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11月17日下午，湖南景峰醫藥股份有限公司（以下簡稱“景峰醫藥”）公告稱，公司全資子公司上海景峰制藥有限公司擬將其位于上海市浦東新區浦明路868弄的房產（保利ONE56）以1.2億元出售給自然人岳紅偉。

由于近期市場消息稱“上海二手豪宅掛牌量激增、掛牌價下調”，該套1.2億元豪宅的成交也引起市場關注。該套房源成交單價折合約14.47萬元，相比同小區房源掛牌價存在明顯差距。因此，有網友認為，這在一定程度上反映出上海二手豪宅市場的低溫。

(資料圖片)

不過，接受記者采訪的業內人士表示，豪宅項目個體差異大，其成交數據存在一定的特殊性，不能完全反映市場普遍情況。而上海二手豪宅近期“量價齊跌”也只能說明過去虛高的價格在“擠水分”。

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上海房地產市場月報2022年10月

2022年10月上海二手房市場監測報告

科創板富豪1.2億上海置業

11月17日，景峰醫藥公告稱，因經營業務及戰略發展的需要，公司全資子公司上海景峰制藥有限公司（以下簡稱“上海景峰”）擬將其位于上海市浦東新區浦明路868弄房產出售給自然人岳紅偉，交易價格為人民幣1.2億元。

根據公告，本次對外出售標的資產總建筑面積701.63平方米，包含23號全幢463.55平方米，24號地下1層車位017為119.04平方米，地下1層車位018為119.04平方米。

截至2022年6月30日，該房產固定資產購入價值為1.17億元，累計折舊370.99萬元，凈值為1.13億元。經市場法評估，上海景峰擬出售房產市場價值為1.02億元，折合單價14.47萬元／平方米（含稅價）。經上海景峰與岳紅偉協商，確定交易對價為1.2億元。

按照約定，房產過戶應繳納的稅費和費用由雙方按納稅主體各自承擔，岳紅偉承擔契稅、印花稅、工本費等，上海景峰承擔增值稅及附加、印花稅、土地增值稅等。雙方應在2022年11月30日前或當日，共同至該不動產所在地的區不動產登記事務中心辦理本交易之稅收登記綜合受理手續、交易過戶手續。

據公開資料，“浦東新區浦明路868弄”為“保利ONE56”項目，于2013年建成，為上海知名內環內江景豪宅，位于陸家嘴濱江板塊，距離黃浦江直線距離僅50米。小區占地面積約3.7萬平方米，物業類型為辦公住宅（不限購不限貸），包括156套建面約255-623平方米的房源，產權年限為50年，項目緊鄰陸家嘴金融中心，背靠世博中心館址，毗鄰上海老牌豪宅項目“濱江凱旋門”，周邊環伺正大廣場、國金中心、八佰伴、時代廣場等知名高端購物中心。

能夠斥資1.2億巨資購入豪宅，這位擁有強大“鈔能力”的購房者自然引起市場關注。根據景峰醫藥的公告，岳紅偉戶籍地址位于山東省嘉祥縣孟姑集鄉，身份證前10位數字顯示其出生于1974年。

公開信息顯示，岳紅偉為派能科技原始股東。根據派能科技招股書，2019年7月，岳紅偉以6元/股的價格受讓惟弘投資持有的派能科技321.51萬股股份，交易總價為1929.05萬元；2019年12月底，岳紅偉又與猛獅科技簽署股份轉讓協議，以8元/股的價格受讓猛獅科技所持派能科技股份192.58萬股，交易總價為1540.63萬元。

2020年12月30日，派能科技在上交所科創板上市，上市后僅僅兩個交易日，股價漲幅便高達361%。在派能科技上市時，岳紅偉承諾持股將鎖定12個月，到2021年12月30日，其所持的514.09萬股股份全部解禁流通。

