房企代建領域又迎來一個新的入局者。

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2月12日，中國房地產報記者獲悉，為順應房地產行業新形勢，上坤地產集團有限公司（以下簡稱“上坤”，6900.HK）于近日正式開辟共建管理新賽道，聚焦增量領域，發力代建業務。

隨著房地產開發增量業務迎來天花板，行業進入新的發展階段，在穩定經營、保障交付、壓降負債的背景下，具有輕資產、高成長性等優點的代建業務正快速成為各房企開拓的新增長曲線。

據公開資料不完全統計，目前已有60余家品牌房企涉足代建業務，設立代建平臺公司，以搶占代建市場“藍海”。這其中既有綠城管理、金地管理等代建領域的老玩家，也有旭輝建管、世茂管理、龍湖龍智造等新玩家。

對此，上坤相關人士表示，房地產行業由“金融杠桿”轉向“專業杠桿”是大勢所趨。在這種背景下，上坤也將用足自身專業杠桿，充分發揮在產品打造、營銷管理、商業運營等方面的核心優勢，逐步落地已經相對成熟的政府代建、資本代建和商業代建項目，促進企業從“大開發”向“大服務”轉變。

目前，上坤共建業務已經在浙江、安徽、山東、河南等地獲取第一批核心項目，并已由初創孵化轉入落地運營階段。據上述人士表示，在此次戰略升級后，未來，上坤將形成“地產開發+共建管理”雙輪驅動發展模式，進一步提升公司競爭實力。

發力“第二曲線”

2023年1月17日，國家統計局發布了2022年國民經濟運行數據，2022年全國房地產開發投資13.29萬億元，比上年下降10%。其中，住宅投資10.06萬億元，下降9.5%。從房企銷售端來看，機構數據顯示，2022年，百強房企銷售總額依然處于同比下跌態勢，下跌比例超過40%。

房地產行業的增量開發見頂已是不爭的事實。因此，不少房企也在加大存量開發的投資力度，代建領域也是在這樣的背景下逐漸崛起，成為房企在地產開發之外的“第二增長曲線”。

相比部分房企，上坤是新入局者，但對于代建領域的發展前景，其保持相對樂觀。

一方面，據相關統計數據顯示，2021年國內代建滲透率不到5%，相比歐美國家30%左右的發展水平仍有較大提升空間，樂觀估計國內代建市場規模每年可達到2萬億元至3萬億元，前景較為廣闊。

另一方面，隨著房地產行業深度調整，不少民營房企資金緊張，紛紛暫停公開拿地，這導致大量央企、國企以及地方城投企業在土地市場包攬了不少土地，但這些企業中多數企業產品開發實力較弱，無形中也推升了代建市場的需求。

值得注意的是，并非所有房地產企業都能夠在代建領域分得一杯羹。

相關機構人士認為，對于房企而言，代建業務與傳統開發業務能夠起到相輔相成的作用，推動規模和利潤協同發展。但隨著介入代建業務的房企越來越多，行業競爭也將越發激烈，這也會倒逼代建企業需要多元化和差異化發展，并打出自己的“特色招牌”。

例如，大型央企保利發展、華潤置地旗下代建業務的核心競爭力在于政府代建；綠城中國、藍城集團、仁恒置地這些企業產品實力較強，因此做代建的核心競爭力就在于產品及其帶來的品牌溢價。

實際上，優質的產品是代建行業存在并快速發展的基礎。不難發現，一些代建行業的老玩家，例如綠城中國、濱江集團、金地集團等無一不是產品實力過硬的企業。

上坤集團副總裁梁晶認為，上坤這樣的創業型公司，能夠從零開始并贏得客戶口碑和市場，依靠的就是好的產品力。所見即所得的產品營造能力也是上坤入局代建領域的最大優勢。

上坤認為，隨著房地產行業形勢不斷演變，僅有優秀的產品力還不夠，要想在代建行業獲得一席之地還需要具備多項綜合實力，例如基于大數據庫的體系化營銷力、基于項目特點的資源整合能力以及基于業主需求的專業服務力。

基于上述能力，目前，上坤的代建業務已經形成了四大合作模式，包括純代建、代建代銷、小股操盤和咨詢服務代建。

城投代建和資本代建成熱點

雖然房企做代建并不是新鮮事，但頭部房企扎堆入局也給了行業一個重要信號。

在2022年中期業績會上，碧桂園、龍湖集團、旭輝控股等企業均表明要加大在代建業務上的投入，龍湖集團和旭輝控股也是在當時首次向外界展示旗下代建品牌“龍湖龍智造”和“旭輝建管”。

旭輝建管董事長陳東彪直言，代建行業是一個非常巨大的市場，其預計2021年到2025年這個行業每年會有23%的復合增長。

不過，從房企做代建業務的發展情況來看，隨著行業形勢演變，房企的代建業務對象發生了較大變化。

作為“中國代建第一股”，綠城管理相關人士就表示，綠城管理在成立初期，主要是幫助中小開發商做代建，但從2022年起，很多托底拿地的地方平臺公司、主導保障性住房建設的地方政府，以及接管保交樓工作的AMC代建需求正在急劇增多。為紓困類項目提供代建服務，將是未來兩到三年的市場機會點。

作為代建領域的后來者，上坤也認為，政府代建和資本代建空間巨大。因此，深耕之地的城投公司以及AMC機構將是上坤代建業務重點聚焦的客戶，此外，部分開發商、產業方也是其代建業務需要挖掘的客戶。

機遇往往伴隨著挑戰。雖然政府代建和資本代建市場空間較大，但這兩種模式也存在一些痛點和難點。

在不少業內人士看來，政府代建看重企業品牌與信用，要求代建方墊資土地款和開發建設資金，同時還需要進行業績兜底及擔保；而資本代建同樣看重企業品牌與信用，在資金層面需要支付10%~20%劣后資金，同時需要進行業績承諾或對賭。

基于此，一位資本機構人士認為，當下做代建業務的公司需要有較強的資源整合和處置能力，且代建方本身最好在授信或擔保方面有足夠的能力，在處理特殊資產方面，既要做好投資人，也要做好管理人，同時還要建立起與客戶之間的渠道，這也是代建這個行業對當下入局者提出的要求。

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