千萬豪宅或遭遇“停貸風(fēng)波”？

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者? 宋杰|上海報道

“如果8月底還不全面復(fù)工，我們業(yè)主就集體停貸?！?月1日，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)“濱江一品苑”業(yè)主聯(lián)合發(fā)布“停貸告知書”公開信，將這個千萬豪宅的糾紛推到大眾面前。

就在今年3月5日，開發(fā)商上海東櫻房地產(chǎn)有限公司攜手總包單位上海建工七建集團(tuán)有限公司舉行了該樓盤“奮戰(zhàn)百日、力保交付”的宣誓活動，“濱江一品苑”官方微信號至今仍保留了記錄當(dāng)時熱鬧場面的報道。文中稱“百日沖刺，只為第一時間兌付承諾”，而今已過去5個月，“保交樓”為何還未“全面復(fù)工”？《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者展開了調(diào)查。

(資料圖片)

外立面已完工近九成

樓盤局部

業(yè)主提供的內(nèi)部近期圖片顯示，有裝修材料堆積在施工工地，局部發(fā)霉?！吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰I攝

現(xiàn)場：記者只看到兩個保安

濱江一品苑位于浦東浦逸路浦陽路路口，處于浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)塘橋板塊。

根據(jù)公開資料顯示，該樓盤戶型為137～349平方米，交付時應(yīng)為全裝修的“江景豪宅”。該項目包括A、B兩棟住宅樓宇，共計352戶。A棟于2019年11月取得預(yù)售許可證開盤銷售，合同約定交房日期為2022年3月12日；B棟于2021年11月開盤銷售，合同約定交房日期為2022年12月10日。

然而，該項目在長達(dá)兩年半的建造期后，2022年3月A棟未能如約交付。2022年11月23日，開發(fā)商向B棟業(yè)主發(fā)出延期交房通知。

8月17日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者來到該樓盤現(xiàn)場看到，A、B棟外立面已完工近9成，遠(yuǎn)處看，內(nèi)部遠(yuǎn)未達(dá)到“精裝”標(biāo)準(zhǔn)，北面的B棟室內(nèi)大多還處于毛坯狀態(tài)，工地外的“施工銘牌”上，“開工日期”和“竣工日期”均為空白。

據(jù)業(yè)主何凱提供給記者的內(nèi)部近期圖片顯示，有裝修材料堆積在施工工地局部發(fā)霉，僅有少量工人在裝修。何凱對記者說：“我現(xiàn)在和父母同住，離這不遠(yuǎn)，所以我每天都來工地看看，現(xiàn)場近一年都是這樣的情況?！?/p>

進(jìn)入小區(qū)，有兩位保安值守，記者未被允許進(jìn)入。保安說，記者想要進(jìn)門可以找不遠(yuǎn)處的售樓處銷售員。記者在樓盤外站立半小時，沒有聽到施工聲音，也沒有看到施工人員出入。在售樓處，記者等待約1小時也未遇到銷售人員。

業(yè)主：每月還貸7.5萬元，還有房租1萬多元

業(yè)主吳剛與未婚妻為濱江一品苑業(yè)主，于2020年11月底簽署認(rèn)購協(xié)議，交付定金。作為剛落戶沒多久的“新上海人”，雙方家庭下定決心支持，吳剛賣掉陜西省老家僅有的兩套房產(chǎn)，其未婚妻賣掉安徽省老家僅有的一套房產(chǎn)，兩家共同湊齊首付近800萬元。

“我們雙方家庭頂著超過1400萬的貸款，面臨每月75000元以上的30年貸款壓力。目前，我與未婚妻父母只能在當(dāng)?shù)刈夥烤幼?，父母房租約為每月1萬元。舉兩家之力購買的這套房子作為婚房剛需，也是未來孩子的唯一戶口所在地和唯一學(xué)籍所在地。我們懷抱著美好的愿望期待著2022年3月交房?！眳莿倢Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者說道。

可惜事與愿違，日子一天天過去，吳剛苦苦等待至今也沒有等到一紙交房通知書。原定于2021年底結(jié)婚的他們，由于經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，婚期一拖再拖，目前尚未完婚。

