最近，北京不少“陽康”們都去看房了。北京海淀區(qū)一位中介經(jīng)紀(jì)人表示，上周末突然忙起來了，二手房帶看量、簽約量都出現(xiàn)暴增。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，上周北京新房成交量環(huán)比上漲54.2%，二手房成交量環(huán)比上漲23.51%；成交活躍度明顯上升，增幅居于各大城市之首。

除北京外，長三角城市寧波和蘇州上周新房成交量也出現(xiàn)明顯上漲，寧波環(huán)比漲41.85%，蘇州漲28.6%。另外，成都和廈門二手房成交量上漲幅度也較大。

房價(jià)分化：未來會更明顯

2023年是買房好時(shí)機(jī)嗎？

從房價(jià)來看，經(jīng)過2021年下半年以來的持續(xù)降溫，不少城市房價(jià)已經(jīng)跌回1年前甚至2至3年前。2022年4月開始，70個(gè)大中城市新房價(jià)格出現(xiàn)2015年12月以來的首次同比下跌，此后房價(jià)保持同比下跌。

截至2022年11月份，70個(gè)城市中，有40個(gè)城市的二手房價(jià)格低于2020年（跌回兩年前），部分三線城市如北海、岳陽、哈爾濱、大理等房價(jià)比2020年時(shí)還低10%左右。

廊坊是房價(jià)下跌幅度最大的城市之一。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測，廊坊房價(jià)自2017年7月開始下跌，至2022年7月已累計(jì)下跌46個(gè)月。

房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，當(dāng)然意味著購房成本降低。不過，房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌的城市大多是人口流出、城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不那么強(qiáng)的地方。

未來隨著各城市競爭加劇，房價(jià)分化更為明顯，這些城市房價(jià)仍有進(jìn)一步下跌的可能。因此，許多購房需求并不急迫的人，仍處于觀望階段。

一二線城市：面臨“買房窗口”

對于生活在一二線核心城市的人來說，買房邏輯可能完全不同。當(dāng)然，每個(gè)人每個(gè)家庭情況不同，個(gè)人財(cái)力也不同，可能并不存在統(tǒng)一的買房最佳時(shí)機(jī)。

2022年，一線和核心二線城市部分區(qū)域房價(jià)仍有小幅上升。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京、上海、南京、杭州、寧波、南昌、濟(jì)南、青島等城市新房價(jià)格與去年同期相比仍有小幅上漲。

對于這些城市的改善性購房者來說，明年可能是個(gè)買房窗口。理由很簡單，這類需求受到政策的強(qiáng)力支持。國家已經(jīng)明確，將支持住房改善視為擴(kuò)大內(nèi)需的重要任務(wù)。

過去房地產(chǎn)的政策支持更多針對剛需，也就是首次置業(yè)的群體。2022年，首套房的首付比例和房貸利率接連下調(diào)。目前重點(diǎn)城市首套房首付和利率已基本上處于歷史最低水平了。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，103個(gè)城市首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。不過在北京等一線城市針對改善性需求的二套房貸政策則仍處于相對高位，降幅不大。

購房需求：向核心城市改善群體集中

改善性購房者也就是換房子的、想要住的更好的人。過去換房子是很難的。核心城市住房價(jià)格高，人均住房面積小，老房子占比高。許多家庭都是4到5口人擠在60平方米左右的老房子里，居住條件亟待改善。但換房門檻和需要積累的換房成本非常高。

今年，國家已經(jīng)把改善性需求作為政策支持重點(diǎn)之一。預(yù)計(jì)明天還會有新的政策出臺，一些限制性政策比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”等會被取消，換房子可以能省點(diǎn)錢、省點(diǎn)心。

2023年：寬松政策還會繼續(xù)

2022年，房地產(chǎn)市場限制性政策不斷退出。一年有上千條相關(guān)政策密集出臺，創(chuàng)下歷年之最。當(dāng)前房地產(chǎn)的政策已經(jīng)處于2016年以來最為寬松的時(shí)間，而且預(yù)計(jì)這樣的全面寬松的狀況還會在2023年繼續(xù)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2023年，市場不會再持續(xù)下跌了，而是在各種政策的幫助下開始企穩(wěn)。銷售總體穩(wěn)定的背后是區(qū)域結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步分化，頭部市場比如一線城市、長三角、珠三角的核心城市等將占據(jù)更高的份額。

最后，需要看到，對房地產(chǎn)市場來說，最重要的影響因素并不是當(dāng)期的供求關(guān)系，而是預(yù)期。而2021年以來，樓市發(fā)生的最大變化就是——房價(jià)上漲預(yù)期被打破了。人們普遍認(rèn)為房價(jià)很難再出現(xiàn)過去那樣的普漲了。

如果這個(gè)預(yù)期沒有發(fā)生變化，那么未來幾年，市場就很難出現(xiàn)類似2009年、2016年那樣的大幅上漲，加之各種支持性政策提供的購房政策優(yōu)惠，這對剛需、換房群體來說，其實(shí)是個(gè)比房價(jià)快速上漲時(shí)期更好的交易窗口。

但對于投機(jī)炒房者而言，一旦房價(jià)上漲預(yù)期被打破，也就很難通過加杠桿炒房來獲得財(cái)富。要知道，國家對“房住不炒”的定位是始終未變的，投機(jī)炒房既不會得到政策支持，也會面臨更大的市場風(fēng)險(xiǎn)。（作者：龐無忌）

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