魔幻！新房認(rèn)籌排隊(duì)18小時(shí)，老破小學(xué)區(qū)房賣爆了，上海樓市又行了？

太快了，風(fēng)向又變了。

7月份上海房價(jià)還在領(lǐng)跌全國，市場一片哀嚎。

(資料圖片僅供參考)

轉(zhuǎn)眼到了8月，上海樓市又火起來了。外環(huán)新房認(rèn)籌大排長龍，一等就是18個(gè)小時(shí)。

各種被嫌棄的老破小學(xué)區(qū)房，這次更是直接“清倉”了。

上海樓市，又行了？

萬萬沒想到！剛改和老破小，居然搶了上海豪宅的風(fēng)頭。

8月10日，位于上海外環(huán)的一個(gè)新盤瑞仕半島璟庭第一天開盤認(rèn)籌，就成為了上海樓市的焦點(diǎn)。

只因?yàn)樵擁?xiàng)目當(dāng)天的認(rèn)籌，從早上9點(diǎn)一直持續(xù)到了次日凌晨3點(diǎn)，整整認(rèn)籌了18個(gè)小時(shí)！

更狠的是，前一天認(rèn)籌的人還沒走完，第二天認(rèn)籌的人已經(jīng)接上。

在10號(hào)晚上11點(diǎn)之后，很多人知道排不上10號(hào)當(dāng)天的認(rèn)籌，索性就另開一場，提前排起了11號(hào)的認(rèn)籌隊(duì)伍。

瑞仕半島璟庭就在這樣的排隊(duì)長龍中，成為了上海新房積分制以來，第一個(gè)24小時(shí)不間斷排隊(duì)的項(xiàng)目……

由于該盤的火熱程度與云錦東方不相上下，又靠近上海森蘭東溝，于是被廣大網(wǎng)友調(diào)侃叫做“云錦東溝”。

不過“云錦東溝”和云錦東方的區(qū)別還是很大的，云錦東方是豪宅，而“云錦東溝”卻只是一個(gè)上海外環(huán)內(nèi)的剛改盤。

云錦東方門前排隊(duì)“假結(jié)婚”的都是富豪，而“云錦東溝”門前聚集的，卻都是名副其實(shí)的打工人。

在上海35度的高溫下排隊(duì)，現(xiàn)場沒有空調(diào)，很多人還自帶電風(fēng)扇。

有的購房者晚上5點(diǎn)多就到現(xiàn)場排隊(duì)，排隊(duì)9小時(shí)40分鐘后，終于在凌晨2點(diǎn)20認(rèn)籌成功，然后就開開心心的回公司了……

據(jù)說，瑞仕半島璟庭此次共推出新房498套，截止目前認(rèn)籌客戶已經(jīng)超過1640組，認(rèn)購率329%，已觸發(fā)積分。

相較于新盤開盤認(rèn)籌的盛大場景，二手房的成交則是于無聲處響驚雷。

尤其是沉寂已久的老破小學(xué)區(qū)房，最近突然成了香餑餑。

就拿梅園新村三街坊來說，這里歷來是上海雞娃家長購買學(xué)區(qū)房的首選。

據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榉从常穲@三街坊的掛牌房源常年維持在200套左右，可就在這段時(shí)間，該片區(qū)共成交了三十幾套房源，成交均價(jià)在500萬元左右。

從剛改盤的大火，到老破小學(xué)區(qū)房的翻紅，上海樓市到底發(fā)生了什么？

樓市有句老話，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

這就是當(dāng)下上海樓市的真實(shí)寫照。

“云錦東溝”排隊(duì)認(rèn)籌18個(gè)小時(shí)也好，梅園學(xué)區(qū)房被家長掃貨清倉也罷，歸根結(jié)底就是因?yàn)閮r(jià)格合適了。

在上海整個(gè)第七批次的新房中，瑞仕半島璟庭絕對是價(jià)格最香的剛改樓盤。

瑞仕半島璟庭的價(jià)格在6.5萬-7.5萬/㎡之間，而僅僅是一站地鐵以外，剛剛開盤的薈萃庭均價(jià)在8.6萬/㎡。以一套99平的房子來算，總價(jià)就相差200多萬。

再把范圍擴(kuò)大一點(diǎn)，在整個(gè)上海的中外環(huán)地段，7萬的均價(jià)也是相當(dāng)能打的存在，而600萬就能上車的總價(jià)，更是吸引力超強(qiáng)。

