內(nèi)容提要：

1、2022 年下半年，美國房?jī)r(jià)暴跌了 4.9%，房地產(chǎn)總市值減少 2.3 萬億美元；

(資料圖片僅供參考)

2、美國房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能停止下跌？

3、在一年多來多輪降準(zhǔn)降息、貨幣寬松的刺激政策中，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖了嗎？

4、美國房?jī)r(jià)下跌的啟示：能漲會(huì)跌才有健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一、2022 年下半年，美國房?jī)r(jià)暴跌了 4.9%，房地產(chǎn)總市值減少 2.3 萬億美元

疫情期間美國政府負(fù)債給全體美國人和中小企業(yè)撒錢救濟(jì)，效果立竿見影，宏觀經(jīng)濟(jì)在強(qiáng)勁消費(fèi)的刺激下很快走出了疫情陰霾，美國的GDP也從2020年的20.94萬億美元擴(kuò)張到25.47萬億美元，增加了21.6%。這之間中國GDP從101.6萬億增加到121萬億，增長了19.1%。

不過，美國政府強(qiáng)大的轉(zhuǎn)移支付，在帶來消費(fèi)需求旺盛的同時(shí)，也帶來了高通脹。從而引發(fā)美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)了力度罕見的加息縮表貨幣政策。

高利率在控制需求、打擊通脹的同時(shí)，令購房成本大幅增加，房?jī)r(jià)一路下挫。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 Redfin 的一份最新報(bào)告顯示，2022 年下半年，美國房?jī)r(jià)暴跌了 4.9%。

隨著房?jī)r(jià)暴跌，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)也遭受了自 2008 年以來的最大跌幅。Redfin 在這份報(bào)告中披露，美國房屋總價(jià)值從 2022 年 6 月創(chuàng)紀(jì)錄的 47.7 萬億美元暴跌至年底的 45.3 萬億美元，半年減少 2.3 萬億美元，擠掉了4.9%的水分。

這是自 2008 年金融危機(jī)以來的美國房地產(chǎn)最大百分比跌幅，2008年 6 月至 12 月，美國房?jī)r(jià)暴跌 5.8%。

在 COVID-19 大流行期間，美國房?jī)r(jià)以 1970 年代以來未見的速度飆升，抵押貸款利率接近歷史最低水平。 購房者在大流行期間擁有大量刺激資金并渴望獲得更多住宅空間，大家紛紛涌向郊區(qū)購買大面積別墅。

需求如此強(qiáng)勁，庫存如此之低，以至于在房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰期，一些買家甚至放棄了買房前常規(guī)的房屋檢查和價(jià)值評(píng)估，就直接支付了數(shù)十萬美元的要價(jià)。

二、美國房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能停止下跌？

當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)開始了自 1980 年代以來最激進(jìn)的加息行動(dòng)以試圖減緩經(jīng)濟(jì)并抑制失控的通貨膨脹時(shí)，這種狂熱停止了。

2022年1月，美國CPI漲幅達(dá)到6.4%，6月達(dá)到峰值9.1%。為此，從2022年3月份開始到2023年1月，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息8次，累計(jì)加息450個(gè)基點(diǎn)，目前聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間已經(jīng)上調(diào)到4.5%-4.75%。

對(duì)利率敏感的房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)打擊通脹的加息手段，首當(dāng)其沖地受到了緊縮貨幣政策的沖擊：盡管抵押貸款利率已從2022年 11 月創(chuàng)下的 7.08% 的峰值回落到6%左右震蕩，但由于對(duì)加息的擔(dān)憂，抵押貸款利率最近扭轉(zhuǎn)了這一回落趨勢(shì)并開始走高。根據(jù)抵押貸款機(jī)構(gòu) Freddie Mac 的數(shù)據(jù)，美國上周（2月20-24日）的30年期固定抵押貸款的平均利率又攀升至 6.5%。

這仍然明顯高于一年前，當(dāng)時(shí)利率徘徊在 3.92% 左右。

由于消費(fèi)者面臨多年來最高的抵押貸款利率，購房者的需求迅速萎縮，這進(jìn)一步打壓了房?jī)r(jià)。根據(jù) Redfin 的數(shù)據(jù)，美國2023年1 月份售出房屋的中位數(shù)價(jià)格為 38.32美元，比 2022 年 5 月的峰值 43.31萬美元下降了 11.5%。

目前美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)擠出了部分泡沫，但擠出并不多。目前美國房屋的總價(jià)值仍比2020年2月高出約1.3萬億美元。因此大多數(shù)房主仍將從疫情房地產(chǎn)繁榮期中獲得豐厚回報(bào)。