像吳剛這樣一邊還著巨額貸款，一邊要付租金的業(yè)主不在少數(shù)?！拔椰F(xiàn)在每個月4萬元房貸，12000元租金，娃10個月大，還要贍養(yǎng)4位老人。夫妻兩個人不敢失業(yè)，不敢生病，消費(fèi)全面降級，都在為這個房子打工。為結(jié)婚買的房子，不知道孩子讀幼兒園能不能住上，也不知道幼兒園要去哪里讀?！绷硪晃粯I(yè)主劉濤對記者說道。

“我是2019年底買的婚房，去年本來等著交房，迎接孩子出生，結(jié)果現(xiàn)在孩子都一歲了，還沒住到房。爛尾一年，我家被迫重新租房兩次，每月交著房貸，還租著房子。我愛人在坐月子的時候，因為房東把房賣了，被迫搬了兩次家。他們到底想拖到什么時候才解決，就怕等我孩子上初中是不是還住不進(jìn)去?！睒I(yè)主王強(qiáng)告訴記者。

業(yè)主何凱早在該樓盤2019年開盤時就關(guān)注房子的消息，2020年3月全款近1300萬元購買了134平方米A棟住宅。根據(jù)合同，開發(fā)商應(yīng)于2022年3月12日前交房，然而開發(fā)商未能履約，何凱將開發(fā)商告上法庭，后經(jīng)上海市第一中級人民法院作出終審判決：東櫻公司應(yīng)支付業(yè)主逾期交房違約金約50萬元。

法院一審時，東櫻公司辯稱，確實存在逾期交房情形，但有不同意見。其中，2022年2月起因新冠疫情影響涉訟房屋所在工程施工，3月底封控后人員、原材料、設(shè)備無法進(jìn)場，6月復(fù)工后因人力、物力、原材料、相關(guān)部門的協(xié)調(diào)等諸多方面存在非常大的阻力，項目施工仍受影響。

該案二審判決書顯示，東櫻公司承認(rèn)：“在與購房者簽約前，已經(jīng)更換了工程總包方，后來在建設(shè)過程中其與總包方發(fā)生工程款糾紛并且影響施工，如果沒有2020年和2022年的疫情，恐怕也無法按時交房，但當(dāng)初并未預(yù)計到這些情況?！?/p>

錢去哪里了？

業(yè)主葉松告訴記者，業(yè)主代表們與七建集團(tuán)曾于2022年11月碰面開會，七建方面給出的“情況說明”寫道：“截至2022年10月，我司已累計完成產(chǎn)值5.35億元，按合同約定建設(shè)單位應(yīng)支付工程款3.85億元，實際目前累計支付3.02億元，欠款8300萬元。建設(shè)單位自2021年7月起始終未能按合同約定及時支付工程款。本著顧全大局的原則，我司擔(dān)負(fù)起了國有企業(yè)的擔(dān)當(dāng)，在承擔(dān)巨大資金壓力情況下仍然盡最大限度的努力保證現(xiàn)場進(jìn)度?！?/p>

據(jù)上海市房屋管理局2022年11月29日出具的《信訪復(fù)查意見書》：“至于你反映的工程進(jìn)度緩慢事宜，開發(fā)企業(yè)表示，該項目總包為上海七建，由于經(jīng)濟(jì)糾紛等問題，雙方正在積極協(xié)商解決……”

天眼查信息顯示，2023年2—6月以來，“上海建工七建集團(tuán)有限公司”（原告）與“上海東櫻房地產(chǎn)有限公司”（被告）因相關(guān)建筑工程施工合同糾紛共開過3次庭。

為什么開發(fā)商會沒錢給七建？數(shù)位業(yè)主懷疑，他們的購房款被“挪用”了。

根據(jù)購房合同，濱江一品苑A、B兩棟樓的購房款監(jiān)管銀行分別為上海銀行和上海農(nóng)商行，然而，隨著時間推進(jìn)，“交付”卻遙遙無期，有業(yè)主無意間發(fā)現(xiàn)自己通過POSE機(jī)劃走的錢并非進(jìn)入了這兩家監(jiān)管銀行，此后，業(yè)主們拿著合同和刷卡單向有關(guān)部門進(jìn)行實名舉報。