據派能科技2022年一季報，報告期末，岳紅偉持有112萬股，而在公司2022年半年報中，已經沒有岳紅偉的名字。從股價走勢來看，今年上半年，派能科技最低點為111.79元/股，最高則超過310元/股。即便以最低點估算，若全部出清股份，岳紅偉在今年上半年至少套現5.75億元，足夠拿出1.2億元購買上海豪宅。

上海二手豪宅市場“大跳水”？

據統計，保利ONE56項目目前有8套房源掛牌，單價多在16萬元-20萬元之間。其中，一套最高掛牌價的房源總價為1.63億元、單價為23.3萬元，總建筑面積為701平方米。除了此次由岳紅偉收入囊中的一套，保利ONE56上一次成交還是在2020年。2019-2020年，該項目僅成交了3套房源，均價分別為13.62萬元、13.36萬元及13.65萬元，價格波動不明顯。

有行業人士向記者指出，相比當前的掛牌價，該套豪宅14.47萬元/平方米的的單價不算太高。但其中約1/3的面積為地下車庫，折算下來其價格應該“處于正常水平”。

而該套1.2億元豪宅的成交，也讓上海二手豪宅市場再度受到關注。近期，上海二手房市場熱度頗高。多家媒體報道，上海二手豪宅掛牌量激增，包括翡翠濱江、云錦東方、陸家嘴壹號院、濱江凱旋門等在內的部分豪宅業主也對房源價格進行了調整，降幅從200萬元-700萬元不等。例如，翡翠濱江的一套總建面超310平方米的房源，9月份以來多次降價。到今年10月底已累計降價達800萬元，售價不到5000萬元，折合單價約15.8萬元，“跳水”幅度令人咋舌。

11月22日，浦東北蔡板塊太平洋房屋總監梁城煒向記者表示，據其了解，目前媒體報道的“上海二手豪宅掛牌量激增、掛牌價下調”的情況屬實。對比上半年尤其是6月市場高峰期，當前不少豪宅的掛牌價的確出現了回調，下調幅度在5%-10%之間，“實際成交價下調更多一些”。梁城煒表示，11月預計上海二手房交易量會縮減至1-1.1萬套，相應的，豪宅成交量也隨之有所減少，“到12月初就看出來了”。

不過，受訪人士均表示，近期部分媒體報道的“上海二手豪宅掛牌量激增、掛牌價下調”的情況，并不能說明二手豪宅市場出現“大跳水”。上述“量價齊跌”的現象只能說明，在經歷了今年上半年及此前1、2年的需求集中釋放后，上海二手豪宅市場目前的需求已經有所收窄。同時，房地產市場走向不明朗，也導致購房者觀望情緒濃重，對資金投入房地產有所顧忌。

專家向記者解釋說，“當前市場情緒不穩定，所以豪宅市場出現了上述波動情況。同時，此前上海豪宅市場較熱，價格出現上漲，甚至可以說有些虛高。目前掛牌價下調實際上是在‘擠水分’，嚴格意義上來說不能叫跳水。另一方面，豪宅項目個體差異大，其成交數據存在一定的特殊性，不能完全反映市場普遍情況?！?/p>

“現在主要是新房的開盤量太大，分流了一部分二手豪宅市場的需求。”梁城煒則認為：“而且市場觀望情緒濃，購房信心不足?！?/p>

就在11月13日，上海今年第七次以集中批量供應的方式推出房源。該批房源共涉及57個項目，總建筑面積約190.6萬平方米，共計16060套，備案均價72730元/平方米，包括12個備案均價在10萬元/平方米以上的項目，面積占比約25.8%。其中，單價最高的項目分別是浦開江南里（浦東）和海泰園（虹口），備案均價均為14.5萬元/平方米。此外，鴻印里項目（靜安）的備案均價達14.2萬元/平方米。

梁城煒向記者分析指出，由于新房限價，目前上海一二手豪宅的價格依然存在一定“倒掛”，“但是空間縮小了一些”，未來一二手豪宅的價差也會進一步縮小。其判斷，今年上海樓市“出政策概率不大了”，但到明年2、3月，二手豪宅市場或出現回暖可能。

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