已有剛需購(gòu)房人開(kāi)始看房，買(mǎi)房的時(shí)機(jī)到了嗎？

繼住建部表態(tài)要“認(rèn)房不認(rèn)貸”，北京、深圳、上海相繼表態(tài)要更好地滿足居民剛性和改善性住房后，8月1日夜間央行關(guān)于“繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行、指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”等舉措的發(fā)布，讓“樓市調(diào)控政策要變”成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。多位業(yè)內(nèi)人士在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，從中央及主管部門(mén)的定調(diào)、發(fā)改委的擴(kuò)大消費(fèi)措施以及一線城市的接連表態(tài)，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策底已經(jīng)到來(lái)，各部門(mén)已經(jīng)在積極落實(shí)和部署相關(guān)工作，優(yōu)化現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策。那么，樓市調(diào)控政策將如何優(yōu)化？各地將如何落地這些新政？買(mǎi)房的時(shí)機(jī)是否已經(jīng)來(lái)臨？北青報(bào)記者近日圍繞著這些熱點(diǎn)進(jìn)行了深入調(diào)查和采訪，推出系列報(bào)道。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，從中央及主管部門(mén)的定調(diào)、發(fā)改委的擴(kuò)大消費(fèi)措施以及一線城市的接連表態(tài)，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策底已經(jīng)到來(lái)。與之呼應(yīng)的是，包括鄭州、南京在內(nèi)的多個(gè)城市近日紛紛搶先出臺(tái)了一波包括公積金住房貸款、購(gòu)房資格等在內(nèi)的落地新政。鄭州被稱(chēng)為“15條”的樓市新政至少有11條是和購(gòu)房直接相關(guān)的。也正是如此，被認(rèn)為打響了“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的第一槍?zhuān)P(guān)注度也更高，被認(rèn)為標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化全面鋪開(kāi)，業(yè)內(nèi)人士判斷8月份將會(huì)成為地方城市房地產(chǎn)政策調(diào)整的高發(fā)期。那么，目前市場(chǎng)上對(duì)這些表態(tài)和新政有什么反響？買(mǎi)房的時(shí)機(jī)是否已經(jīng)來(lái)臨？

購(gòu)房人：已有剛需購(gòu)房人開(kāi)始看房

(資料圖)

北京青年報(bào)近日對(duì)多位購(gòu)房人的采訪發(fā)現(xiàn)，最近中央各部門(mén)的密集發(fā)聲以及多地發(fā)布相關(guān)落地政策確實(shí)攪動(dòng)了一部分購(gòu)房人的情緒。

“看政策發(fā)聲多起來(lái)，擔(dān)心業(yè)主會(huì)調(diào)價(jià)。一周內(nèi)已有三個(gè)朋友托我找行業(yè)內(nèi)的人在咨詢(xún)了。”有買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)的曉燕表示，她明顯感覺(jué)身邊看房的朋友多了起來(lái)，“這些人一直有買(mǎi)房意向，有的是為了孩子幼升小考慮買(mǎi)房，最近是擔(dān)心漲價(jià)便開(kāi)始忙著看房了。”

但更多的意向購(gòu)房人在等待新政的實(shí)際落地。80后陸先生表示，在北京買(mǎi)房一直是在他的人生計(jì)劃里。“看看這次首套房首付能降到多少，我會(huì)考慮努努力入市，感覺(jué)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這么幾年的調(diào)整，這次應(yīng)該是市場(chǎng)底部了，現(xiàn)在應(yīng)該是入市的好時(shí)機(jī)。”陸先生表示，“沒(méi)有抱著一次到位的想法，就不會(huì)有太大的壓力——可以先買(mǎi)小的買(mǎi)遠(yuǎn)的，將來(lái)有錢(qián)了再換大的或者城區(qū)的房子。”

陸先生可能是首次購(gòu)房的典型人群代表。對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及首付和利率是否調(diào)整，成了他們關(guān)注的重點(diǎn)。在北京東三環(huán)某外企上班的潘女士說(shuō)，自己一直有換房的打算，但因?yàn)槎追渴赘逗屠矢撸⒆訐Q學(xué)校后一直在租房，沒(méi)敢換房。“我們之前都看過(guò)一波房了，希望新政趕緊落地，如果有合適的房源，一定考慮換，我們這類(lèi)改善也是妥妥的剛需。”

同樣有購(gòu)買(mǎi)二套房需求的王先生表示，之前二套房貸首付和利率太高，一直沒(méi)敢想換房的事，“這次新政啥時(shí)候出，啥時(shí)候就可以去看房了。”王先生說(shuō)，他家人名下還有一個(gè)名額，想把這個(gè)購(gòu)房資格用了，父母要過(guò)來(lái)居住。

