文｜《中國(guó)企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

圖片攝影｜李艷艷

(資料圖片)

至今，老李仍對(duì)十多年前的看房團(tuán)盛況記憶猶新。

“夏秋一到，一排排大巴從全國(guó)各地駛來(lái)乳山，他們帶著老年人一路吃喝玩樂(lè)，奔向大海，目的地則是銀灘的各大樓盤(pán)售樓處。”老李是一名出租車(chē)司機(jī)，身為土生土長(zhǎng)的乳山銀灘人，他已在這里跑了二十多年。那些年，炒房熱潮攪動(dòng)了所有人的神經(jīng)，直到后來(lái)，一切都冷了。

乳山銀灘樓市一直備受關(guān)注，最近一次上熱搜，還是因?yàn)椤俺头績(jī)r(jià)”：“二手房均價(jià)跌破千元”“海景房一套5萬(wàn)元”。這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)不及一些偏遠(yuǎn)的中西部小縣城，甚至被網(wǎng)友戲稱(chēng)為“白菜價(jià)”。上熱搜的海景房，到底魔幻在哪兒？網(wǎng)友口中的“海邊鶴崗”是真的嗎？

乳山，屬威海下轄縣級(jí)市，地處青島、威海、煙臺(tái)三市銜接腹地，被稱(chēng)為“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”。而作為國(guó)家級(jí)4A景區(qū)的銀灘，距離乳山市老城區(qū)13公里，因空氣環(huán)境和海岸線吸引著各地游客。在這里，不僅有海鳥(niǎo)和沙灘，還有上百個(gè)專(zhuān)門(mén)為老年人和旅居人士準(zhǔn)備的海景房小區(qū)。

在銀灘，最顯眼的除了帶“海”的小區(qū)名字，就是房屋中介的店面、門(mén)頭。以地標(biāo)建筑“大拇指廣場(chǎng)”為圓心，長(zhǎng)約21公里、向內(nèi)陸延伸3公里有余的海岸線范圍內(nèi)，遍布著大小近200個(gè)海景房小區(qū)。冬日時(shí)節(jié)，夜幕降臨，窗口零星閃出燈光，大部分小區(qū)幾乎漆黑一片。

走在銀灘的馬路上，目之所及，房屋中介廣告密密麻麻，貼滿了小區(qū)樓體外墻、民宿廣告和公交站牌，甚至道路兩側(cè)，還有許多半人高的廣告燈箱，據(jù)中介透露，“一年費(fèi)用2400元”。諸如“愛(ài)琴海景”這樣的大型小區(qū)入口，不到20家的底層商業(yè)中，13家都是房屋中介。

沒(méi)人能說(shuō)清這里有多少小區(qū)、樓棟和中介機(jī)構(gòu)，也沒(méi)人能說(shuō)清，這里究竟住了多少人。

多位銀灘本地房產(chǎn)中介介紹稱(chēng)，銀灘房源上萬(wàn)套，常住人口不過(guò)四五萬(wàn)，其中外地人近九成，操著東北口音的老人尤其多。不過(guò)，由于交通不便，缺乏配套，且大部分小區(qū)冬日沒(méi)有集中供暖，這里入住率極低，“即便夏天，也只有兩三成”，成為很多人眼里的“空城”“鬼城”。

據(jù)中介及小區(qū)居民反饋，最近兩三年，乳山新房開(kāi)盤(pán)價(jià)格徘徊在8000~13000元/平米，部分樓盤(pán)最高觸及一萬(wàn)八；與之相比，二手房?jī)r(jià)格則要慘淡許多，“基本維持在1500~3000元/平米”，最低已破千元。“一些頂層無(wú)電梯的精裝房，價(jià)格還不如十年前。”

那些厭倦了一線城市快節(jié)奏生活的年輕人，試圖把這里當(dāng)做回歸生活本質(zhì)的“桃花源”、 暫時(shí)逃離壓力的“烏托邦”；一些老人則喜歡這里的人少、清凈，空氣清新，認(rèn)為確實(shí)是適合養(yǎng)老的理想之城。但也有本地人擔(dān)憂，一座留不住人、沒(méi)什么產(chǎn)業(yè)支撐的小城，未來(lái)又在哪里？

