臨近12月中旬，22個典型城市基本已完成了2022年第三輪集中供地。與以往不同的是，今年不少城市都進行了4-6輪供地，這一變化也讓集中供地的界限越來越模糊。

【資料圖】

與2021年相比，土地市場仍深陷調整期，熱度一路下滑。2022年集中供地整體呈現四大特點：

1，成交規模逐輪遞減，供地計劃的完成率偏低；

2，土拍政策一路寬松，但效果毫無起色；

3，城投依然“托底”，除城投、央國企以外的企業，今年投資基本暫停；

4，城市分化進一步加劇。

集中供地初衷為了抑制土地市場過熱，到今天不斷放松政策刺激土地市場熱度，隨著經濟、行業、企業的背景和發展邏輯發生轉變，未來供地會逐步淡化“集中式”，無論是從成交量還是市場熱度來看，集中供地的城市名單或將調整。

自2021年下半年以來，房地產市場熱度一直走低，多家規模房企遭遇流動性危機，樓市成交規模持續下行。尤其是2022年，市場仍在“筑底”，土拍熱度并未出現預期的“回暖”。

此背景下，土拍規則也在這兩年間也經歷了過山車式的調整，呈現“松—緊—分化—更松”的變動趨勢。各地土拍門檻相繼放低，加大中心城區土地供應、降資質、降地價、提限價等措施紛紛出臺，但整體效果并不顯著。

CRIC數據顯示，22個重點城市2022年前三輪集中供地中，中心城區的供地比重均在48%以上，比2021年三輪中心城區供地比重高出5-8個百分點不等。

第三批次集中供地更為明顯，更多城市采取了“少而優”的土地供應方式，半數以上重點城市中心城區供地比重超過五成。

典型如杭州，第三輪推出的19宗涉宅地有15宗位于主城區，中心城區供地比重高達79%，包括錢江新城二期、艮北、申花、西興等熱門地塊，最終19宗地塊中有8宗觸及上限價格進入一次報價階段，觸頂率達42.1%，超過了首輪的38.3%、二輪的26.7%。

此外，合肥、寧波、蘇州等城市中心城區供地比重也處于高位，多在65%以上，比前5輪集中供地中心城區供地比重明顯提升。

2022年第三季度以來為了減少流拍，促進土地成交，多個城市在土地供應端釋放利好，包括降低拍地資質、減少土拍保證金比例、延緩土地價款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。比如成本方面，最直接的就是競買保證金比重逐漸下降，典型如蘇州，競買保證金比例由去年二輪的30%-50%降至去年三輪的30%再降至今年的20%，對房企的資金要求明顯放松，保證金比例一再下調。

事實上，經歷了多輪土拍規則的調整，許多城市土拍規則已經松無可松，降資質、降成本、増利潤空間等已經成為常態。

盡管土拍門檻明顯下調、盈利空間增加的情況下，房企拿地積極性并未充分調動。

重點城市2022年第三輪集中供地整體溢價率僅有2.5%，較2022年第一、二輪溢價率明顯下調，而對比2021年首輪14.8%的高溢價更存在較大差距。以廣州為例，2022年第三輪土拍整體溢價率僅0.5%，較第二輪下降近6個百分點，且僅有2宗地塊溢價成交，流拍率高達25%。

2022年整體土地成交規模顯著下降，多數城市供地計劃完成率偏低，截止11月15日，已完成三輪土拍的城市總成交規模為3460萬平方米，總成交規模也多不及前兩輪。

截止11月中旬，已完成第三輪集中土拍的18個城市，合計成交建面約3460萬平方米，即使考慮還未開拍的鄭州、長春、重慶和沈陽，22城第三輪集中成交體量預計仍不足4000萬平方米。成交幅數也降至新低，18城共成交326幅地，即使鄭州、重慶、長春及沈陽等出讓地塊全部成交，也難以追平上一輪。

在加大中心城區土地供應結構的背景下，大部分城市22年第三批次土地集中成交規模較上一輪出現收縮，諸如南京、杭州、無錫、寧波等城市第三輪成交規模較上一輪降幅都在四成以上。

在土地成交規模明顯縮減的影響下，大部分城市2022年供地計劃完成率明顯偏低。

具體聯系各城市的2022年供地計劃來看，三輪供地結束后，僅上海成交規模占全年住宅用地計劃供應量的比例剛剛達到八成，多數城市的供地計劃完成率不及六成，包括北京、深圳等土地市場相對較熱的城市也是如此。典型如武漢，前三輪成交土地規模占全年計劃供應量的比例僅在四分之一左右。

各城市熱度分化，已完成前三輪集中供地的18個城市成交地塊的平均溢價率僅2.6%，較第二批次下降了1.5個百分點，降至集中供地以來的最低。

18個完成第三輪集中土拍的城市中，溢價率超過5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個城市，而有9個城市的平均溢價率不足1%，其中無錫、長沙和濟南第三輪集中成交地塊則均是以底價成交，土地市場熱度降至谷底。

