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近日，在“第一次全國自然災害綜合風險普查”發布會上，原話說的是：“近三年來，住房城鄉建設行業獲取了全國近6億棟城鄉房屋建筑數據以及80多萬處市政設施數據。”

【資料圖】

注意，這里說的是房屋建筑，不是單指城市，也不是單指住宅。學校算，工廠算，商場也算，醫院也算，辦公樓、自建房、商品房都算。

6億棟建筑，并不能代表中國的住宅庫存。

真正的庫存應該怎么算呢？

國聯宏觀總結了由小到大的四個口徑：

1，已竣工待售住宅的庫存，也就是咱們平時說的現房。

2，施工中已經預售但未售住宅的庫存，也就是拿了預售證還沒賣掉的期房。

3，施工中尚未可銷售住宅的庫存。也就是沒拿預售證的也算。

4，停工緩建項目的庫存。這個好理解，就是爛尾樓。

這些待售的新房，再加上那些有證的二手房，才是真正意義上的住宅庫存。因為牽扯到二手房，中介平臺只有掛牌的數據和交易額，沒有存量數據，這個數字還是個謎。

我們可以通過其他資料粗略算一下。七普統計全國房屋總面積是500億平米，足足有14.9億間，有一半都是共有產權、老公房、自建房，商品房還不到3成。

也就是說，不管房齡新舊，是否有電梯，小縣城還是大城市，能拿出來賣的房子加起來有150億平米。

6億棟建筑也好，150億平米也罷，這些不分地域，不論房齡的宏觀數字，并不會影響到2023年房地產走向。

影響今年樓市的一個關鍵要素，應該是房貸。

2月24號銀保監會負責人說，“要求銀行加快處理提前還貸積壓申請，加大對違規使用經營貸、消費貸違規流入房地產領域的監管。”

這個回應很有意思。

2023開年至今，圍繞著房貸，放貸的、還貸的、賣房的，都整了不少花活兒。

前幾天聽說某大行推出一款產品，以未婚男女朋友作為共同還款人，還取了一個文雅的名字：連心貸。男女朋友一塊買房心連心，要是分手了，還貸能連一塊嗎？

其實這產品很雞肋，沒領證就一塊買房，還把倆人的首套首貸資格都浪費了，一般人也干不出來事，噱頭大于實際。

在此之前，還有各種接力貸產品，你家能貸到80歲，我這就能貸到100歲，子女們不光能繼承家產，甚至還能繼承房貸。

為什么銀行這邊花樣翻新的想放貸，已經有房的千方百計想著去還貸？

為什么監管連續對提前還貸發聲，強調高壓打擊經營貸流入樓市，卻對存量和新增房貸利率之間的巨大差異，遲遲沒有表態？

有人打算轉貸鉆空子，有人盤算著怎么還貸能省下多少錢，普通人要不要轉貸或者還貸？

今天，咱們就來聊聊，這一場已經到白熱化階段的房貸大博弈。

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首先咱們要明確一個所有人都心知肚明的事實：靠降利率，已經救不了房地產了。

從去年11月份到現在，我就一直有個觀點，今年利率下降的空間很窄很窄。2月20號公布的LPR，1年期LPR3.65%，5?年期以上LPR4.3%，已經連續6個月沒有任何變化了。

為什么利率降不動了？說來話長，理由無非是：銀行的息差空間變窄了，這幫人可不是做慈善的。銀行之間互相借錢的成本，已經和央行借給銀行的錢（MLF利率），相差無幾了，可以確保央行印鈔機制順利傳導。還有就是CPI在抬頭，主要是豬肉價格比較拉跨，才壓著漲不起來。再考慮到，現在全國城市出行都在恢復，30大中城市的擁堵指數甚至超過了2019年。所以，是不是降息，降多少，央行也在觀察，并沒有去年那么急迫。

我明白，很多專家呼吁降利率，無非就是還把眼睛死死盯著房地產，盯著5年期LPR。但是，房貸利率降到現在這種地步，還是沒用。

在2022年金融統計數據發布會中，人民銀行公布12月份新發放個人住房貸款利率，全國平均是4.26%，較2021年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統計以來的歷史最低水平。

到了2月份，確立首套房貸利率動態調整機制之后，百城首套房貸利率環比又降了6BP，絕對水平再創近年來最低水平。石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率回調至4%以內，南寧、珠海甚至降到了3.7%。即便這么低的利率，五花八門的貸款路數，還有那么多排隊還房貸的，只能說明：