更關(guān)鍵的是，價(jià)格打下來了，倒掛就出現(xiàn)了。

瑞仕半島璟庭板塊內(nèi)的二手房均價(jià)普遍在8萬-10萬/㎡。相比之下，能有個(gè)1萬-2萬/㎡的倒掛。

價(jià)格低，還有倒掛，這房子簡直就是上海剛改族的夢中情房了。

老破小學(xué)區(qū)房的翻紅也是一樣的路徑。

就拿梅園學(xué)區(qū)房來說，目前的成交均價(jià)基本在10萬/㎡，你覺得貴嗎？

要知道這個(gè)地段的學(xué)區(qū)房在兩年前的成交價(jià)可是穩(wěn)定在20萬/㎡的，兩年價(jià)格降了一半。

事實(shí)上，“云錦東溝”和梅園學(xué)區(qū)房的價(jià)格暴擊不是個(gè)例，上海當(dāng)下新房打折，業(yè)主降價(jià)，已經(jīng)是相當(dāng)普遍的事情了。

今年4月開始，上海二手房價(jià)格就開始一路下跌，到7月已經(jīng)連跌了4個(gè)月，其中5、6月更是連續(xù)兩個(gè)月領(lǐng)跌全國！

上海二手房上一次出現(xiàn)這種連續(xù)大幅的房價(jià)下跌，還是在2018年了，當(dāng)時(shí)是因?yàn)榇笠?guī)模樓市調(diào)控。

與此同時(shí)，上海的二手房成交量也在持續(xù)下探。

從3月高峰時(shí)的2.4萬套，降到了6月的1.26萬套，直接腰斬。

二手房量價(jià)齊跌，新房市場更是心態(tài)炸裂。

尤其是在上海外環(huán)，新房開始扎堆降價(jià)。

先是位于嘉定的金地峰匯項(xiàng)目二期開盤，打出了96折優(yōu)惠。

緊接著浦東唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)唐城二期開啟認(rèn)購，其中108方戶型的折后單價(jià)為6萬元，相比去年一期7萬/㎡的開盤價(jià)，直接降了1萬/㎡。

除此之外，新房降價(jià)潮還在向青浦、松江等區(qū)域蔓延，某項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人直接表示：

“現(xiàn)在就是看誰跑得快。”

在大行情下行的時(shí)候，即便是強(qiáng)如上海，也不得不相信降價(jià)才能出奇跡了……

從現(xiàn)在的行情來看，上海的以價(jià)換量是有效果的。

根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月前兩周（8.1-8.13）上海二手房成交量合計(jì)為5434套，較7月同期上升約10.7%。

今年8月至今的日均成交量在418套，也比7月394套、6月410套要高。

另一方面，截止到8月15日，鏈家二手房掛牌量也出現(xiàn)了下降，較7月減少了2000套，二手房業(yè)主的信心回來了。

上海樓市這一次是真的在觸底回升了。

之所以這么說，除了數(shù)據(jù)和市場的反應(yīng)以外，還有一個(gè)很重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)，那就是樓市活躍的人群。

之前上海樓市火上熱搜的，往往都是豪宅。

而這一次爆火的卻是總價(jià)在600萬左右的剛改盤和老破小學(xué)區(qū)房，這說明樓市活躍起來的是改善族。

而改善族是對市場最敏感的群體，只有在市場信心回歸，價(jià)格泡沫最小的時(shí)候，改善族才會(huì)大規(guī)模進(jìn)入樓市。

另一方面，改善族也是樓市鏈條中最關(guān)鍵的一環(huán)，因?yàn)楦纳浦脫Q涉及到至少兩套房的買賣，可以最大程度激活樓市的流動(dòng)性。

很明顯，上海自己也認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，7月31日，上海住建局就房地產(chǎn)市場表態(tài)的時(shí)候就提到：

繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求。

所以可以預(yù)見，接下來上海樓市如果有什么大動(dòng)作，也一定是圍繞著改善群體來實(shí)施的。

這意味著什么？

除了樓市會(huì)被進(jìn)一步激活之外，也意味著上海樓市的分化將進(jìn)一步加劇。

前兩天，上海市財(cái)政局公告顯示，上海擬發(fā)行31.5億棚改專項(xiàng)債，結(jié)合2021年7月，上海成立的800億元城市更新基金。

這是一個(gè)很明顯的信號(hào)：超大城市的發(fā)展路線，正在從向外輻射轉(zhuǎn)變?yōu)橄騼?nèi)發(fā)展。

將老破小升級(jí)成美新大，讓購買力從郊環(huán)外回到內(nèi)環(huán)內(nèi)。

而且在上海人口增長趨于穩(wěn)定的當(dāng)下，這個(gè)過程是持續(xù)且不可逆的。

標(biāo)簽：