5萬(wàn)元的海景房到底在哪里？

乳山銀灘的海景房又上熱搜了。

不到兩天，柳青已經(jīng)接了不下60次電話，微信消息也接連不斷。咨詢?cè)掝}很集中：“二手房均價(jià)跌破1000元？5萬(wàn)一套的特價(jià)房是真的嗎？”

差不多每隔一段時(shí)間，關(guān)于乳山銀灘“5萬(wàn)元一套海景房”的報(bào)道就會(huì)出現(xiàn)。《中國(guó)企業(yè)家》搜索發(fā)現(xiàn)，此前的2020年9月和2022年8月，網(wǎng)上也有類(lèi)似內(nèi)容。甚至有人懷疑：是不是中介故意放出風(fēng)聲，來(lái)招攬潛在買(mǎi)主？

45歲的柳青在乳山銀灘經(jīng)營(yíng)一家房產(chǎn)中介個(gè)體門(mén)店，作為一位有著15年經(jīng)驗(yàn)的“老中介”，這次“熱搜”讓他倍感困擾，“大家只問(wèn)不買(mǎi)，實(shí)在耗費(fèi)精力，也給我們帶來(lái)很大困擾。”

更讓他無(wú)奈的是，大家只看到了那些消息中吸引眼球的數(shù)字，而沒(méi)有看到整體內(nèi)容。“新聞也說(shuō)了，‘山東乳山銀灘二手房成交均價(jià)在2722元/平’，也就是將近3000元/平，這基本就是事實(shí)！‘不少海邊二手房5萬(wàn)~8萬(wàn)（元）/套’，這個(gè)也可以說(shuō)是有，但只是極個(gè)別的。”

哪些房子賣(mài)5萬(wàn)~8萬(wàn)元一套？

據(jù)柳青所述，一類(lèi)是電梯北向21~27平米的公寓房，總價(jià)便宜，但算下來(lái)單價(jià)也在3000元以上。另一類(lèi)就是不帶電梯的7樓或8樓閣樓，墻面帶斜坡，面積在51~80平米左右，單價(jià)在800~1100元，總價(jià)在7萬(wàn)~9萬(wàn)元，還有議價(jià)空間，“但這種房源不是常有，要碰運(yùn)氣，比如個(gè)別房主急售才有”。

熱搜和傳聞，也讓銀灘二手房中介李文非常郁悶，“這種噱頭的東西，怎么又火了？”據(jù)他所知，整個(gè)銀灘上萬(wàn)套房，總價(jià)5萬(wàn)的只有兩套，其中一套鑰匙在他手里。消息沸騰的這一周，不斷有人來(lái)問(wèn)這套房，但沒(méi)有一個(gè)人下單。

李文認(rèn)為，這些熱搜描述的情況對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不具備參考價(jià)值。“乳山二手房?jī)r(jià)格確實(shí)在下跌，但市場(chǎng)均價(jià)在3000元/平方米左右，那些標(biāo)著‘千元每平’‘5萬(wàn)一套’的房子，要不就是頂層閣樓和車(chē)庫(kù)改的，要不就是套內(nèi)實(shí)際面積非常小，性價(jià)比不高。”

尤其是5萬(wàn)一套的房子，李文還記得，自己當(dāng)初去實(shí)地拍攝時(shí)發(fā)現(xiàn)，套內(nèi)面積只有十八九平，屋內(nèi)破破爛爛，地板四處翹起，整體情況還不如毛坯，“業(yè)主確實(shí)急于出手，但這樣的房子怎么住？”李文很氣憤，“來(lái)問(wèn)的人是真想買(mǎi)，還是想撿漏？但別忘了，一分錢(qián)一分貨。”

“5萬(wàn)一套基本見(jiàn)底了，更低價(jià)格的，可能都算不上是房子。”對(duì)于乳山銀灘的低價(jià)房消息，喬實(shí)說(shuō)他早就看淡了。2008年起，他在銀灘大拇指廣場(chǎng)附近經(jīng)營(yíng)一家民宿，打理著20多個(gè)房間，順便“兼職”二手房買(mǎi)賣(mài)。“一套還不錯(cuò)的70平米靠海精裝房，價(jià)格在20萬(wàn)左右。”

