買房如買菜，團購優惠多？

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近日，吉林長春、湖北黃岡、四川巴中、浙江桐廬、廣東中山等多個三、四線城市推出了類似“團購買房”政策，主要鼓勵房地產開發企業采用團購模式銷售商品住房，而相關組織機構采用團購方式購房時，能享受到不同程度的優惠。

為何鼓勵團購買房？是否存在風險？

資深媒體分析師陳雷在7月14日接受《華夏時報》記者采訪時指出，團購買房可以激發潛在購房需求，目前刺激需求釋放的最好辦法就是降價，尤其是對于剛需用戶，降價屢試不爽。

“但風險在于需要團購的項目都是銷售不佳的，即使團購，依然無法保證其銷售效果，如果團購效果依然不好，在現在大環境下，延期交房甚至爛尾風險較大。”陳雷說道。

變相降價

7月8日，吉林省長春市發布《關于進一步促進房地產市場平穩發展若干措施》（以下簡稱《若干措施》），其中，第十條提出要支持集中批量購買商品房。

長春指出，支持機關單位、國有企事業單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產開發企業接洽，組織商品房集中批量購買活動。團購房需取得商品房預售許可，房地產開發企業不得低于成本價格銷售。

此外，長春市房管局解讀《若干措施》時指出，支持批量購買商品房主要是為了促進房屋交易，而為保證購房人合法權益，團購房需取得商品房預售許可，房地產開發企業不得低于成本價格銷售。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是官方形式的對團購行為的肯定，充分說明通過團購來激活房地產交易市場的導向，有助于后續房屋銷售市場的行情提振。

“從團購的‘偏好’來說，強調了機關單位等部門，其實主要是包括公務員、教師和動拆遷戶，此類群體購買力強，是房屋團購中的優質客戶。”嚴躍進指出。

而IPG中國首席經濟學家柏文喜在7月14日接受《華夏時報》記者采訪時表示，目前市場的信心隨著爛尾樓事件進一步發酵而下跌，“團購買房”方式實際上是一種變相降價促銷，能夠促進去化和改善開發商流動性，無論從提升交易量還是改善開發商基本面而言，都是利好于促使市場回暖的。

簡單來說，“團購買房”實際上是一種變相降價促銷。而像湖北黃岡、浙江桐廬，也毫不避忌地直接在明面上將優惠攤開來講。

湖北黃岡市指出：鼓勵機關事業單位和大型企業組織購房團購活動，對20人以上的團購，開發企業給予不低于個人總房款3%的優惠。

浙江桐廬縣指出：在備案價打折后價格基礎上，對一次性購買 10 套及以上（純疊排或排屋項目5套及以上）商品住宅的再下浮優惠3%；對一次性購買20套及以上的再下浮優惠5%。

四川巴中提出：鼓勵房地產開發企業采用團購模式銷售商品住房，各級工會可積極組織職工團購商品住房，與開發企業達成的優惠價格不計入備案價格跌幅比例范圍。

團購買房是否與“樓市限跌令”自相矛盾？

據相關媒體報道，2021年8月，湖南岳陽發布全國首個樓市“限跌令”：中心城區新房銷售的實際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格85%，否則將不能網簽。

此外，今年6月21日，福州市平潭綜合實驗區聯合多個部門發布了《關于進一步規范實驗區商品房銷售市場秩序的通知》，要求：各房地產開發企業在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，對超出規定幅度的，不予辦理網簽、備案。

有業內人士曾對《華夏時報》記者指出，“樓市限跌令”的出臺是為了穩樓市，防止降價促銷成為趨勢，從而導致市場信心不足。此外，若是房價跌幅大，開發商拿地動力不足，還會進一步波及土地市場。

對此，柏文喜認為，團購買房往往會被開發商用來規避“樓市限跌令”，以實現變相降價來突破“限跌令”達到促銷的目的。

而陳雷則指出，樓市限跌是為了穩定市場大環境，團購買房只會在個別項目中存在，即小范圍試點，可以在一定程度上緩解部分房企的困難，又不至于市場過度下跌。

警惕“團購買房”的風險

7月14日，廣東中山房產中介梁華（化名）向《華夏時報》記者透露，“其實，團購買房一直都有，只不過是前段時間因為政府收緊，所以少了。”

此外，梁華還向《華夏時報》記者透露，像中山一般10套房起才能團購買房，能優惠3-5個點。假如一套總價100萬元的房子，正常購買就100萬元，那團購平均下來每套房子95萬元左右。

據了解，6月1日-6月30日，廣東省中山市東區街道總工會推出購房專屬團購活動，并提出“以最大限度的優惠政策，回饋廣大職工，參與團購即可專享購房特惠價格”。

“團購買房不會存在風險的。東區總工會組織的團購活動已經結束了，現在的團購活動要看每個樓盤的開發商了。”梁華說道。

不過，柏文喜則認為，“團購買房會獲得較好的價格條件，但是團購也往往被未獲取預售證項目作為內部認購的前期銷售手段，從而解決項目資金匱乏的問題。因此自然也推高了項目因后期資金不落實或者銷售困難而發生爛尾（的可能性），以及團購合同在取證前簽署而導致的合同無效風險。”

陳雷也持相同觀點。在陳雷看來“團購買房”仍具有一定的風險，“風險在于需要團購的項目都是銷售不佳的，即使團購，依然無法保證其銷售效果，如果團購效果依然不好，在現在大環境下，延期交房甚至爛尾風險較大。”

落實到具體操作上，嚴躍進表示，從實際過程看，各類團購的房屋需要確保遵守營銷的規則，不要把一些違規的和不合規的項目拿來做團購，否則容易損害公信力。對于購房者來說，若是優惠政策到位，參與團購也確實是比較好的方法。相關銀行貸款部門也需要基于此類團購業務，積極做好配合工作。

那為什么鼓勵“團購買房”，而不讓市場直接定價呢？為此，《華夏時報》記者特意請教多位專家學者。

柏文喜分析認為，“團購買房”可以實現變相降價促銷而不會違反“限價令”以及引發樓市價格的普遍性、競爭性跟風降價和危及樓市秩序，因此各方都寧愿鼓勵“團購買房”，也不愿讓市場定價。

“目前房產市場處于軟著陸期，如果讓市場定價，大概率會在短期內造成大幅度降價，不利于市場后續修復及發展。”陳雷表示。

此外，陳雷還特別指出，團購買房只能在一定程度上使得部分項目緩解一部分壓力，即使團購，價格也一定會受到管控，遠不能促使整體市場恢復信心。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

標簽： 團購買房能否拉動樓市信心 優惠背后能保交房萬無一