本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

“翹尾”現象雖如期而至，2022年土地市場整體仍呈收縮態勢。

【資料圖】

多方數據顯示，2022年全國主要城市住宅用地供應與成交規模較上一年均有明顯下降，均創下近十年同期最低水平；同時各能級城市土地市場熱度持續分化，各能級城市中，二線城市土地出讓金占比創下近五年最低水平。

集中供地市場方面也出現類似現象，集中供地批次增加的同時，供求規模、土地出讓金以及溢價成交地塊占比等數據同比上一年下降明顯，多地未完成全年供地計劃，各城市間市場熱度也持續分化。

“2022年集中供地有明顯多批次分散供地特征，預計2023年仍以此為主，同時將繼續減少配建與自持面積、提高限價、降低地價與資質要求、下調保證金比例等，從而進一步降低土拍門檻。”中指研究院高級分析師張曉飛認為，2023年土地市場熱度難有根本性恢復，預計全年成交量較2022年有小幅回落，同時市場結構分化更加明顯。

供求雙降

供應、成交雙雙下滑成為2022年全國土地市場一項重要特征。

中指研究院數據顯示，2022年全國300城共推出住宅用地規劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%；成交規劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應與成交規模均處近十年同期最低水平。

克而瑞數據也顯示，2022年截至12月7日，全國300城土地市場成交規劃建筑面積11.8億平方米，較2021年同期下降了37%。

“即使土地市場‘翹尾’現象如期而至，但2022年12月全國300城土地成交規模難敵去年同期，在此影響下，2022年土地市場成交規模同比降幅或將繼續擴大，全年降幅大概率在四成。”克而瑞方面指出，2022年全國300城土地總成交規模將創近十年新低。

除供求規模外，2022年全國主要城市住宅用地出讓金、溢價率等數據也出現明顯收窄。得益于土地供應質量提升，2022年全國主要城市住宅用地成交樓面均價則出現小幅上漲。

中指研究院數據顯示，2022年，全國300城住宅用地成交平均溢價率為3.12%，較上一年下降7.8個百分點；住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%；成交樓面均價則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

“在市場表現低迷等因素影響下，全國土地供應傾向以主城區優質地塊為主，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價結構性小幅上漲。”中指研究院方面指出，2022年土拍規則持續優化成重要趨勢，降低配建及自持面積等被普遍采用，以降低土拍門檻，提高房企拿地積極性，但土拍情緒未有明顯改善，溢價率等指標仍在低位徘徊。

市場分化

各項指標下滑的同時，全國土地市場熱度持續分化，集中供地市場仍以底價成交為主。

“2022年，各線城市推出、成交住宅用地規模同比走低，土地出讓金收窄明顯，各線指標下滑。”張曉飛指出，2022年各線城市土地市場熱度持續分化，一線城市熱度較高，一、二線城市成交樓面均價同比出現走高，各線城市土地出讓金均出現同比下滑，但二線城市土地出讓金占比創下近五年新低。

類似情況也出現在集中供地市場。中指研究院數據顯示，2022年，重點22城集中供地累計推出規模較2021年下降超五成，部分城市供應規模降幅超六成。同時，2022年22城集中供地共成交1.4億平方米，較2021年下降45.8%，土地出讓金1.8萬億元，較2021年下降31.9%。

“整體來看，房企在2022年初對市場能夠盡快企穩回暖的信心較強，首批次土拍之際表現相對更為積極。”中指研究院土地事業部負責人張凱指出，2022年集中供地市場底價成交占比呈逐批次走高趨勢，其中首批次有39%的地塊溢價成交，此后底價成交比例則逐批走高，第三批次時底價成交地塊占比為80.1%，第五、六批次底價成交地塊占比已超九成。

張凱還指出，2022年集中供地市場熱度較好的城市有北京、上海、深圳、杭州、廈門、合肥等，部分城市還超額50%完成了全年的住宅用地供應計劃，而2022年重點22城整體供地計劃完成率只接近六成，部分城市全年宅地供地計劃完成率則不足三成。

此外，多批次分散供地以及降低土拍門檻等也成為2022年集中供地市場重要趨勢，分析人士認為相關趨勢在2023年或將持續。

“2022年重點22城集中土地推出批次較去年增加，多城已供地四輪，部分城市還推出了五、六批次。”張曉飛預計，2023年集中供地市場仍將延續多批次分散供地，降低土拍門檻等趨勢，保障性住房用地公開供應也將成為重要趨勢。

（編輯：盧志坤 校對：張國剛）

標簽： 宅地成交規模降至近十年新低 2022年土地市場持續分化 住宅用地 中指研究院 土地市場