12月5日，蘇州第五批集中供地順利收官，10宗地塊全部成交，其中工業園區3宗地塊全部溢價成交（含2宗地塊觸頂搖號），合計132億元。

(資料圖)

近期多地發布第四批或第五批集中供地計劃，年末將迎來集中供地高潮。有行業專家認為，這是對集中供地政策的合理優化，在市場下行階段，因地制宜調整供地模式也是促進房地產市場平穩健康發展和良性循環的重要舉措。

土拍市場冷熱分明

相較于蘇州四批次20宗地塊中2宗流拍、18宗底價成交的情況，本次土拍熱度有明顯回升。

“這與蘇州工業園區拿出優質地塊有很大關系，園區三宗地塊合計吸引了近20家房企參與競拍。”中指研究院土地事業部負責人張凱說。

結合北京、杭州、武漢、無錫等近期完成第四、第五批集中供地的城市情況來看，總體上，冷熱各異的主要特征沒有改變。

近期土拍熱度較高的城市仍以核心城市為主，其中北京四批次超80%地塊溢價成交、半數地塊地價觸頂。深圳四批次超60%地塊溢價成交，同樣半數地塊地價觸頂。杭州四批次半數地塊溢價成交，超30%地塊地價觸頂。

張凱分析認為，熱點城市在年末土拍熱度提升主要有三方面原因。一是高能級核心城市由于城市基本面好、房地產市場仍有熱度。二是核心城市供地縮量提質，本次北京、深圳、杭州四批次供地總量均為個位數（6-8宗），且主城區地塊占比較高，對房企吸引力較強。三是部分房企仍希望完成今年全年投資任務，希望在年底把握為數不多的核心城市供地機會。

民企積極參拍

從拿地企業結構來看，蘇州第五批集中供地地方民企積極參拍。1宗地塊由地方民企獨立競得，4宗地塊由地方國資企業與地方民企聯合競得。“這意味著這些地塊后續都將進入項目實質開發階段。”張凱表示。

值得注意的是，地方國資企業引入民企聯合開發的現象，與無錫此前集中供地的情況非常相似。無錫四批次地方國資競得的一些地塊引進朗詩、香港綠地等企業聯合開發，第五批次又由以代建業務為主的綠城管理競得一宗地塊，預計后續將有更多地方國資的地塊引入市場化運作房企代建或聯合開發。

“這一方面滿足了財政部126號文的政策要求，另一方面這些項目進入實質性開發階段后，能夠形成有效回款，提升地方城投的自我造血能力。”張凱說。

此外，杭州作為民營經濟的重鎮，四批次集中供地僅1宗地塊由國資競得，其余地塊均由民企獲取，民企拿地金額占比達92%。“這樣的變化與金融十六條中‘對國有、民營等各類房地產企業一視同仁’對于行業信心的提振不無關系。”張凱表示。

政策優化調整

值得一提的是，有別于去年共開展三批次集中供地的“整齊步調”，今年以來，不少城市還推出了第四批甚至第五批集中供地計劃，在增加年底土地供應的同時，或也傳遞出土地市場政策優化調整的信號。

武漢近日發布通知，即將開展今年第五批集中供地，第六批集中供地公告也將于近期適時發布。此外，南京、武漢、蘇州相繼公布了第五批集中供地計劃。廣州、天津、福州、東莞等城市也于近日陸續發布第四批集中供地公告。上述供地均計劃于12月完成出讓，意味著年末土地供應將迎來一波高峰。

不少業內人士認為，增加土地供應頻次是各地因城施策，對集中供地模式進行的適當調整。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，兩集中政策的出臺目的是穩定地價，目前土地溢價率較低，目的達到。多地增加供地次數，同時減少每次的出讓塊數，“多次少量”或將成為常態。

東吳證券分析師房誠琦也表示，在房地產行業上行階段，通過集中供地為土地市場適度降溫的目的已達成。當前，在行業下行期，調整集中供地政策是有必要的，有利于行業恢復常態。

“今年以來，多個城市調整優化了供地節奏，一方面，通過合理安排各批次集中供地的時間間隔，減輕房企短期資金壓力。另一方面，適度增加供地批次，補充土地財政收入。”張凱說，今年增加供地批次的方式對于穩定房地產市場起到了一定的積極作用。

談及未來集中供地模式的調整方向，克而瑞研究中心高級研究總監謝楊春認為，未來增加集中供地批次或調整集中供地城市名單都是有可能的。

房誠琦也預計，未來會有更多城市調整供地批次和每批次供應地塊數量，并合理調整土地出讓的底價和溢價率。

編輯：葉松

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