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作者 | 林丹

出品 | 智訊財經·騰訊房產

乍暖還寒，像極了深圳現在的樓市情況。

4月清明小長假，疫情疊加積壓的購房需求短暫爆發，暖意漸濃。據深圳市房地產信息平臺數據顯示，4月3日至5日，深圳新房成交量為282套。不少開發商猛發喜報，卓越龍華某盤、恒裕深圳灣豪宅等項目成交過億元。

從3月份整體成交數據來看，深圳共成交2859套新房住宅，比上月成交增加五成。其中南山、寶安、光明成交前三，分別占全市成交量的30%、25%、19%。

乍一看，深圳市場似乎進入了小陽春，反彈跡象明顯。實際上，將數據周期拉長來看，2021年3月深圳新房共成交5305套，上述成交量仍差之近半。另從近10月的成交走勢來看，深圳3月份成交量仍尚處低位。

市場人士分析指出，主要原因是樓房市場濃厚的觀望情緒仍未消散，深圳3月新房成交不足3000套，僅有2個項目取得預售，市場情況仍冷淡處于低潮期，尚待回血。。此外，疫情反復也是重要原因，樓市銷售工作無法正常進行。

但另一消息值得注意，近日市場消息傳“深圳二手房參考價將上調3%-5%”，深圳住建局回應時表示，“會適時做出相應調整，并于近期公布。同時，六部委喊話房地產稅試點推遲，加之深圳釋放的積極信號，不少業內人士認為樓市將會逐步回暖。

疫情催發換房需求

“疫情在家，讓我堅定了換房的日程，更要抓緊。”3月的深圳疫情形勢突然嚴峻，王莉與許多深圳人一樣被通知居家隔離、線上辦公。

隨之而來的是，小兩居室帶來的現實問題讓王莉十分煩悶。孩子哭鬧無法正常開會，婆婆日常在家打掃、聊天聲音縈繞耳邊，丈夫不理解的碰面爭吵……這些都讓她想擁有一個單獨的空間可以靜一靜，哪怕小一點。

王莉現居在羅湖一套55平的兩居室，有兩個孩子，加上婆婆公公一家六口居住。因為學區位置比較好，住了近10年也沒有置換。

“二手房指導價出臺之前，我們小區的價格最高到12萬每平，當時想的是等老大上完小學再漲一漲之后再換，沒想到指導價一下來就降到8萬，后來就更不想換了。”王莉講述了自己的經歷，一貫看漲的深圳房價遭受打擊，也壓抑了自己的換房念頭，但疫情帶來的影響，讓她不得不將更大的居住面積納入現實考慮。

深圳宣布解封的第一個周末，王莉就奔赴在了各大售樓中心。因與丈夫二人都在福田上班，要想換100平左右的大三房，她將目光鎖定在龍崗和龍華。“沒想到看房的人那么多，售樓處幾乎沒有坐的地方。”那個周末，王莉跑了龍華三個品牌開發商的新房項目，戶型建面在80-120平左右，單價在5.2萬至7.4萬之間。

她算了一下，中介說自己現住的這套賣出去大概能有450萬左右，手上還有50萬的存款，再加上父母的贊助，800萬的新房即便二套首付五成也可以接受。

關鍵是先要賣出去。王莉實際上早就將房子掛在了網上，不時有人來咨詢，但因為沒下定決心遲遲沒有行動。看房之余，她向多家中介咨詢到，目前深圳樓市回暖跡象明顯，三月份入市龍華、寶安兩個新房項目，一個售罄、一個銷售6成。

據介紹，深圳4月部分新房項目取得喜人成績。南山后海的恒裕深圳灣項目清明假3天銷售1.3億元，龍崗聯發天同樣時間銷售金額達2.1億元，而龍華上塘的卓越柏奕府在4月5日當天銷售金額破億元。還有合正、鵬瑞、星河等項目均取得不錯銷售情況。

王莉雖然對樓市情況沒做過深入研究，但是她感受到現在可能是置換新房的最好時機。因為住房需求對國人來說會一直存在，短暫壓制下或許會彈得更高。

待回血的深圳樓市

“深圳不需要救市，深圳只是需要回暖。”這是市場人士的對深圳房地產市場現狀的普遍看法。

究其原因，無非是深圳慘不忍睹的成交數據。春節期間，深圳一手房成交僅1套，二手房無成交。而同一時期上海新房成交505套，同比上漲超過300%。

雖受疫情反復影響，但這個數據仍使不少人感到意外，對深圳樓市看空情緒加重。直到最近，市場上出現“金三銀四”的說法，大家期盼的深圳樓市的拐點出現，但仍改變不了冷淡的成交現狀。

看漲信念源自于深圳樓市周期。

2019年11月11日，深圳房價被豪宅稅取消的政策激活，2020年春節前跳漲一波，熱點片區基本都有30%的漲幅。春節期間發生疫情，市場冰凍。但4月后疫情好轉漲幅再起，其勢頭絲毫不亞于2015年。

由此，2020年7月15日政府出臺新購新政，豪宅稅被再次使用，同時對離婚、貸款比例都進行了政策性收緊。然而，深圳樓市也只是減緩了上漲的速度，當年“十一長假”熱點片區繼續上漲，前海輻射片區業主掛盤價不斷抬升。此前鮮有被關注的羅湖、龍崗等東部片區反而由于豪宅稅的到來被市場青睞開始補漲行情。

延續到2020年年底，市場最后的看空聲音都消失了，大量剛需客被迫高位接盤。甚至出現了一張價格地圖，深圳灣均價35萬，東部遠郊均價10萬，在購房者內部廣泛流傳，都認為這就是5年內的深圳樓市價格。

直到2021年2月8日，深圳出臺了我國房地產市場化以來第一個對二手房的價格調控政策，也逐漸瓦解了深圳樓市原有邏輯。政策滿一年后，2022年1月份，深圳二手商品住宅僅成交1557套，成交面積為14.73萬平方米，同比跌75.04%，創近十年歷史新低。

有分析指出，2022年深圳樓市是否回暖，取決于經濟宏觀條件和深圳房地產市場微觀環境，經濟是不是足夠好，貨幣能不能足夠多，政策會不會相對松，樓市怎么發展就取決于這些因素。

目前看來，深圳樓市回暖尚需時間，很大一部分因素是前幾年房價漲的過快。而現在，開發商集中預售開盤，樓市正在開始預熱，也意味著下一個機會正在醞釀。

標簽： 深圳有新盤單日成交破億疫情釋放需求下的樓市真回暖