多年經(jīng)驗(yàn)告訴他，“不管多貴多便宜，都會(huì)有人買(mǎi)。”他入行的2008年，正值乳山銀灘房地產(chǎn)市場(chǎng)行情火熱，“當(dāng)時(shí)賣(mài)得也很火，所以就建了這么多房子”。后來(lái)，銀灘二手房?jī)r(jià)歷經(jīng)起伏，近三年由于全國(guó)市場(chǎng)不景氣，均價(jià)跌至兩三千，“應(yīng)該不會(huì)再降價(jià)了”。

據(jù)多位乳山的房產(chǎn)中介反饋，2018年之后，乳山二手房均價(jià)長(zhǎng)期徘徊在3000元上下。而據(jù)58安居客研究院最新數(shù)據(jù)，乳山銀灘2023年1月二手房均價(jià) 3296 元/m2，環(huán)比上月上漲 0.11% ，同比去年同期下跌 4.87%。

誰(shuí)買(mǎi)了銀灘的房子？

2月初的銀灘很冷，很靜，一天中大半時(shí)間，常常彌漫霧氣，夜里氣溫低至零度以下。

柳華強(qiáng)的“工作”，從每天晚上的7點(diǎn)左右開(kāi)始。通常他會(huì)待在家里“接單”，等手機(jī)傳來(lái)一聲“滴滴”后，再駛出自家小區(qū)。說(shuō)是“工作”，“遛彎兒”更形象些。一晚上就跑一兩小時(shí)，一輛小電動(dòng)車(chē)，圍著銀灘兜兩圈，“錢(qián)賺不了幾個(gè)，主要為了出來(lái)散散心，給生活解解悶兒”。

現(xiàn)年65歲的柳華強(qiáng)，年輕時(shí)在北京奮斗，經(jīng)營(yíng)一家印刷品運(yùn)輸公司。2019年，他把公司交給兒子，搬去三亞，開(kāi)啟“退休”生活。一年后，他又搬來(lái)乳山銀灘，長(zhǎng)住至今。他的房子是在2008年買(mǎi)的，2010年交房。“那時(shí)新房房?jī)r(jià)才三四千，基本也就是現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)格。”

對(duì)于沒(méi)有太多積蓄、需要養(yǎng)家糊口的本地人來(lái)說(shuō)，同為滴滴司機(jī)的老李可沒(méi)有這樣的心情。

老李懷念十年前的樓市熱潮。那時(shí)，整個(gè)銀灘人潮洶涌，馬路上烏壓壓全是人，大家都搶著打車(chē)，帶客的售樓處小姐經(jīng)常會(huì)給客戶打車(chē)。他的生意也很好，“一個(gè)月能跑三四萬(wàn)，還能經(jīng)常收到小費(fèi)”。如今，這個(gè)數(shù)字直接抹去了一個(gè)“0”。

如今回看，2008年可以算是乳山銀灘樓市的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。在老李的印象中，銀灘早在2001年左右開(kāi)始啟動(dòng)大開(kāi)發(fā)；2008年左右，這里的房?jī)r(jià)開(kāi)始一路抬升，“那時(shí)候的炒房熱就跟傳銷(xiāo)一樣，拉人頭，搞代理，乳山當(dāng)?shù)睾芏嗳恕└弧耍飞贤５亩际歉鞣N豪車(chē)。”

20年前，老李結(jié)束了在韓國(guó)打工的日子，回到家鄉(xiāng)銀灘，卻找不到什么工作，瞅著看房團(tuán)的人潮，他開(kāi)始跑出租。2008年起，一輛輛載著看房人的大巴車(chē)，擠滿了馬路和售樓處，“乳山這邊二十來(lái)歲的年輕姑娘和小伙兒，幾乎都被找來(lái)賣(mài)房子”。

有時(shí)，車(chē)上的乘客會(huì)問(wèn)起他乳山的房?jī)r(jià)，中介朝他使個(gè)眼色，他便心領(lǐng)神會(huì)，或是把價(jià)格往高了說(shuō)，或是跟中介打打配合。下車(chē)時(shí)，中介也會(huì)大方甩下幾張整數(shù)錢(qián)，“不用找了”。老李打心里覺(jué)得，這些人買(mǎi)了房子，也許還會(huì)長(zhǎng)久留下來(lái)，對(duì)銀灘的未來(lái)倒也是件好事。

