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房地產發展到今天，客觀地說，對經濟增長有非常重要的貢獻，但是，也不可否認，有些政策在發展過程中，一些問題也逐步暴露出來。有哪些問題呢？相信老百姓都能夠張口就來。

(資料圖片)

可以說積弊很深，就比如說今天重點要講到的期房預售制度，這個曾經為房地產做出突出貢獻的政策，到如今越來越多的問題擺在了市場層面，也極大侵害著購房者的合法權益。

經濟學家馬光遠就曾表示，房地產領域最該改變的兩大問題：一是取消公攤面積，因為其中貓膩太多，水太深。假如你好不容易攢錢買一個100平米的房子，結果到手可能只有70多平的使用面積，而且你還不知情；另一個就是預售制，預售就是房子還沒見著，開發商卻已經拿到了你的錢。可能僅僅只是挖了個坑，而購房者卻已經開始還房貸，這對購房者是極大的不公平。

當然，話說回來了，起初還真是為了購房者，以相對較低的價格買一個預期，開發商有了錢，購房者也能提前擁有房子，這正是房地產投資的屬性。結果粗放式發展之下，給投機者鉆了空子。過去不少人，買期房后還沒交房就賣掉足以讓其大賺一筆。這也給后來的房地產市場埋下了禍根。

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過去市場好，政策好，啥問題都可以被掩蓋，可是一旦市場不好了，一切都露餡了。就好比潮水褪去，裸泳者尷尬了，藏都藏不住。不得不說，今天購房者的信心缺失，跟房地產亂象分不開。

從2020年開始，想必大家都見識了。對一些房企而言，曾經多么大，如今就有多么慘。很多開發商房子都建不下去了，沒錢了，有良心的還能好點，有困難不可怕，可怕的是連最基本的擔當都沒了，要么無力撐下去，要么直接拿錢跑路，最后讓購房者收拾爛攤子，背負了沉重的代價。

預售制明明是預期，無論買者還是賣者都是基于未來的一個預期判斷，所以都應該講究契約精神，可是市場波動之下，很多人都失去了底線，購房者有之，開發商更有之。比如房子降價了，購房者不同意。房價上漲了，開發商毀約讓購房者補房款，這都是誰慣出來的臭毛病？

還不是因為市場好？一切都好商量？所以，期房預售制度的弊端被掩蓋了。

很顯然，這不再是一個簡單的房地產市場問題，更加關乎所有老百姓的民生。解鈴還須系鈴人，必須從房地產一些不合時宜的政策或制度改變。

或許能從2月8日經濟日報的文章《大力推動商品房現房銷售》中能感受到一些政策調整的迫切性。經濟日報的背景就不說了，既然重點強調，絕非平白無故，這也代表了國家對商品房預售制的態度。

文章表示，不久前召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部的一句話引起業界關注，也預示著商品房預售制正經歷巨大變革。

1、國家相關部門肯定了現房銷售。“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓問題。”主管部門明確提及現房銷售，這也是住建部首次提出現房銷售模式，表明未來，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現房銷售或將成為大勢所趨。

同時，文章還列舉了一些預售制下的房地產問題，包括交房問題、質量問題等，而作為弱勢群體，購房者只要攤上這樣的事就很難不被侵害合法權益。

2、商品房預售制改革已經箭在弦上，不得不發。“當前，推進商品房預售制逐步向現房銷售過渡的時機進一步成熟。”文章既肯定了預售制的功績，又不得不承認，商品房預售制與過去房地產開發高杠桿、高周轉、高負債“三高”模式緊密相連。

這種模式的弊端日益顯現，難以為繼。商品房預售制改革箭在弦上。

3、現房銷售已經有多地探索，積累了經驗。目前，北京、杭州、濟南、西安、福州、合肥、寧波等城市開始出現現房銷售試點。

從各地傳出的消息看，多省份將進一步推進現房銷售。如山東、安徽等省份明確表態，2023年將因地制宜鼓勵有條件的地方開展現房銷售試點。

4、現房銷售是對購房者合法權益的保障落實。“現房銷售有利于保護消費者權益，但對房地產開發企業經營能力是個挑戰。”

這個很容易理解，維護購房者合法權益，其實更深層次原因還在于防止房地產問題的發生，以及對經濟恢復也將起到重要作用，畢竟經濟的信心在于百姓的信心。

以上是基于當前政策趨勢看到的預售制向現房銷售轉變的明確信號。

當然，任何事都不可能一蹴而就，經濟日報表示，“現房銷售不能一蹴而就，更適宜逐步過渡。當前房地產市場正在積蓄各方面力量力求企穩復蘇，如果現房銷售切換得過快，就可能會不利于企業緩解資金鏈吃緊的困境。”

所以，購房者也不要太著急，尤其是實行這么多年的預售制，一旦一刀切取消，其影響是非常大的。但相信，應該用不了多久，現房銷售將會普遍來臨。

之前，人民日報也曾做出回應：商品房預售制的確曾起到了積極作用，但現在弊端有很多，長遠來看，取消預售制不可避免。

預售制或許終將會完成其歷史使命而退出歷史舞臺，但也需要一個過程。雖然短期內不能退出，但是改革勢在必行，甭管什么制度和政策，只要為百姓為購房者好，大家都會支持。

接下來，所有的房地產參與者也要做好房地產巨變的準備，期房預售制向現房銷售只是其中的一個變革，與之相對應的三高模式必將不再適應今天的房地產開發模式。

系列維護購房者合法權益的政策或制度都將紛至沓來，其實是連鎖的反應，整頓了市場亂象，開發商穩了，購房者人心穩了，市場也就穩了，當所有人都冷靜下來，專注于自己該關注的東西，比如購房者更加關注產品本身，那么倒逼開發商對產品和服務升級，自然而然，整個大環境將迎來巨大變革，最終積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡。我們將迎接一個全新的房地產行業，不破不立。

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