作 者丨孔海麗

編 輯丨張偉賢

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圖 源丨圖蟲

“最近3年都不要碰‘金德月’的學區房了，尤其是老破小。”在21世紀經濟報道記者的走訪中，無論是在北京西城浸淫多年的經紀人，還是對西城學區房頗有研究的家長們，都給出了這樣的共識。

近日，北京市西城區2022年幼升小錄取結果出爐，“731”（2020年7月31日）之后購買頂級學區房的家長，夢想又一次破滅，尤其是德勝學區，“731”之后的孩子全部出區，月壇學區的孩子也與重點小學無緣。

“我們拿著單價19萬的房子，跟隔壁學區單價12萬的房子，都上一樣的小學，擱誰誰心里都不好受。”一位去年6月沖刺購買了德勝學區“老牌牛小”育翔小學對口學區房的家長說，買房的時候已經知道多校劃片政策，但還是想賭一把“對口牛小”的概率，去年錄取結果已經澆了一盆冷水，今年孩子終究還是被調劑去了隔壁新街口學區普通小學。

當“學區房對口牛小”的確定性被消解，頂級學區房的光環因此失色，刨除教育附加價值，“老破小”的成交量與成交價雙降，北京西城學區房“削峰填谷”的趨勢越發明顯起來。

21世紀經濟報道記者在走訪中發現，一邊是頂級學區房隕落，另一邊則是周邊學區房反而逐漸被炒熱，以往相對弱勢的展覽路學區，甚至出現了“搶房”的情況。

而依然苦苦追尋教育附加價值的家長們，又開始了另一場大遷徙——聽說哪里進好學校的概率高，趕緊扎堆買。“就怕扎堆，本來就誰都不能保證自己開的盲盒會中獎，越扎堆概率越低。”一位家長感慨說，現在就是“買定離手，愿賭服輸”。

大撤退

“今年年初，德勝成交非常低，月度成交量甚至比不上去年的淡季。”德勝片區一位資深經紀人告訴21世紀經濟報道記者，不只是年初的傳統旺季不旺，近期的成交量也比較冷清，“可能一直到2026年之前，都不會有大的起色了。”

前述“金德月”的說法，是西城區金融街、德勝、月壇學區的簡稱，也是“教育高地”西城的“塔尖”，素有“頂級學區”之稱，區域內優質小學遍布。

尤其是德勝片區，幾乎等同于“六邊形戰士”一般，隨便拿出來一所小學都不普通。也因此，區域內的學區房價格一度沖上20萬元/平方米，去年最火熱時期，一夜漲價百萬的案例并不少見。

但是去年7月，德勝錄取結果全部出區之后，區域內房子的成交量和成交價急轉直下，解約和降價出售的案例紛紛出現，自此之后，德勝片區的成交量就徘徊在低位，中間出現過回溫跡象，但整體依然很冷淡。

究其根本，在于“高價買了房子卻不能上好學校”，長期漲價預期也被戳破，家長們開始從頂級學區撤退。

“老破小”房源更是首當其沖，價格短期內大幅下跌，直至最近，價格依然比去年高點時候差了一截。

以新外大街小區一套60平米、建成于1990年的小兩居為例，去年6月的成交單價約為16萬元，今年6月同戶型房源單價降到了14萬元，原本這個小區的房源每年都會保持一定漲幅，綜合計算下來，一套“老破小”整體降價接近150萬元。

前述經紀人透露，區域內“老破小”房源折價情況比較普遍，反而是次新房比較扛跌，陽光麗景的房源單價一直穩定在16萬-18萬元區間，市場上房源出來以后也能夠很快獲得成交。

合碩機構首席分析師郭毅表示：“‘老破小’學區房幾乎是‘成也教育，敗也教育’，居住價值基本處在谷底，全靠教育附加價值支撐，一旦學區房政策調整，這類房源的價值削減效果是立竿見影的。”

不只是學區房，“老破小”房源整體的價值都在縮減，來自機構的數據顯示，今年上半年，北京傳統意義上的“老破小”成交量首次跌破50%的均線，而次新房則保持增長態勢，突破了20%。

新沖鋒

與傳統頂級學區房的沒落形成對比的是，周邊弱勢學區開始躁動起來。

挨著月壇學區的展覽路區域，原本在家長的選擇中排序靠后，但自從去年“金德月”失意，展覽路反而能保證西外附小和奮斗小學銀河校區兩個相對優質的選擇，繼而成為家長追逐的新目標。

在家長看來，與其花高價買“金德月”的房子去普通小學，不如花中等單價買展覽路的房子“求穩”。

2022年的錄取結果中，展覽路學區學位也相對充足，“731”后的孩子，至少能進入西外附小和奮斗小學銀河校區。

據一位長期工作在展覽路的房產經紀人介紹，去年展覽路的成交量已經有了起色，今年7月幼升小錄取結果出來之后，該區域的房源成交量更是明顯增加，甚至數倍于德勝片區成交量。

21世紀經濟報道記者找到了一位去年年底購買展覽路學區房源的年輕家長，她說自己家孩子將在2025年進入小學，她正是從德勝學區轉戰到展覽路的購房人之一，原因是不敢再賭德勝的對口小學，“即便最后展覽路也要調劑，至少房價沒那么高，房子居住起來也還行。”

連續兩年承接了德勝調劑生源的新街口學區，優質學區房也有漲價情況。

在新街口學區，對口黃城根小學官園分校的官園公寓，最近就出現了“搶房”現象。一套141平方米的四居室，報價2300萬元，吸引了三四十組客戶，房東臨時漲價20萬元，依然沒攔住購房人的看房熱情，“現在住里面的租戶，后來就不同意那么多人看房了。”

新街口學區今年幼升小的錄取結果也比較理想，即便是“731”后群體，也能進入房子對口的小學。“相比之下，黃城根小學官園分校是‘老牌牛小’，家長們要的就是確定性。”負責該片區的一位經紀人解釋說。

多位業內人士認為，家長對這種入學確定性的追逐，短期內依然不會消失，從頂級學區“逃逸”出來的需求，或許陸陸續續會推高周邊學區的房價。

不確定的“賭局”

雖然現階段教育資源依然不均衡，但致力于教育公平化的改革一直在堅定推進。

去年以來，多校劃片、教師輪崗、學區房指導價等政策相繼襲來，今年，北京市多個區域又公布了“校額到校”計劃。

所謂的“校額到校”，是指將優質高中招生指標分配到初中學校的一種做法，也是一種促進教育公平的舉措。2014年開始，北京推出了“校額到校”政策，但是涵蓋的初中較少，在2021年的中招方案中，北京市多個區將優質高中50%以上的招生名額分配到全區所有初中，這就意味著，普通初中學校成績優異的學生有更多機會進入重點高中。

各類舉措多管齊下，學校與房子之間的聯系不再是“單線的、確定的”，目的也在于削減家長對于學區房的熱捧。

還在出手的家長數量已經有所減少，觀望情緒濃厚。前述德勝經紀人告訴記者，客戶們目前在西城各區之間做比較，少數下定決心要買的，也是做好了最壞的打算，并不指望房子能換來好學校。

不過房子與學校的解綁，依然有相當長的路要走。“雖然過去一年各種各樣的政策對學區房有了更多拘束，但總體來講名校的教學質量并沒有明顯稀釋，所以教育均衡化是一個漸進式的過程。”郭毅補充說，學區房的價值變化也是一個長期的過程。

本期編輯 黎雨桐 實習生 梅樂軒

標簽： 北京頂級學區房 走下神壇