近期爛尾樓業(yè)主強(qiáng)制斷供事件發(fā)酵，備受市場(chǎng)關(guān)注。不少業(yè)主認(rèn)為，在爛尾樓形成過程中，銀行負(fù)有主要責(zé)任，如違規(guī)發(fā)放貸款；資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶；未盡到專款資金監(jiān)管的義務(wù)等。

對(duì)此，記者采訪了多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，他們認(rèn)為爛尾樓業(yè)主以未獲交房為由不還按揭貸款并站不住腳。這主要是由于，業(yè)主和銀行之間簽的是按揭貸款借款合同，這一合同的履行，與開發(fā)商能否順利交房沒有直接關(guān)系。

也即是，在商品住房買賣過程中存在著兩種法律關(guān)系，一種是購(gòu)房者和開發(fā)商之間的買賣關(guān)系，另一層是購(gòu)房者和銀行之間的借款關(guān)系。按期交付房屋是開發(fā)商和購(gòu)房者的約定，不是銀行和購(gòu)房者的約定。

(相關(guān)資料圖)

“一般在簽署合同上，借款人的還款義務(wù)是無條件的，至于住房交割是購(gòu)房者與開發(fā)商之間的事情，跟銀行沒有直接關(guān)系。”一位國(guó)有大行相關(guān)人士對(duì)記者稱，而且銀行跟購(gòu)房者的房貸協(xié)議里，也并不是以購(gòu)房者是否獲得了房屋的所有權(quán)登記，或拿到了房子作為還款的前提條件，通常是一個(gè)無條件的還款。

中倫律師事務(wù)所合伙人劉新宇也對(duì)記者表示，在實(shí)踐中，銀行的貸款合同中大多會(huì)有“無論購(gòu)房者與房屋開發(fā)商之間有何種糾紛，均不影響購(gòu)房者和銀行貸款合同履行”等類似的條款。在這種觀點(diǎn)下，無論房屋交付情況如何，一旦購(gòu)房者停止還貸，即視為購(gòu)房者違反其與銀行之間的合同約定。

按揭貸款本質(zhì)上是一種住房抵押貸款，購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。違約之后，銀行可能會(huì)向購(gòu)房人進(jìn)行催收，凍結(jié)購(gòu)房者名下其他資產(chǎn)、影響個(gè)人征信情況，嚴(yán)重甚至?xí)鹪V購(gòu)房者要求強(qiáng)制執(zhí)行。通常只有在業(yè)主的確無力支付房貸后，銀行才會(huì)考慮處置抵押物。

不過，公開資料顯示，近年來也有一些支持購(gòu)房者暫停支付貸款甚至是解除貸款合同不支持貸款的案例。如在（2018）粵民申7516號(hào)民事裁定書中，法院指出銀行存在違規(guī)將款項(xiàng)支付到非監(jiān)管戶等過錯(cuò)行為，最終判令在商品房具備交付條件之前，無需向銀行再支付貸款。

而（2019）最高法民再245號(hào)民事判決書中，最高法院指出，如果因開發(fā)商原因無法交付房屋的，《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購(gòu)房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。

在這些案例中，一些銀行確實(shí)存在預(yù)售資金監(jiān)管不到位的問題，記者采訪了解到，這也是爛尾樓形成的關(guān)鍵。通常而言，預(yù)售資金監(jiān)管是由開發(fā)貸貸款行主導(dǎo)。

在此前高速擴(kuò)張的時(shí)代，各大房企都在想法設(shè)法加大杠桿。上海新金融研究院副院長(zhǎng)劉曉春告訴記者，房企拿到按揭貸款回款后，主要有兩個(gè)用途，一部分用于還房開貸，一部分錢用于項(xiàng)目建設(shè)，剩余的才是公司盈利。但為了擴(kuò)張，有的可能直接把這部分錢拿去買地，或做其他投資，這就導(dǎo)致項(xiàng)目主體建設(shè)資金不夠，出現(xiàn)爛尾等。

對(duì)此，有的開發(fā)貸貸款行也是睜一只眼閉一只眼。“甚至有的以此為條件，在簽開發(fā)貸之前和銀行就談好了。”一位銀行機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者稱。在樓市蓬勃發(fā)展的時(shí)代，基于各方對(duì)市場(chǎng)的向好預(yù)期，這一情況暗含的風(fēng)險(xiǎn)并未暴露；但近年來，在房企壓杠桿的背景下，從拿地到建房再到銷售、還債的資金鏈循環(huán)已難以繼續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。

“現(xiàn)在最關(guān)鍵的是各方協(xié)調(diào)，比如要求房企將回收資金用于支付工程款項(xiàng)上，保證順利交房，提振市場(chǎng)信心。”一位國(guó)有大行分行個(gè)金部負(fù)責(zé)人告訴記者。

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