具體按照溢價率水平來劃分，這些城市大致可以分為四類：

（1）延續高位型，即每輪溢價都在5%以上的城市，包括合肥、杭州兩個城市；

（2）回溫型，包括北京、寧波兩個城市，第三輪集中成交的溢價率水平均回升至5%以上，且達到了三輪最高；

（3）降溫型，包括了多數城市，比如深圳、上海、廣州、成都等二輪熱度較高的城市；

（4）持續低溫型，三輪集中成交溢價率均為超過2%的城市，包括青島、天津、武漢、無錫、長沙和濟南等城市。

此外，延期、撤牌、流拍的土地占仍較上一輪明顯上升，比重由第二輪的8.0%上漲至10.9%。第三輪集中成交的346宗住宅用地中，僅75幅以溢價成交，占比還不足四分之一，換而言之，超過七成地塊均是底價成交。

在一系列調整下，京、滬部分郊區地塊盈利可觀。在市場熱度持續降溫下，為了吸引房企參拍，部分城市的住房限價也進一步抬升，包括北京、上海等一線城市也上調了部分郊區地塊的住宅限價來提升預期，南京等城市更是直接取消住宅限價，第三批次成交地塊入市時直接按照品質定價。

在限價進一步上漲的背景下，2022年第三輪集中成交項目的利潤空間也維持在寬裕水平，多數城市的地房比低于0.5，房地價差也基本都在萬元以上。

在高房價城市的中心城區住宅用地成交增加的影響下，2022年第三輪集中成交地塊的盈利空間較上一輪進一步走高：平均地房比水平仍在0.46，較第二輪大致持平；平均房地價差也進一步走高，并上漲至集中供地以來的最高點。

從企業拿地的角度來看，不同類型的企業投資力度的走勢還在進一步分化。

不僅民企投資保持低位，國央企投資也顯露出“疲態”，今年第三輪的投資有所下滑，“托底”的僅剩城投公司。

2022年到目前為止已經基本完成的三批次集中供地，央企、民企的第三輪集中供地與前兩輪相比均呈現下降的走勢，尤其以央企第三輪投資力度下降明顯，拿地金額與首輪相比下降了34%，與次輪相比下降了53%。城投公司的投資力度逐輪提升，拿地金額與首輪相比提升37%，與次輪相比提升4%。

百強房企第三輪僅兩成企業仍在拿地

百強房企的投資動態對于樓市變化而言可謂先行指標，從兩年的集中供地情況來看，百強房企拿地的總金額、以及占比變化都呈現相似的“高開低走”趨勢。

2021年的三輪集中供地中，百強房企參與（即包含獨立拿地和聯合拿地）的投資金額占比逐次下降，從第一輪的75%降至第三輪的36%，2022年前三輪集中供地表現也較為相似，首輪百強占比達到55%，第二輪降至54%，第三輪繼續跌至40%。

百強房企在集中供地中的投資主要有兩大特征，一是投資力度的銳減、二則是內部分化的加劇。

隨著集中供地的持續進行，仍活躍在土地市場的房企越來越少，因此百強房企投資的集中度持續提升。具體數據來看，2021年首次集中供地中，百強房企大多積極參拍，百強房企中拿地金額10強拿地占比為43%，隨后第二、第三批次分別提升到62%、63%；到2022年的第三輪集中供地時，百強房企中僅有28家房企拿地，拿地金額TOP10的房企占了百強總金額的65%。

城投投資更加中心化

與其他類型的房企相比，城投在集中供地中體現出了較為“反周期”的拿地走勢，投資金額和占比逆勢走高。

2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金額從1228億元提升到3021億元，占集中供地總成交金地的比例也從12%上升到50%。

2022年市場整體轉冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1488億元提升至2037億元，占比則從30%逐步漲至44%。

除了總投資力度持續增加以外，城投公司在集中供地中的投資變化還有以下兩大特征：城投公司拿地中底價成交幅數的占比持續增加；拿地的平均樓板價也持續走高，說明城投拿地逐漸從一般的地塊向優質地塊轉變。

集中供地短期內不會被取消，但政策持續寬松的空間已經很有限，隨著集中土拍輪次的進一步增加而逐漸淡出，整個土地市場仍然會保持低位運行。

城市分化加劇之下，一線、準一線的核心地塊仍是房企爭奪的重點，短期城投也仍將是土地市場的重要支撐。企業拿地角度看，短期仍會保持央國企強勢、城投托底、民企隱身的格局，對于因現金流而投資幾乎停滯的企業，尤其是民企而言，想要“活下去、活得好”，仍需要把握與城投合作開發、合作拿地、輕資產運營的機遇。

短期的不拿地只是應對當前行業風險、企業風險的一種手段，想要熬過行業寒冬，企業還是需要通過優質的新增土地來帶動整體的銷售回暖。

在城市選擇趨同的情況下，深耕城市群是上策，投資聚焦在核心一二線城市。未來長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群將成新一輪發展高地，市場份額將穩中有升。并且，在建設現代化都市圈過程中，核心城市與衛星城市市場價值將重構，這也是未來企業投資的重點。

標簽： 房企拿地透支 集中供地陷入低迷困境