據(jù)業(yè)主提供給《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者的證據(jù)顯示，2022年12月9日，原中國銀行保險監(jiān)督管理委員會上海監(jiān)督局書面答復(fù)業(yè)主稱，經(jīng)查，上海東櫻房地產(chǎn)有限公司于2019年11月14日，在上海銀行楊浦支行開立一般存款賬戶，上海銀行未與該開發(fā)商簽訂過預(yù)售款資金監(jiān)管協(xié)議。

2023年7月21日，原中國銀行保險監(jiān)督管理委員會上海監(jiān)督局書面答復(fù)另一名業(yè)主稱：“經(jīng)查，東櫻房地產(chǎn)存在通過關(guān)聯(lián)企業(yè)（城利房地產(chǎn)）擅自收存預(yù)售資金的情況，上海農(nóng)商銀行楊浦支行未及時發(fā)現(xiàn)，履行資金監(jiān)管相關(guān)約定職責(zé)不到位。對此，我局將責(zé)令該行整改并進(jìn)行責(zé)任追究?！?/p>

房款沒進(jìn)監(jiān)管銀行，派什么用處去了？還追得回來嗎？

“公司為了確保項目的施工進(jìn)度，挪用了部分銷售款，采用回流的方式來支付工程款，目前為止已經(jīng)支付了近9億元工程款，其中7億元通過回流的方式支付。有相關(guān)合同和付款證明。”有地產(chǎn)專業(yè)媒體提到，濱江一品苑項目總經(jīng)理曹某曾這樣表示。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者致電曹某核實，他表示：“我是在信訪辦同步錄音錄像回答問題的。關(guān)于資金流向我們已經(jīng)向區(qū)里進(jìn)行了披露，但這屬于商業(yè)機(jī)密，不是任何人可以說的?！?/p>

工地外的施工銘牌上，“開工日期”和“竣工日期”均為空白。

8月17日，記者從門縫中拍攝到的濱江一品苑工地現(xiàn)狀。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰I攝

什么時候能 “全面復(fù)工”？

8月17日下午2點，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在浦東塘橋街道信訪辦公室旁聽了工作組與業(yè)主們的溝通會。業(yè)主最核心的問題是：“全面復(fù)工”還要多久。

現(xiàn)場，街道工作人員表示，工作組已經(jīng)進(jìn)駐塘橋，推動工程進(jìn)展。東櫻的銷售總監(jiān)華勇通報了近期情況。他說，從8月11日開始，由浦東新區(qū)區(qū)政府協(xié)調(diào)組成了濱江一品苑保交付工作組，成員包括浦東新區(qū)政法委、浦東新區(qū)建交委、信達(dá)上海分公司、東櫻和七建的工作人員以及法律援助（律師），力爭在8月20日—31日進(jìn)行全面復(fù)工。

華勇稱，工作組已從兩個方向推進(jìn)復(fù)工，“其一是分包商，總包七建基本已把它能完成的工程完成得差不多了，還有一些工作需要和分包配合施工，目前由于分包沒有進(jìn)場無法進(jìn)行。近期工作組讓東櫻約談了9家（分包公司），有7家在會上表示愿意帶資、帶材料、帶工人進(jìn)場。因為他們也知道這個項目一旦運(yùn)轉(zhuǎn)起來，還是有資金付工程款的。關(guān)于工程款，區(qū)專班新成立了監(jiān)管賬戶，由其監(jiān)管，日后從監(jiān)管賬戶付款。下一步，待與分包簽訂復(fù)工協(xié)議后，盡快復(fù)工?！?/p>

“其二，我們摸排了業(yè)主的在途款，共計5.7億元，包含部分全款購房業(yè)主的未付款項以及按揭購房業(yè)主的貸款未放。針對先易后難的解決方法，先與有在途款未付的業(yè)主進(jìn)行溝通。我們也與上海農(nóng)商行等發(fā)放貸款的銀行進(jìn)行了溝通，把整個項目的推進(jìn)方案、未來涉及的貸款金額、目前進(jìn)展和總分包的一些情況進(jìn)行了溝通?！比A勇說，“后續(xù)資金有兩個解決途徑，融資和全面復(fù)工可能帶來新房銷售的回血?！?/p>

