缺地共識(shí)打破

作者 |?飛天小女警

(相關(guān)資料圖)

文章來(lái)源 |?格隆匯樓市

深圳缺地傳說(shuō)，或許要改寫了。

最近，龍崗一口氣對(duì)位于嶂背地鐵站附近的一大片工業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，共約41.98公頃。據(jù)推算，未來(lái)能增加約212萬(wàn)平住宅供應(yīng)。

這已經(jīng)是深圳今年第三次大手筆集中調(diào)規(guī)，意味著，“工改住、商改住”會(huì)是深圳未來(lái)幾年的趨勢(shì)。

過(guò)去，在大家的共識(shí)中，深圳地少人多，土地掣肘長(zhǎng)久困擾著深圳，外界對(duì)深圳“擴(kuò)容”的討論也曾經(jīng)一度甚囂塵上。

不少人甚至認(rèn)為，深圳只有解決了土地問(wèn)題，才能擁有下一個(gè)十年發(fā)展的空間。

在這樣的氛圍下，深圳的住宅項(xiàng)目銷售一直秉承著稀缺的概念，近幾年的住宅大部分去化效果都非常顯著。

即使是當(dāng)前，市場(chǎng)周期處于低位運(yùn)行階段，新房雖然不如從前受歡迎，但基本上大部分也都能做到在一年內(nèi)清盤。

就算位置相對(duì)較邊緣的地段的項(xiàng)目，比如龍崗雙龍的頤璟名庭，龍華觀瀾的山水華庭，寶安松崗的滿京華云著雅庭等，靠近東莞的城市邊界，周邊缺乏地鐵、大型商業(yè)等配套，賣到現(xiàn)在幾乎都全部都已經(jīng)備案完畢。

但現(xiàn)在，這種缺地要抓緊機(jī)會(huì)上車的邏輯，可能需要修正一下了。

去年寶中和北站，還有今年深超總調(diào)規(guī)的地塊，在調(diào)整后，非常快就拿出來(lái)拍賣了。

這次龍崗調(diào)規(guī)，15宗二類居住用地，估計(jì)最快也能在今年的第三次集中土拍中看到。

從調(diào)整的范圍來(lái)看，調(diào)整的范圍比前海那一次還要大。

總用地面積419772.1平方米，規(guī)劃總?cè)莘e2603192平方米，那么大的一片住宅區(qū)，以后還會(huì)配兩所72班及一所45班九年一貫制學(xué)校。

這種大規(guī)模的用地調(diào)整，是值得注意的。

一方面，供地變化決定深圳未來(lái)3—5年的住宅新增趨勢(shì)。

而在調(diào)規(guī)增加住宅供應(yīng)成為趨勢(shì)的情況下，深圳住宅稀缺的邏輯慢慢就會(huì)被打破。

另一方面，供地趨勢(shì)發(fā)生變化后，不僅會(huì)帶來(lái)新的供求關(guān)系，也會(huì)進(jìn)一步給新房限價(jià)帶來(lái)一些變化。

最明顯的，今年深圳第一批集中出讓的地塊，不少相比2022年、2021年最高限價(jià)都略有上漲。

今年截至現(xiàn)在深圳差不多調(diào)整了40宗用地，包括前海、深超總、赤灣、大學(xué)城、龍華大浪、坪山竹坑等區(qū)域。

前海14宗、深超總2宗、赤灣1宗、大學(xué)城1宗、龍華大浪2宗、寶中1宗、坪山竹坑3宗。

所以后續(xù)相信還會(huì)有不少工業(yè)用地、商服用地會(huì)變更為住宅，大家不用擔(dān)心買不到好位置，好項(xiàng)目。

雖然調(diào)規(guī)的范圍，不算是非常核心的位置，不像前海，能讓熱錢充滿想象力。

但體量足夠大，或多或少都會(huì)給市場(chǎng)釋放一定的增量信號(hào)。

過(guò)去5年，龍崗每年新房的預(yù)售大概是1萬(wàn)套，按照212萬(wàn)平住宅供應(yīng)的體量，換算100平一套，未來(lái)就這一個(gè)小片區(qū)也能誕生2萬(wàn)多套的住宅，基本能抵龍崗2年的供應(yīng)量。

而目前深圳新房住宅在售數(shù)量，除了龍華庫(kù)存最多，超過(guò)一萬(wàn)套在售，就是龍崗了。

整個(gè)龍崗的在售套數(shù)也有將近1萬(wàn)套。

在不缺供應(yīng)的情況下，龍崗依舊迎來(lái)大幅度的用地調(diào)規(guī)。

所以，未來(lái)中短期內(nèi)，龍崗的住宅競(jìng)爭(zhēng)壓力可想而知。

而其中，壓力最大的區(qū)域大概率會(huì)是周邊的大運(yùn)中南片區(qū)心以及寶龍西片區(qū)。

一方面，龍崗這次調(diào)規(guī)位置嶂背站附近。

通過(guò)14號(hào)線一站能夠到達(dá)大運(yùn)、兩站到達(dá)大運(yùn)中心，距離龍崗中心地段不算遠(yuǎn)，能夠受到各種公共配套或資源的輻射。

而相對(duì)大運(yùn)或大運(yùn)中心位置來(lái)說(shuō)，嶂背附近的價(jià)格估計(jì)會(huì)便宜不少。

另一方面，周邊幾公里范圍內(nèi)待開(kāi)盤、在售的項(xiàng)目扎堆著。比如仁恒世紀(jì)雅園、深鐵閱云境廣場(chǎng)、南山悅時(shí)光、星龍園等等。

換句話說(shuō)，未來(lái)嶂背地鐵站附近的住宅落地，多少都會(huì)對(duì)周邊區(qū)域造成一定的購(gòu)買需求分流。

不過(guò)，當(dāng)成片的住宅出現(xiàn)的時(shí)候，周邊的配套也會(huì)慢慢跟上，居住氛圍也會(huì)慢慢變得成熟。

比如調(diào)整項(xiàng)目附近的嶂背郊野公園已經(jīng)建設(shè)的差不多。

雖然不大，但已經(jīng)有規(guī)模，適合野餐和散步。

（嶂背郊野公園）

所以，在地鐵有了、醫(yī)院有了、公園也有了的情況下，未來(lái)這附近如果把學(xué)校和商業(yè)這兩樣配套也落地了，價(jià)格又合適的話，還是可以小小期待一下的。

作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)

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