“免費(fèi)旅游、包吃包住，交200塊，帶你玩遍乳山。”十幾年來(lái)，乳山看房團(tuán)這一營(yíng)銷(xiāo)套路對(duì)許多老年人屢試不爽。全國(guó)很多人來(lái)銀灘買(mǎi)房，但潛藏的問(wèn)題是，當(dāng)時(shí)銀灘的定位只是“旅游度假區(qū)”，并非按照城市規(guī)劃建設(shè)，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套，與房地產(chǎn)規(guī)模始終不匹配。

2010年以后，隨著海景房泡沫破碎，大量二手房涌入市場(chǎng)。第三方房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)“安居客”數(shù)據(jù)顯示，2011年乳山二手房均價(jià)曾達(dá)3600元/平米，到2015年一度降至2700多元，2018年攀升至近4500元/平米。在房?jī)r(jià)上漲的年景，一些中介通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)，一套房可賺上萬(wàn)元。

龐志的父母家住北京朝陽(yáng)，2012年以不到20萬(wàn)元的價(jià)格在銀灘買(mǎi)了一套海景房。起因是他母親的朋友兩年前先入手的，老兩口實(shí)地考察后，看他們住得還不錯(cuò)，于是也動(dòng)了心。

便宜的背后：沒(méi)有供暖入住率低

“價(jià)格是真便宜，也就能當(dāng)個(gè)旅游房住住。”69歲的孫大爺在銀灘一個(gè)中檔大型社區(qū)做門(mén)衛(wèi)，平時(shí)負(fù)責(zé)登記小區(qū)出入人口。他在銀灘工作了大半輩子，在這個(gè)小區(qū)工作了13年，眼瞅著小區(qū)從一片泛著水光的蘆葦塘，變成一塊望不到邊的工地，再到一棟棟高聳的房子。

但來(lái)此長(zhǎng)年定居的老人并不多。

“可以理解（他們），雖然這里空氣、環(huán)境都很好，但冬天確實(shí)比較冷。”孫大爺說(shuō)。下午4點(diǎn)，在他值班的小屋里，半人高的電熱扇燒得火紅，呼呼冒著熱氣。龐志的父母也是每年夏天來(lái)銀灘避暑，冬天則去西雙版納居住——那是另一處被熱炒起來(lái)的過(guò)冬地域。

據(jù)多位中介了解，包括山水人家、維利亞、山海明圣、頤和花園在內(nèi)，在銀灘有集中供暖的小區(qū)只有5到8個(gè)。“每年供暖公司會(huì)提前找居民問(wèn)卷，確定供暖比例，確定這一年是否供暖，但樓里往往也沒(méi)幾個(gè)人。”目前，絕大多數(shù)小區(qū)主要靠燃?xì)獗趻鞝t、空調(diào)、電熱毯取暖。

冬季是銀灘的旅游淡季。喬實(shí)經(jīng)常能看到網(wǎng)上關(guān)于銀灘的吐槽，他不認(rèn)可那些“鬼城”“空城”的評(píng)價(jià)。“十多年前，就有報(bào)道說(shuō)乳山是‘鬼城’，那是他們冬天來(lái)的，其實(shí)夏天的人非常多，‘五一’后，人陸陸續(xù)續(xù)就都回來(lái)了。”

每年4月底，隨著氣溫回升，沉睡近半年的銀灘開(kāi)始蘇醒。時(shí)至盛夏，來(lái)此旅游居住的人一度可觸及30萬(wàn)，“現(xiàn)在也就不到五分之一”。在中介小張的印象中，即便是游客數(shù)量最為火爆的夏季，銀灘區(qū)域住宅的真實(shí)入住率也就稍稍超過(guò)兩成。

“這里非常適合自由職業(yè)者‘躺平’和老年人養(yǎng)老。”67歲的老江說(shuō)。不同于很多買(mǎi)房定居的老人，他在銀灘這邊租房3年了，從沒(méi)想在銀灘買(mǎi)房。“租房多實(shí)惠，一年三四千就行了。”來(lái)這兒第一年，老江跟朋友租了一個(gè)住宅小區(qū)一層車(chē)庫(kù)，“一年不到兩千，足夠住了”。