雖然1月份的房?jī)r(jià)比去年5月份下跌了11.5%，許多房?jī)r(jià)仍然比一年前貴。 2022年12 月份，美國房屋總價(jià)值仍較去年同期上漲 6.5%。雖然美國的CPI已經(jīng)從2022年6月的最高點(diǎn)9.1%回落到了2023年1月份的6.4%，回落到了1年前的通脹水平。但是，目前美國的就業(yè)市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求，消費(fèi)需求繼續(xù)旺盛，市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)還會(huì)通過繼續(xù)加息來穩(wěn)住打壓通脹的成果。由此看，美國的房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下跌的空間。

三、在一年多來多輪降準(zhǔn)降息、貨幣寬松的刺激政策中，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖了嗎？

美國房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情期間因需求旺盛而價(jià)量齊漲，又因美聯(lián)儲(chǔ)打壓通脹，提高利率，在2022年下半年價(jià)格下跌4.9%。毫無疑問，美聯(lián)儲(chǔ)加息結(jié)束之后，經(jīng)過利率回落，消費(fèi)需求回升的消化整理，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入下一個(gè)上行周期。有漲有落，有擴(kuò)張有收縮，就像人的心臟一樣，形成了強(qiáng)勁的生命節(jié)奏。

由此我們來觀察、研判中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么遲遲難以調(diào)整到位。

我們這一輪商品房下行周期，起始于2021年7月份，當(dāng)月全國商品房銷售同比增幅由6月份的增長6.7%轉(zhuǎn)向?yàn)橄碌?.5%，到當(dāng)年12月跌幅擴(kuò)大到12.7%。2022年全年，商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%。

2023年1月份，全國TOP100房企的全口徑銷售面積為2401 萬平米，同比下降36.4%。

大家千萬不要被媒體“2月樓市成交量環(huán)比大幅上漲31.9%”的媒體炒作所迷惑。因?yàn)橐皇?013-2022最近這10年，春節(jié)后一個(gè)月的銷售量平均都比春節(jié)前那個(gè)月多；二是今年1月份房地產(chǎn)銷售日只有20天，2月份有28天。按實(shí)際開工的日均計(jì)算，環(huán)比下跌了6.1%。

2023年2月，中指研究院統(tǒng)計(jì)的16城商品房成交面積同比下降7.6%。但考慮到去年2月第一周為春節(jié)，按日成交數(shù)計(jì)算，同比實(shí)際下降了31%（100%-92.4%*21/28）。

四、美國房?jī)r(jià)下跌的啟示：能漲會(huì)跌才有健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)

為什么我們從上到下，從2022年1月份開始不斷出臺(tái)刺激房地產(chǎn)銷售的降息降準(zhǔn)、貨幣寬松的金融政策、買房入戶的戶口政策、降低首付、延長貸款期限到80歲的銷售政策，有的地方甚至買房給獎(jiǎng)勵(lì)，每一次集中出臺(tái)房地產(chǎn)刺激政策，好多專家就預(yù)測(cè)、鼓噪房地產(chǎn)要止跌回升了，但最后市場(chǎng)就是不買賬呢？

2022年12月份之前我們將之歸咎于疫情防控政策，為什么12月份疫情放開之后3個(gè)月了，房地產(chǎn)銷售還是在繼續(xù)探底呢？

因?yàn)槲覀兊臒o形之手伸得太長，嚴(yán)重干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我修復(fù)、自我調(diào)整。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最核心的規(guī)律就是供求與價(jià)格規(guī)律，但我們的無形之手一意孤行地要用行政干預(yù)的手段阻止房地產(chǎn)供求規(guī)律對(duì)價(jià)格的影響，名之曰是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，實(shí)則是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的冒犯與調(diào)戲。房地產(chǎn)需求萎縮了，房?jī)r(jià)卻降不下來，所以即使你的房地產(chǎn)抵押貸款利率降低了，但減少的成本遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌的成本，房地產(chǎn)需求如何修復(fù)回升呢？

所以我在2022年12月17日的《房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)調(diào)整到位？房?jī)r(jià)還會(huì)大漲嗎？》一文中預(yù)判，房地產(chǎn)將是歷史性的下行尋底，并構(gòu)筑新的發(fā)展臺(tái)階，不可能回到之前月均1.5億平米的規(guī)模，8000萬平米左右將是下一周期房地產(chǎn)規(guī)模的上限。在2023年1月20日《2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮四分之一，2023年商品房銷售趨穩(wěn)價(jià)格補(bǔ)跌》一文中告訴大家，2023年商品房銷售量最快將于3季度企穩(wěn)，全年商品房銷售量將比2022年再減少10%左右。商品房?jī)r(jià)格還處在微跌階段，今明兩年補(bǔ)跌之后才能企穩(wěn)。

如果我們希望房地產(chǎn)市場(chǎng)早日調(diào)整到位，今后穩(wěn)步發(fā)展，切忌不可用無形之手來人為干預(yù)市場(chǎng)規(guī)律。

【作者：徐三郎】

標(biāo)簽： 中國房地產(chǎn)何時(shí)回暖