1，政策利率降與不降，對房地產影響非常小。

2，有錢人的還貸意愿，銀行的放貸焦慮，說到底還是源于規模巨大的存量房貸。

長江證券馬祥云的測算，2010年以來，以“貸款基準利率加點”的價格，凈新增的個人住房貸款總額是：22萬億。

這筆規模巨大的存量房貸，平均利率達到了5.63%。假如你在2018年以等額本息、固定利率5.71%，貸了100萬，年限30年，當年的10月首次還款，每個月得還5810元，應還利息總額為109.17萬。

如果在2023年2月，提前還貸20萬，那每月得還4555.07元，省了17.53萬的利息。人性是很微妙的，咱們都是6%啥都好說，你房價比我低就忍了，利息還比我少一半，這比殺了我都難受。過去三年，別的沒學會，反正是學會精打細算了。所以影響樓市走向的，不是多少億棟房子，而是龐大接盤群體悲觀、憤懣、無奈的情緒。

這兩天我們看到不少消息，比如北京二手房成交量同比上漲96%，2月開始成都二手房帶看量每周超過15萬套，70城數據中，新房上漲城市數量36個比上月增加21城。但是，這些熱點城市產生的局部爆點，根本沒辦法帶動全國銷售額、銷售面積回暖。只要那些有能力入場的人，想的不是趁著3.7%再買一套，而是天天被虧了多少利息的巨大心理落差所折磨，房地產就不存在狂飆的基礎.待售的庫存，供應商的貨款，施工單位的工錢，就沒辦法消化。

那么，存量房貸有沒有可能降低？實話實說，不可能了。很多朋友想不通的是，2008年就可以調，憑什么現在就不能調？2008年的時候，確實發生過.但是，當時央行根本沒發統一的通知，而是銀行之間的大亂斗，先把利率打七折，再推出貸款平移的業務搶存量房貸的客戶。銀行吃的是息差，高價攬儲，低價攬貸，這種不惜一切代價招攬客戶的“惡性競爭”，會加劇銀行資產質量惡化，極易發生大規模壞賬甚至資不抵債，小小的擠兌，就會發生難以想象的后果，只會發生在特殊時期的特殊背景下。

看一組數字：

1，2022年底，全國個人住房貸款余額是38.8萬億，2008年的時候，還不到3萬億。

2，2022年12月，我國商業銀行整體凈息差為1.91%，創出了2010年有記錄以來的歷史最低值，也是首次跌破2%的水平。

幾十萬億的規模，歷史最低的息差空間，貿然調降存量房貸利率，稍有一丁點風吹草動，就會對整個系統產生巨大影響，就算央媽有這個心，也一定會極其謹慎。

尾大不掉，反受其累。存量房貸不能輕易動刀，包括現房銷售，公攤面積，土地財政，租售同權，房產稅這些老生常談的話題，也是年年提，年年難以更進一步。原來是個小貓任你拿捏的時候沒有改，現在長成猛虎，更不能動它分毫了。

既然存量利率不可能實現，那飽受高利率心理折磨的人，要不要轉貸？要不要提前還貸？

先說轉貸，不管你接了多少中介的電話，說有低利率房貸置換，也盡量別做。經營貸需要名下有全款房子和營業執照，如果找中介給你辦，過橋解押、借殼公司都要錢。現在還貸這么難，假如排隊等上幾個月，光籌錢的利息很多人都扛不住。這缺乏常識，經營貸屬于短貸，短則1年，長則3年，目前市面上很多低利率、長授信時間的抵押貸，比如利率3.7%，授信10年，先息后本，每年歸還本金續貸。這類產品很容易讓一些借款人誤以為它是10年期，其實呢，它只是授信10年。授信期內貸款到期，需要歸還本金且審核通過才能續貸。銀行求著貸款的時候，申請經營貸當然好商好量，睜只眼閉只眼，一旦銀根緊縮，利率上漲不說，核實到貸款沒有用作正常經營，抽貸風險非常大。抽貸事小，如果碰到槍口上，監管專門整治偽造流水，包裝空殼公司，給定性成騙貸，那就涉及到刑事問題了。

再說提前還貸，這也得分情況。每個人對收入，對安全感的邊界，都是不同的。如果錢多的沒地方使，股票理財不想碰，存款又瞧不上，可以考慮。如果是期房，不要提前還貸，交房了再說，原因你懂得。如果等額本息都還一半期限了，等額本金已經還了三分之一，或者2015年之前買的房，利率沒有16-21年那么離譜，還是先留點現金在手里吧。所以，對于日子過的緊巴巴還想省利息的普通人來說，最理性的辦法就是：

忍著。

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