送首付樓盤已被叫停。（視覺中國/圖）

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2023年2月17日下午，位于深圳市龍崗區的樓盤信城縉悅城（備案名稱為信城縉悅花園）開售。不少地產中介提前在各種渠道發布消息稱，開發商將送首付（總價的二成）。看房客很快擠滿了售樓處。

次日下午，信城縉悅城的開發商聲明，“送首付”是公司促銷折扣被渠道部分經紀人錯誤解讀，當日交了誠意金的8批客戶可無條件退款。

不過，南方周末記者以購房者身份向深圳市龍崗區住建局了解到，送首付是違規操作，目前該樓盤已被查封。另據第一財經報道，龍崗區住建局的工作人員解釋，送首付相當于私自下調備案價，擾亂市場。

盡管送首付看起來是開發商讓利，實際上購房者和銀行都承擔了風險。

涉嫌騙貸

2月18日，多位地產中介向以購房者身份咨詢的南方周末記者介紹，以一套信城縉悅城掛牌價約300萬的房產為例，首付90萬，但購房者只需準備30萬首付，開發商會將其余60萬首付打至購房者賬戶。此外，購房者依然能夠按照300萬的總價從銀行貸款七成，也就是210萬。

換言之，房產的實際成交價為240萬，卻讓銀行以300萬的價格放貸。

北京金訴律師事務所主任王玉臣向南方周末記者表示，購房合同、貸款合同都必須以實際成交價為準。如果開發商真的通過走賬墊資的方式，虛報首付款金額，就違反了銀行按揭貸款的相關規定。

“這種情況下，房屋的價值并非網簽備案的價格，也不是辦理按揭貸款時的評估價值，實際上是以虛高的評估價騙貸。”

購房者看似撿了便宜，卻在不知不覺中承擔了風險。

王玉臣指出，如果接受了開發商贈送的首付，購房者也涉嫌騙貸銀行。若銀行在審批房貸時發現問題，可能會直接拒絕放貸，此時購房者如果交不出全額購房款，將面臨違約風險。若是在放貸后發現，銀行可能會提前解除按揭貸款合同，要求全額還款。

銀行作為被騙的一方，可能會面臨壞賬和不良資產處置的風險。

上海市光明律師事務所律師付永生向南方周末記者表示，購房者實際首付不夠，說明可能缺少資金實力和還貸能力，未來可能存在斷貸風險，銀行難以收回貸款，壞賬率受到影響。

購房者斷貸后，房產會變成不良資產拍賣處理。在不良資產處置過程中，個別資產在長時間持有后價值能夠回升，“但多數情況下，拖時越長，回收價值越小”。

據多位中介反饋，目前信城縉悅城營銷中心的門已被鎖住，看房時間還需等通知。

深圳市房地產信息平臺于2月21日更新信息后，信城縉悅城的房源狀態顯示為“分局鎖定”，即房屋處于限制狀態或開發商存在違規行為。

銷售滯緩

深圳市房地產信息平臺顯示，信城縉悅城位于龍崗區龍崗街道，分別在2022年3月和7月獲得預售證。

據信城縉悅城官微，項目開發商為信城不動產集團，由三位萬科前高管創立。截至2021年底，信城不動產集團已進入深圳、上海、蘇州、長沙等城市，共獲取項目11個，總投資規模近三百億元。

據此前媒體報道，信城縉悅城曾于2022年8月推出“零首付”活動，購房者先付10萬元，剩余的首付由開發商墊付，購房者在5年內還清即可。

當時信城縉悅城也發聲明否認。但同一時間，深圳市房地產中介協會發布提示稱，龍崗某樓盤推出“0首付購三房”活動，活動已被叫停，推出“0首付”的住宅新盤所有房源被鎖定。

時隔半年，信城縉悅城為何再度鋌而走險？

據貝殼找房，信城縉悅城均價為3.95萬/平米，住宅戶型為78—115平米的三居室或四居室，總價區間位于每套299—457萬，預計2023年年底毛坯交付。

以信城縉悅城2—4棟為例，預售總數為512套，截至2023年2月21日，僅有16套房源完成備案，2套房源簽定認購書。開盤半年多，去化率低至3.5%。

信城縉悅城在2023年2月18日的聲明中坦言，項目一期（2—4棟）在2022年7月獲得預售證，但在市場、行業、疫情的多重影響下，項目銷售滯緩。

過去幾年，地產商普遍面臨現金流問題。一位地產中介告訴南方周末記者，如果要接受信城縉悅城開發商贈送的首付，購房者必須將自付部分的首付在7日內打至開發商賬戶。

深圳市住建局的數據顯示，2022年全市一手住宅成交34441套，同比下跌34.2%。

另外，信城縉悅城周圍配套尚未成熟，距離地鐵較遠。當南方周末記者以購房者身份咨詢該樓盤時，一位地產中介反而推薦了同板塊另兩個更方便通勤的樓盤。

為促進銷售，地產商們正通過各種各樣的手段變相降價，例如贈送停車位、精裝修、電器，甚至出現“小麥換房”“西瓜換房”等方式。

因為在目前的政策下，開發商不能隨意降價銷售。

據《深圳市房地產市場監管辦法》，房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

也就是說，樓盤無論漲價還是降價都不能超過備案價的15%。信城縉悅花園備案價約300萬的房產實際僅賣240萬，降價幅度為20%。

南方周末記者分別聯系了縉悅城售樓處、信城不動產集團，但電話始終沒能接通。截至發稿，信城不動產集團也未回復采訪郵件。

南方周末記者 封聰穎

標簽： 從墊首付到送首付 深圳這個樓盤再度鋌而走險