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房地產(chǎn)的促銷手段花樣不斷，“團(tuán)購買房”近日又沖上熱搜。目前，吉林長春、湖北黃岡、四川巴中、浙江桐廬等多地已相繼推出類似“團(tuán)購買房”政策。地方政府在通知中稱，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團(tuán)購模式銷售商品住房，相關(guān)組織機(jī)構(gòu)采用團(tuán)購方式購房時(shí)，可享受到不同程度的優(yōu)惠，但輿論對此褒貶不一。

在樓市上行周期，地方政府一度嚴(yán)格禁止“團(tuán)購買房”。因?yàn)楹汀捌炊喽唷币粯樱慨a(chǎn)團(tuán)購的實(shí)質(zhì)就是變相降價(jià)，讓利于部分特定人群。當(dāng)樓市火爆時(shí)，這往往意味著參與團(tuán)購者的購房成本低于市場價(jià)，涉嫌利益輸送。2018年7月云南大理出臺的樓市調(diào)控政策中，就包括禁止采取團(tuán)購等方式銷售商品房一項(xiàng)。西安、長沙、杭州等熱門城市同期也出臺過叫停企業(yè)（企事業(yè)）單位購房的政策。然而此一時(shí)彼一時(shí)，在商品房銷售不見起色之后，政府又不得不重新?lián)炱稹皥F(tuán)購買房”，希望盡可能刺激銷量、提振樓市。

和此前的“小麥換房”、“大蒜換房”不同，“團(tuán)購買房”并不面向社會面購房群體，其目標(biāo)客戶有更明確的指向。比如長春市在通知中提到，支持機(jī)關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，集中批量購房。湖北黃岡的政策也是鼓勵(lì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位和大型企業(yè)組織購房團(tuán)購活動。從動機(jī)來看，地方政府還是希望通過此舉對接一些購買能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客戶，在幫助剛需、改善客戶減少購房成本的同時(shí)也降低刺激需求政策可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

但筆者認(rèn)為這一思路雖然構(gòu)思精巧，但作用不大。首先，該政策優(yōu)惠力度很有限，地方實(shí)際是想兼顧“穩(wěn)房價(jià)”和“沖銷量”兩個(gè)目標(biāo)。比如黃岡的政策是對20人以上的團(tuán)購，開發(fā)企業(yè)給予不低于個(gè)人總房款3％的優(yōu)惠；浙江桐廬的政策是在備案價(jià)打折后基礎(chǔ)上一次性購買20套及以上的再下浮優(yōu)惠5％。這種幅度的讓利相比動輒上百萬的房價(jià)來說，恐怕吸引力并不足。其實(shí)質(zhì)仍然是希望以小利換大促，加速市場的資金周轉(zhuǎn)，繼而穩(wěn)房價(jià)和地價(jià)。

其次，一如上行周期中團(tuán)購買房有“暗箱操作”空間一樣，目前這樣做也撇不開利益輸送嫌疑。雖然目前來看開發(fā)商是乙方的地位，但團(tuán)購中的一團(tuán)一價(jià)會沖擊市場化的定價(jià)體系，帶來更大的不公平。地方會不會將團(tuán)購任務(wù)攤派到相關(guān)單位？購房單位和開發(fā)商會不會以其他利益作為交換來定價(jià)？不管是何種情況，這對其他購房人而言都是不公平的。同時(shí)“團(tuán)購房”的質(zhì)量保障、期房爛尾問題等都是未知數(shù)，后續(xù)可能的糾紛也不會少，很難說弊大于利還是利大于弊。

最后，“團(tuán)購買房”和“限跌令”其實(shí)是互相矛盾的。筆者認(rèn)為，各地與其這樣“猶抱琵琶半遮面”，通過各種政策擠牙膏式地釋放“可以暗降但不能明降”、“可以微調(diào)但不能大降”的信號，甚至越俎代庖鼓勵(lì)團(tuán)購來去庫存，還不如讓開發(fā)商隨行就市定價(jià)，自主去把握銷售和資金回籠節(jié)奏。房地產(chǎn)雖兼具居住、消費(fèi)、投資等多種屬性，但本質(zhì)上還是一種商品，其價(jià)格走向要遵循市場規(guī)律，過度的人為干預(yù)只會帶來更大的扭曲。

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