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(資料圖)

如果現在有一種金融產品，可以買下杭州市中心一幢開發商自持的租賃房，然后持續獲得租金穩定收益，你會投資嗎？

如果這種產品，還可以讓沒有房票的你，打包投資一系列住宅項目，你會更感興趣嗎？

本周，中國證券投資基金業協會發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，并將于3月1日起施行。

在理論上，上面說的這兩種情況都可能成為現實。

首先來看看關于不動產私募投資基金投資范圍的表述，和此前實行的普通私募股權投資基金相比，增加了存量商品住宅和市場化租賃住房兩個大類。

根據《指引》表述，對存量商品房的定義是：限于已經取得五證且已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

顯然，指的是一手房。

市場化租賃住房是指不以分拆產權銷售為目的、長期對外進行市場化租賃運營，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。

在杭州，包括南星一些豪宅項目在內，都有類似的開發商自持租賃房。

市面上，私募和地產兩個圈子的交集里，一直暗流涌動。

一家管理規模數十億、較為低調的私募基金，這些年就一直在關注可以投資的房產項目。

此前，他們的范圍局限在商業地產和基礎設施等業務。

“我們也注意到了這份指引，有一點可以肯定的是，比以前更靈活了。”

而最令普通投資者感興趣的是，這會不會等于變相打破了限購？

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比如，一個投資者在杭州已經沒有房票了，不能再買杭州的住宅。

現在，一家私募基金公司發售了一款產品，里面包含了符合前文描述條件的、位于杭州的若干個存量住宅樓盤標的。

那么，當這位投資者買了這款產品的份額后，就相當于在這些樓盤都占有了小小的一席之地。

而理論上，這款產品甚至還可以包含位于北京、上海或者三亞的存量住宅。

相當于在這些城市原本沒有購房資格的這位投資者，如今也變相擁有了若干平方。

對大多數投資者來說，即便猜想成真，這也只是屬于少數富人的“游戲”。

《指引》明確，投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。

如果到時候選擇購買產品，那么私募基金的起售門檻基本上是100萬元。

有一種觀點認為，這個操作實行后，對樓市是重大利好。

易居房地產研究院發布的《2022年中國百城庫存報告》顯示，截至2022年底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為5.3億㎡。

按均價1萬/㎡計算，不動產私募基金如果能夠籌集到4萬億人民幣，就可以買掉近80%的存量。

但這里存在一個很大的悖論。

如果大家對樓市預期看好，直接買房子就好了；如果不看好，把房子打包變成了金融產品，也不會漲啊！

比較理想的狀況是，有實力雄厚的私募基金打包買下較好的項目，然后靜待下一個樓市上漲周期的到來。

當然，這個只是猜想。從本質上看，不動產私募投資基金類似于私募REITs。

國外的REITs市場較為成熟。其主要投資模式有三種：

一、直接參與投資開發，包括工程的一級開發和二級開發，從購地到建設到出售一條龍包掉；

二、投資收租型。該類基金所持有物業均為核心穩定的出租類資產，其出租率基本均保持在95%左右；

三、不良資產處置型。通過收購不良資產，將其證券化，然后打包處置，變現盈利。

不同的市場，占據主流的REITs類型也不一樣。像美國，根據截至到2022年底的數據，零售類的REITs數量最多，占比超過23%。

而在日本、新加坡和中國香港等地，綜合類和寫字樓類的REITs占比最多。

從此次不動產私募投資基金的推出背景來看，其最主要的作用，也是進一步發揮私募基金多元化資產配置，滿足不動產領域合理融資需求，以促進房地產回歸穩定發展。

去年11月28日，證監會釋出支持房企股權融資的“第三支箭”。里面明確，要積極發揮私募股權投資基金作用，開展不動產私募投資基金試點，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施等。

甚至有一種觀點認為，此次不動產私募投資基金的落地，更多要承擔起為房企紓困和保交付的作用。

如果真是這樣，那么即便上述猜想成真，不動產私募投資基金能買入的住宅項目，恐怕也不是我們想象中的，每個城市里地段最好、升值前景最大的項目。

而是那些面臨資金困境的項目。

換句話說，對于整個房地產行業來說，會因為這樣的舉措而受益；而對于房產企業來說，恐怕只有部分才能得沾雨露。

標簽： 私募投資