銀灘也給年輕人的生活方式帶來(lái)了更多想象。受制于一線城市高消費(fèi)、高壓力的工作生活，一些外地年輕人來(lái)房?jī)r(jià)低的銀灘“躺平”，燒烤、趕集，過(guò)起沒(méi)有時(shí)間表的隱居生活。外賣(mài)、買(mǎi)菜等互聯(lián)網(wǎng)生活方式已在銀灘普及，但時(shí)間不定，品類(lèi)單一，便利性遠(yuǎn)不及一線城市。

“這里真不適合年輕人。”69歲的本地居民老范再三叮囑，他不理解那些年輕人來(lái)此“躺平”的原因，“這里沒(méi)有任何精神生活，也沒(méi)有娛樂(lè)活動(dòng)，連電影院都沒(méi)有，年輕人真受得了?”他希望年輕人盡快從夢(mèng)中醒來(lái)，清醒面對(duì)真實(shí)的生活。

“元宵節(jié)快樂(lè)，快樂(lè)很重要。”一位老人舉杯祝福。元宵節(jié)當(dāng)天中午，四個(gè)老人聚在王冕的餐館喝酒。

13年過(guò)去了，東北人王冕的東北菜館生意越做越大，門(mén)店擴(kuò)到兩家，店面緊挨著，都在大拇指廣場(chǎng)附近。他也在這邊結(jié)婚生子，一家人的房子買(mǎi)在了餐館對(duì)面。他說(shuō)，自己現(xiàn)在已經(jīng)在這邊扎根了。“這里安靜、清靜又干凈，時(shí)間長(zhǎng)了，如果去城里，我還真的覺(jué)得很不適應(yīng)。”

作為同樣來(lái)銀灘居住13年的徐州人，柳華強(qiáng)早已習(xí)慣這里的寧?kù)o。年輕時(shí)，他常年在外推銷(xiāo)運(yùn)輸印刷品，嗓子不好，這是他決定要來(lái)乳山生活的重要原因。為了打發(fā)時(shí)間，很多老人都會(huì)出來(lái)干點(diǎn)兒零工，很多人開(kāi)“蹦蹦（老年代步車(chē)）”，有的老人還會(huì)幫當(dāng)?shù)厝耸帐昂Ｏ牃ぁ?/p>

至于大海，柳華強(qiáng)早就看膩了。“時(shí)間長(zhǎng)了，什么海不海的，也就那樣。”

庫(kù)存的二手房和淤積的中介

“走，去看房。”忙完午飯，老板娘王麗招呼著餐飲店里的員工，打算一起出門(mén)遛彎兒。老板王冕關(guān)注到了最近銀灘低價(jià)房的熱搜。他強(qiáng)調(diào)，身邊很多人在做二手房中介生意，但他從來(lái)不碰，“這兩年，銀灘房?jī)r(jià)一直都不高，主要還是市場(chǎng)大環(huán)境不好”。

多位中介人士表示，目前銀灘二手房市場(chǎng)上流通的房子，基本都是10年前所建。小區(qū)外墻大都斑駁，管道多有銹跡，許多帶庭院的房子，院內(nèi)荒草叢生，鮮有打理。由于入住率低，寫(xiě)著“到訪不遇”的通知單幾乎隨處可見(jiàn)。而乳山本地居民基本集中在老城區(qū)生活。

剛剛過(guò)去的1月份，李文成功簽約了7套房，“這是銷(xiāo)冠的業(yè)績(jī)”。在他的經(jīng)驗(yàn)中，很多來(lái)銀灘看房的人，一般都會(huì)提前跟中介要圖片、視頻等相關(guān)信息了解，先篩一波，現(xiàn)場(chǎng)看完房當(dāng)天直接簽。這樣的情形多存在于二手房市場(chǎng)。“這里的中介，基本也都不做一手新房。”

目前，銀灘區(qū)域內(nèi)新房不多，“有的是早年?duì)€尾樓被收購(gòu)后重啟建設(shè)，或是早年積壓地塊的開(kāi)發(fā)，這些新房集中在金鼎等少數(shù)本地開(kāi)發(fā)商手里。”李文說(shuō)，這類(lèi)房子，一是價(jià)格相對(duì)較高，單價(jià)普遍在8000~10000元/平米；另外，買(mǎi)了也不好出手，“二手房?jī)r(jià)格擺在這兒了。”

