剛過去的春節假期充滿了煙火氣，今年春節假期全國國內旅游出游3億人次。然而通常情況下，在春節期間買房的數量較少，但跟去年春節相比，今年二手房看房和買房數量有了明顯提升。據貝殼研究院數據顯示，50城二手房帶看量較2022年春節期間提升28%。為避免發生房屋買賣合同糾紛，上海奉賢法院發布了相關提醒。

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沒辦產權的二手房能買嗎？

如果別人從開發商處購買房屋，尚未辦理產權登記，又將該房屋轉賣給你，你能否直接請求開發商協助辦理權屬登記？對此，上海奉賢法院介紹，應起訴這個買家確認房屋買賣合同的效力，同時可將開發商列為當事人，要求開發商配合將房屋產權變更登記至這個買家名下，再要求他將房屋產權變更登記至你自己名下。

法院還表示，買房人可以以開發商未取得商品房預售許可證為由，要求確認雙方簽訂的商品房預售合同無效。但以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

商品房買賣合同被確認無效后，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，可以要求解除商品房擔保貸款合同。

“陰陽合同”可能構成犯罪

如果房屋交易簽訂兩份不同的合同，產生爭議后，如何認定效力？法院解釋，房屋買賣糾紛中，有時存在“陰陽合同”的現象。兩份合同中“陰合同”對內，顯示當事人的真實意思表示；“陽合同”對外，往往為了貸款、避稅等其他目的。

遇到此類糾紛，一般認定“陽合同”中為當事人虛假意思表示，內容無效；若雙方說法不一，可通過實際履行情況、其他關聯協議的約定等綜合分析確立真實的合同。

需要注意的是，“陰陽合同”嚴重違反了我國稅收管理規定，有關部門查實后，一般偷稅行為有權行政處罰，數額較大或次數較多的，可能構成刑事犯罪。

產權人將房屋一房數賣怎么處理？

法院解釋，如果發生一房多賣的情況，首先考慮購房人中是否存在與出賣人串通簽訂合同的情形，若存在，先買受人取得房屋的所有權；不存在串通的情形下，在數個買房人中，已經辦理商品房產權過戶登記手續的，可以優先于其他人取得該房屋的所有權，其他人可以以合同目的不能實現而要求解除買賣合同并要求出賣人承擔違約責任；若均未辦理登記手續的，以房屋買賣合同已經辦理備案登記的買房人優先取得房屋的所有權。

其次，若買房人既未辦理產權登記，又未辦理合同備案的，則合法占有房屋者可以優先取得所有權。

其他情況下，若買房人未取得房屋所有權，該房屋可以在作價后按比例向買房人清償債務。

若房屋存在質量問題怎么辦？

對于房屋買賣合同中，出賣方交付的房屋存在質量問題，法院介紹，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買房人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買房人可主張解除合同及賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買房人亦可主張解除合同和賠償損失。

違法建筑物的買賣合同無效

此外，法院還提醒，要注意房屋買賣的特殊情形。比如動遷安置房的買賣，出賣方尚未辦理動遷房權利登記，房屋買賣合同不違反民法典關于合同效力的相關條款的，應認定買房人享有債權。此種情形中，開發商并非合同當事人，房屋買賣合同對其并無約束力；買房人直接要求將房屋權利登記至本人名下的，法院不予支持。

另外，違法建筑物買賣合同無效，雙方各自返還房屋及購房款。若房屋已被拆除、沒收無法返回的，可根據雙方當事人對房屋滅失的過錯情況、當事人對房屋的使用情況來確認買房人的補償數額。

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文/北京青年報記者 宋霞

編輯/樊宏偉

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