本報(bào)記者 李昱丞

【資料圖】

深圳2022年二手住宅市場偏冷。《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，月均成交僅約為1808套，創(chuàng)近15年新低。

值得一提的是，這是深圳繼2021年二手住宅成交量同比下滑57.28%之后，連續(xù)第2年下滑。

對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，深圳連續(xù)兩年二手房交易量腰斬式下行受多方面因素影響，2018年—2020年投資需求推高深圳二手房成交量，而2021年二手房參考價(jià)的出臺(tái)對(duì)二手房定向去杠桿，打破了二手房過去坐地起價(jià)、杠桿式拉升的投機(jī)炒作鏈條，隨著深圳供給端改革開始見效、新房分流需求，二手房開始去泡沫過程。

成交較為低迷

價(jià)格有所承壓

分月份來看，深圳2022年二手住宅單月成交量從未超過2500套。單月成交量最高發(fā)生在2022年5月份，達(dá)到2318套；而成交量最低的2022年2月份單月成交僅為872套。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳去年二手住宅成交量創(chuàng)近15年新低，僅為2015年高峰時(shí)期的17%。

與此同時(shí)，2022年深圳二手住宅成交量也低于新房住宅34441套的成交量，存量市場連續(xù)第二年跑輸增量市場。

從成交面積來看，深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，連續(xù)第2年同比下滑。

作為一座常住人口超過1700萬人的一線城市，深圳2022年二手住宅成交相對(duì)偏低。根據(jù)易居企業(yè)集團(tuán)數(shù)據(jù)，北京、上海兩大一線城市2022年二手房成交面積分別約為1334萬平方米、1330萬平方米，遠(yuǎn)超深圳。

“相比同為一線城市的北上廣而言，深圳二手住宅成交面積的降幅略顯較大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心市場分析師關(guān)榮雪對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面受市場大環(huán)境影響，深圳樓市銷售端承壓；另一方面，深圳作為全國首個(gè)發(fā)布二手房參考價(jià)的城市，直到當(dāng)前仍然在嚴(yán)格執(zhí)行，二手房供應(yīng)、成交均受到一定影響。

李宇嘉認(rèn)為，2020年“7·15”調(diào)控以后，深圳出臺(tái)多種政策調(diào)控二手房，力度較其他城市更強(qiáng)，此外深圳此前房價(jià)漲幅也更高，因此目前成交量回落幅度較其他城市高。

成交量的低迷也對(duì)價(jià)格端產(chǎn)生一定壓力。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月份，深圳二手住宅價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比下降，同比降幅則達(dá)到3.60%。

需求端政策有望優(yōu)化

2023年表現(xiàn)或好于2022年

展望2023年深圳二手房市場，能否從冰凍的狀態(tài)中走出、實(shí)現(xiàn)回暖？

一些積極信號(hào)正在出現(xiàn)。從深圳二手住宅成交量單月同比降幅看，2022年呈現(xiàn)逐月收窄的趨勢，降幅從2022年3月份的83.55%逐步收窄至2022年12月的0.34%。另外，2022年10月份、11月份深圳二手住宅成交量環(huán)比微增，一定程度上也顯現(xiàn)出向好的苗頭。

關(guān)榮雪認(rèn)為，2022年全國大部分城市樓市成交呈現(xiàn)疲態(tài)。在2022年房地產(chǎn)市場中，疫情產(chǎn)生不可忽視的影響，同時(shí)行業(yè)觀望情緒持續(xù)蔓延，深圳二手房成交同比呈現(xiàn)下降態(tài)勢在預(yù)料之內(nèi)。2022年深圳二手房成交動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)2023年樓市需求端政策有望優(yōu)化放松，深圳二手房成交表現(xiàn)有望好于2022年。

從全國范圍看，不少利好樓市的需求端政策已經(jīng)出臺(tái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年12月份以來，已有包括重慶、成都、東莞、鄭州、佛山等在內(nèi)超過10個(gè)城市推出了新政，包括放松限購、“認(rèn)貸不認(rèn)房”等，支持居民合理住房需求。

而在李宇嘉看來，深圳樓市回暖還有賴于房價(jià)向下回歸、調(diào)控政策松動(dòng)等。

“2023年，深圳樓市能否有所起色取決于三方面因素：一是前期泡沫是否消退。目前來看，除少數(shù)片區(qū)明顯降價(jià)以外，深圳大部分區(qū)域的房價(jià)仍高于2020年的房價(jià)水平；二是疫情后需求端的修復(fù)；三是深圳鐵板一塊的調(diào)控政策能否松動(dòng)，例如入戶三年才能買房、二手房參考價(jià)、認(rèn)房又認(rèn)貸、限售5年等，但目前來看這些政策松動(dòng)的可能性比較小。”李宇嘉如是說。

李宇嘉進(jìn)一步表示，綜合來看，2023年上半年深圳二手房或還將在低位徘徊，一直到絕大多數(shù)二手房按照參考價(jià)成交，房價(jià)降到可承受的水平上。

圖片 | 站酷海洛 包圖網(wǎng)

制作 |?劉睿智

審核 |?矯月

編輯 |?喬川川

終審 |?張亮

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