多位在銀灘本地生活超過(guò)十年的老人提醒，這些類(lèi)似“殺豬盤(pán)”的新房，“千萬(wàn)別買(mǎi)”。在銀灘，不買(mǎi)新房早已成為本地人的常識(shí)。就算二手房買(mǎi)賣(mài)，也有很多“貓膩”，比如不帶電梯的頂層、次頂層，幾乎沒(méi)有本地人買(mǎi)，1、2層則容易返潮，而最好的3層位置，價(jià)格最高。

在銀灘二手房交易中，“夫妻店”模式的房產(chǎn)中介扮演了重要角色。據(jù)李文透露，一些全國(guó)知名的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，除了單個(gè)門(mén)店偶有出現(xiàn)，基本很難在此擴(kuò)張。銀灘本地二手房轉(zhuǎn)手生意，一般都被各自小區(qū)門(mén)口的職業(yè)中介握在手里，也很少有業(yè)主個(gè)人之間的交易案例。

“我們每天都在小區(qū)轉(zhuǎn)悠，信息互通有無(wú)，保證沒(méi)有漏網(wǎng)之魚(yú)。”李文說(shuō)。那么，銀灘有多少家房產(chǎn)中介？作為本地人，張歡在乳山干了十多年中介，據(jù)他了解，這三年來(lái)，因?yàn)橐咔楹褪袌?chǎng)大環(huán)境影響，本地中介品牌數(shù)量從高峰時(shí)的1200多家，折半到如今的不到600家。

張強(qiáng)從小在銀灘本地長(zhǎng)大，開(kāi)了二十多年的出租車(chē)，他拉過(guò)無(wú)數(shù)帶客戶看房的中介，也拉過(guò)無(wú)數(shù)或來(lái)維權(quán)、或來(lái)甩房的業(yè)主。房地產(chǎn)泡沫破碎后，沖動(dòng)的投資客加速離場(chǎng)。很多時(shí)候，為了出清避險(xiǎn)，或是對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)特性后知后覺(jué)，業(yè)主往往處于交易弱勢(shì)，只能自食苦果。

“有的業(yè)主著急甩手，只能被中介壓價(jià)收購(gòu)，有的虧損比例將近一半，但這套房可能后期又會(huì)被中介高價(jià)賣(mài)出。比如，你買(mǎi)房時(shí)，處于頂層7層的閣樓一般都是隨6樓附送的，但在中介這里，稍加裝修，就能以低于市場(chǎng)半價(jià)的價(jià)格，把7層直接賣(mài)掉，中間還能繼續(xù)賺錢(qián)。”

他聽(tīng)聞，去年底有一場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)規(guī)范相關(guān)的大會(huì)，乳山這邊出席了近5000人，“這還沒(méi)算那些沒(méi)有品牌的小中介和黑中介。”張強(qiáng)說(shuō)，“銀灘的中介實(shí)在太多了，就像這里多得數(shù)不清的房子，都該整治一下。按我說(shuō)，房子應(yīng)該鏟掉三分之二，不然，除了房子，我們還剩什么？”

銀灘的未來(lái)在哪里？

在當(dāng)?shù)厝搜壑校y灘清凈質(zhì)樸，未被商業(yè)氣息過(guò)度浸染。為了保護(hù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境這張“金字招牌”，銀灘附近沒(méi)有任何重型工業(yè)。不過(guò)，包括老李在內(nèi)的許多當(dāng)?shù)厝耍麄兊募彝ッ\(yùn)正站在十字路口。老李說(shuō)，他的兒子正在上大學(xué)，跟他的同鄉(xiāng)同學(xué)一樣，“畢業(yè)后不會(huì)回來(lái)了”。

在銀灘當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介群體中，李文相對(duì)比較年輕。他是個(gè)活潑健談的“90后”，2015年專(zhuān)科畢業(yè)后，先是出國(guó)打工，后又回國(guó)找工作。提及為什么干房產(chǎn)中介，李文說(shuō)，“主要是收入比較可觀。”另外，“家鄉(xiāng)這邊也沒(méi)什么太合適的工作機(jī)會(huì)”。

喜歡銀灘的人們?nèi)绾蝤B(niǎo)一般，在夏天光顧時(shí)蜂擁而至，又在冬季到來(lái)之前陸續(xù)離開(kāi)。在銀灘，除了經(jīng)營(yíng)旅游度假民宿和倒騰二手房，喬實(shí)想不到在銀灘還能做什么工作。“在這兒工作的本地人，除了干房產(chǎn)銷(xiāo)售，就是進(jìn)一些加工廠，要不就是干網(wǎng)絡(luò)主播，帶貨海鮮。”

