此后，2022年中期業績報告同樣“難產”。在多份相關公告中，佳兆業指出“難產”的原因是疫情導致審核程序延遲。

2022年6月24日，港交所發出三條復牌指引，要求佳兆業在證券獲準恢復買賣之前，須達成全部復牌指引、糾正導致其暫停買賣的事項及全面遵守上市規則以令港交所信納，任何連續停牌18個月的證券，港交所可取消其上市地位，而佳兆業的18個月期限會在2023年9月30日屆滿。

在停牌的第344天，佳兆業遲到的2021年年度業績和2022年中期業績獲得刊發。

不過，復牌首個交易日，佳兆業低開低走。截至3月10日10點12分，佳兆業股價跌幅為26.19%，報0.62港元/股。

佳兆業年報終揭曉

在遲發的年報中，佳兆業過去兩年的經營狀況也得以揭曉。

2021年全年，佳兆業集團實現的營業額及毛利分別約為355.44億元及46.28億元，較2020年分別減少約36.3%及70.9%；歸屬股東凈虧損約為127.27億元，每股基本虧損為1.898元；佳兆業連同其合營企業及聯營公司錄得合約銷售約923.52億元，較2020年減少13.6%。

2022年上半年，佳兆業集團實現的營業額為134.31億元，較2021年同期減少55.3%；毛利將近23.11億元，較2021年同期減少75.1%；歸屬股東凈虧損76.72億元，每股基本虧損為1.104元。

截至2022年6月30日，佳兆業連同其合營企業及聯營公司在全國51個城市合共擁有220個房地產項目，相比2021年末減少7個；總土地儲備近2740萬平方米，相比2021年末減少178萬平方米；其中大灣區土地儲備約1641萬平方米，占集團整體土地儲備的60%，土儲相比2021年末減少79萬平方米。

城市更新方面，截至2022年6月30日，佳兆業集團仍有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積超5394萬平方米，數量相比2021年末減少24個；佳兆業連同其合營企業及聯營公司共錄得合約銷售約104.97億元，同比83.56%。

此外，在2022年6月30日，佳兆業的總借款約為1314.91億元，其中，1065.37億元須于一年內償還，81.9億元須于一年至兩年內償還，63.29億元須于兩年至五年內償還，104.34億元須于五年后償還。可以對比的是，截至2022年6月30日，佳兆業現金及銀行存款賬面值為108.84億元。

佳兆業自2021年11月開始發生的流動性問題仍存在。在2022年6月30日，佳兆業未按預定還款日期償還數額約為231.585億元的若干銀行及其他借款。因此，本金總額約為871.47億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。而在2022年6月30日之后，佳兆業亦未按預定的還款日期償還若干其他銀行及其他借款。

仍有12家房企存退市風險

值得一提的是，自2021年11月以來，佳兆業經歷過三次停牌。其中，2021年11月5日和2021年12月8月發布短暫停牌公告，原因均為“以待刊發有關本公司的內幕消息”，與業績刊發無關。

后續披露的公告顯示，2021年11月5日的停牌原因是由錦恒財富發行、佳兆業附屬公司擔保的若干理財產品到期無法贖回，但在11月24日佳兆業在港交所公布兌付方案的次日復牌。而2021年12月8日停牌的原因是佳兆業旗下4筆美元優先票據本金或利息到期未付，12月20日佳兆業公布了違約情況，當日其公司股份在港交所恢復買賣。

值得一提的是，錦恒財富是佳兆業規模最大的理財產品，但不是唯一產品。第一財經在2021年12月20日發布的報道中援引知情人士的說法，該人士透露，與127億元錦恒財富產品一起浮出水面的還有佳兆業非錦恒財富產品，這部分兌付金額達40億元，疊加兌付利息，佳兆業理財產品合計牽涉177億元。

自理財產品違約至今，佳兆業一共公布了兩版兌付方案。

2021年11月的兌付方案顯示，針對投資人到期的本金，到期當月兌付10%，此后每3個月兌付10%；針對投資人的利息，本金到期前不付息，隨本金一起，本金到期的當月兌付10%，此后每3個月兌付10%。

佳兆業在2022年11月對兌付方案進行了調整，公告顯示，其按照第一版方案連續完成12期錦恒財富產品本息兌付，最新方案發布當天，所有錦恒產品合同約定的利息停止計算，所有錦恒財富產品以及參照錦恒財富兌付的其他財富產品，均按照每人每月1萬元本金兌付，同時推出了實物抵債的兌付方式，不過，目前佳兆業未向外界公布最新的兌付情況。

時代財經了解到，抵債資產以國內住宅、別墅、商鋪為主，以相關債權資產包和相關城市更新項目收益權為補充。在抵款金額方面，截至2022年11月30日合同約定仍未兌付的財富產品本金，以及截至11月14日已產生相應利息，可沖抵房源尾款，這意味著選擇實物抵債的投資人，還需投入資金繳納首期款，而投資人未兌付本金超出房源尾款時，優先沖抵本金，剩余未抵本金按最新現金兌付方案繼續實施兌付。

值得一提的是，佳兆業在2022年6月正式公布將進行債務重組，但目前未有實質性進展，在2023年1月9日晚發布的公告中，佳兆業稱“2022年以來，集團一直與公司顧問合作，以期兼顧所有利益相關方的權益，并已與債權人進行建設性對話，以加快制定潛在重組計劃，緩解流動性問題。集團將繼續保持與債權人的溝通，并于適當時機公布關于重組進度的最新消息”。

在戰略合作方面，佳兆業在2022年上半年與招商蛇口、長城資產簽署戰略合作協議，三方主要在粵港澳大灣區城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展全面合作。

去年，多家房企因無法按時刊發2021年業績而停牌，大部分房企在延遲刊發業績之前已正式出現流動性危機，佳兆業只是其中之一，不過個別房企在去年補發業績公告后順利復牌，如雅居樂和龍光。

據證券時報統計，除佳兆業外，至少仍有12家以房地產開發為主營業務的內地房企因未能刊發2020/2021年度業績而停牌。

上述房企中，目前僅有佳兆業復牌，而由于大部分房企在2022年4月1日停牌，它們也將來2023年9月30日迎來大限，如未能在此之前復牌，它們的上市地位或將被港交所取消。

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