在場業(yè)主表示：希望8月31日前全面復(fù)工，且保證后續(xù)不停工。

8月21日，上海東櫻房地產(chǎn)有限公司通過官方公眾號發(fā)表聲明：“在區(qū)專班、塘橋街道等各方協(xié)調(diào)下，較前幾個月已有極大進(jìn)展……竭盡全力在春節(jié)前順利將項目竣工、交付?！?/p>

要不要停貸？要不要退房？

業(yè)主何凱焦慮的是，在苦等的日子里還不能退房，“我們有購房合同，如果開發(fā)商破產(chǎn)，我們是受保護(hù)的，但如果起訴退房，沒有合同了，我們就變成一般債權(quán)人，排在最后清償?！?/p>

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所合伙人王彬律師認(rèn)為，購房者有這種擔(dān)心是正常的，在《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）出臺前，如果相應(yīng)樓盤出現(xiàn)“爛尾”，甚至開發(fā)商公司破產(chǎn)，由于各地對于購房者的權(quán)利保護(hù)缺乏明確的操作指引，購房者的權(quán)利保護(hù)相對弱勢?！杜鷱?fù)》出臺后，最高法明確了購房者優(yōu)先權(quán)適用的情形，一定程度上對保護(hù)購房者權(quán)利起到極大的作用。

“從實際情況來看，購房者不需要過度對此擔(dān)心，不管是在破產(chǎn)后處理購房款，還是破產(chǎn)前處理，其債權(quán)不會憑空消失，只要優(yōu)先權(quán)(指如果有款項清償，優(yōu)先清償符合條件的購房者)能得到有效保障，購房者的權(quán)益就能夠得到有效保護(hù)?！蓖醣蛘f。

王彬進(jìn)一步解釋道，2023年5月，部分法院就購房者權(quán)利的優(yōu)先性也作出相應(yīng)的裁判。其中有案例商品房涉“爛尾”風(fēng)險，屬于“保交樓”相關(guān)案例，一則在執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)過程中重整引入外部資金償債和續(xù)建，并確認(rèn)商品房購房者享有優(yōu)先權(quán)；另一則通過設(shè)立專項工作小組，盤活項目，會同各部門協(xié)力解決各環(huán)節(jié)問題，最終保障購房者權(quán)益。

他說，保交樓是政府為了“保民生”提出來的重要舉措，通過政府力量，采取破產(chǎn)重整、引入外部資金等舉措，一定程度上很好地保證了購房者權(quán)益。但“保交樓”政策完全落地，需要一定的過程。

這個過程中，購房者是起訴房企要求解除合同、退還購房款及時止損，還是繼續(xù)支付按揭款，焦慮中等待交房？當(dāng)遇到所購預(yù)售房已經(jīng)被采取司法強(qiáng)制措施時，該如何維護(hù)自己的合法權(quán)利？

王彬向 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，針對開發(fā)商資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的情形，購買人維權(quán)要分房屋建設(shè)情況采取不同方式。

其一，對于有預(yù)售許可證且建設(shè)到一定程度的項目，如果樓盤通過開發(fā)商、政府的處理可能引進(jìn)外來資金完工，可以等待政府協(xié)調(diào)情況。一般具有一定建設(shè)量的項目因為涉及人數(shù)眾多，影響重大，政府多數(shù)會進(jìn)行協(xié)調(diào)，組織專班，協(xié)助相關(guān)企業(yè)走出困境，并完成樓盤的竣工交付。這種情況下，購房者需要耐心等待，亦可采取不影響合同解除的法律途徑救濟(jì)，同時積極向有關(guān)部門了解情況，靜觀其變。

其二，如項目徹底爛尾，沒有竣工交付的可能，需盡快提起訴訟，要求解除合同，返還購房款，盡可能減少損失。

再回到本次“停貸風(fēng)波”，如果開發(fā)商仍未復(fù)工，購房者集體停貸會有哪些法律風(fēng)險？

王彬分析，對于購房者停貸很多法院持有不同觀點，目前主流司法實踐觀點是，在《個人購房擔(dān)保借款合同》合法有效的前提下，業(yè)主貿(mào)然停貸會構(gòu)成違約，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，開發(fā)商亦須承擔(dān)合同約定的連帶清償責(zé)任。

（應(yīng)受訪者要求，文中業(yè)主均為化名）

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第16期）

2023年第16期《中國經(jīng)濟(jì)周刊》封面

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