對(duì)于“魔幻”的銀灘樓市，乳山官方一直在極力扭轉(zhuǎn)局面。2014年起，乳山停止了銀灘區(qū)域的新地塊出讓。2016年，乳山明確提出，要“加快房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化去庫(kù)存進(jìn)程”；2020年底，官方又表態(tài)稱(chēng)，“在后續(xù)房屋交易和去庫(kù)存方面，地方政府也會(huì)有新的引導(dǎo)政策。”

新年剛過(guò)，“海邊鶴崗”的聲音又在銀灘起伏。喬實(shí)覺(jué)得有些荒謬。“鶴崗跟我們這兒沒(méi)法比，鶴崗那邊是沒(méi)人了，但我們這邊是旅游度假城市，人們買(mǎi)房不是為了在這常住，而是有時(shí)間來(lái)住一住。老年人非常認(rèn)可這個(gè)地方，空氣好，身體有疾病的人，在這兒待著非常好。”

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，乳山的低房?jī)r(jià)困境，短期無(wú)解。“鶴崗是由于資源性產(chǎn)業(yè)萎縮，導(dǎo)致大量人口流失產(chǎn)生的房屋空置。而乳山是房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有吸引到實(shí)際人口，導(dǎo)致房屋空置。市場(chǎng)上過(guò)大的供給量和不斷萎縮的需求，導(dǎo)致乳山海景房市場(chǎng)很難出現(xiàn)熱度上揚(yáng)。”張波說(shuō)。

此外，張波認(rèn)為，乳山本身的確具備一定的度假養(yǎng)生資源，但國(guó)內(nèi)并不缺乏有海景和養(yǎng)生度假資源的城市，單用旅居來(lái)吸引人群，本身就存在一定問(wèn)題。同時(shí)，由于乳山的氣候特征，冬季的居住體驗(yàn)并不良好，相比于海南、廈門(mén)、珠海等南方沿海城市來(lái)說(shuō)，這是個(gè)明顯短板。

“要想推動(dòng)乳山房地產(chǎn)市場(chǎng)走上正軌，單一的旅游度假模式并不能承擔(dān)這一重任。長(zhǎng)期來(lái)看，乳山應(yīng)該更多發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套，通過(guò)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)更多人口流入，產(chǎn)城融合，宜居宜業(yè)，同時(shí)兼顧旅游資源，或許更有利于閑置房產(chǎn)的去化以及城市未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展。”張波稱(chēng)。

眼下，李文最期待的，就是萊榮高鐵乳山南站趕緊開(kāi)通。“聽(tīng)說(shuō)年底就開(kāi)通了，那時(shí)候，這里的二手房?jī)r(jià)格興許能帶起來(lái)。”整理民宿2022年的業(yè)績(jī)喬實(shí)也發(fā)現(xiàn)，疫情緩解后的這個(gè)冬天，來(lái)玩的人比往年多很多。“往年基本都是暑假才上人，今年大年三十都有人來(lái)。”

清早7點(diǎn)剛過(guò)，天空擦亮，太陽(yáng)吐著薄薄的霧氣，若隱若現(xiàn)。閃著冰霜的荒草上，一個(gè)老人踱步走進(jìn)村莊，后面追著一只黑狗。不遠(yuǎn)處的馬路，出租車(chē)司機(jī)老李正等待今天的第一位乘客。這些年，過(guò)慣了冷清日子，一個(gè)路程70公里的“大單”，讓他分外高興。

在這座山東東部的海濱小城里，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不休不眠。愛(ài)琴海景小區(qū)的50多棟樓中，仍有兩棟高層正在建設(shè)。小區(qū)馬路對(duì)面，一座新房售樓處也已佇立許久。更遠(yuǎn)處，幾棟圍著綠色防塵布的樓棟高聳在晨光中，巨大的廣告牌上寫(xiě)著：“選擇了乳山，選擇了未來(lái)。”

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中所涉部分人物為化名）

標(biāo)簽： 實(shí)探乳山銀灘海景房5萬(wàn)一套是噱頭 不想變成海邊鶴崗