北青報(bào)記者從金隅云筑三期等多個(gè)售樓處以及海淀成府路沿線包括鏈家、我愛(ài)我家等在內(nèi)的二手房中介門(mén)店處了解到，盡管天氣悶熱，看房的人不少，看房人咨詢(xún)的最多的除了房子本身外，就是關(guān)于信貸、首付、貸款利率等在內(nèi)的樓市政策什么時(shí)候落地。

機(jī)構(gòu)：部分城市和地區(qū)二手房帶看量出現(xiàn)復(fù)蘇跡象

“鄭州樓市新政15條”落地后，鄭州二手房市場(chǎng)掛牌量有所變化。經(jīng)檢索諸葛找房網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿，鄭州共有約9.2萬(wàn)套二手房在售，新上房源1871套；24小時(shí)內(nèi)降價(jià)的有663套，724套漲價(jià)。北青報(bào)記者走訪了多家二手房門(mén)店調(diào)查也顯示，包括北京鏈家、我愛(ài)我家在內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)均表示，二手房帶看量出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

北京鏈家的一位工作人員表示，二手房?jī)r(jià)最近一直在降，目前沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的政策發(fā)布，成交量還是比較低迷的。他表示，從二手房掛牌量來(lái)看，6-7月份一直是14.5萬(wàn)-14.8萬(wàn)套左右，最近幾天的掛牌量有增加。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比上月下降16.3%，二手房成交量自4月份開(kāi)始連續(xù)4個(gè)月下滑，和3月份相比下降56.2%。麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，和6月相比，7月二手房掛牌量出現(xiàn)下降，環(huán)比上月下降1.28%。而談到7月掛牌量下降的原因，綜合多位業(yè)內(nèi)人士的分析，不外兩點(diǎn)：一是7月新增房源量減少，和前幾個(gè)月相比下滑明顯；二是當(dāng)前市場(chǎng)成交周期拉長(zhǎng)、價(jià)格達(dá)不到預(yù)期，部分業(yè)主下架房源或者由售轉(zhuǎn)租。

麥田房產(chǎn)相關(guān)人士表示，當(dāng)前二手房處于“觸底盤(pán)整”期，市場(chǎng)仍然處于觀望、價(jià)格博弈的階段。入7月下旬之后，樓市重磅消息頻發(fā)，多部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)密集表態(tài)，不斷釋放積極政策信號(hào)。“7月份新增客戶(hù)量、帶看量、實(shí)際簽約等這些衡量市場(chǎng)活躍度的核心指標(biāo)雖然沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)但已經(jīng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)。如果實(shí)質(zhì)性利好政策能夠盡快出臺(tái)且力度大，將會(huì)加快市場(chǎng)復(fù)蘇的進(jìn)程。”這位人士強(qiáng)調(diào)。

我愛(ài)我家在互動(dòng)平臺(tái)上也表示，近期，國(guó)家對(duì)于存量房交易市場(chǎng)做出進(jìn)一步放松的表態(tài)，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房人信心。近日我愛(ài)我家觀測(cè)到部分城市和地區(qū)的二手房帶看量出現(xiàn)顯著的復(fù)蘇跡象，隨著后續(xù)具體政策的逐步落地，有助于市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖。

業(yè)內(nèi)：購(gòu)房時(shí)機(jī)沒(méi)有最合適只有相對(duì)合適

那么，現(xiàn)在是不是到了買(mǎi)房的時(shí)候？該不該入市買(mǎi)房？針對(duì)這些購(gòu)房人最關(guān)心的問(wèn)題，北青報(bào)記者在調(diào)查中了解到，房地產(chǎn)發(fā)展至今，很多購(gòu)房人——哪怕是首次購(gòu)房置業(yè)的，也均表現(xiàn)出“老司機(jī)”的樣子，正如前文購(gòu)房人談到的那樣，不少購(gòu)房人認(rèn)為樓市盤(pán)整到今天，如果首付、利率在內(nèi)的信貸等政策真能落地，不失為剛需購(gòu)房好時(shí)機(jī)。但多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此的表態(tài)則更加“理性”一些，都強(qiáng)調(diào)購(gòu)房人要根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)狀況、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等來(lái)綜合考慮，同時(shí)提醒：不建議趁機(jī)企圖抄底炒房。

綜合北京多位資深房地產(chǎn)媒體人、從業(yè)人員在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)的表態(tài)，普遍的看法是：剛需任何時(shí)候買(mǎi)房都沒(méi)問(wèn)題。他們中有人強(qiáng)調(diào)，剛需購(gòu)房如果能趕上政策底和市場(chǎng)底，應(yīng)該是購(gòu)房相對(duì)合適的時(shí)機(jī)。從目前看，中央各部門(mén)的密集表態(tài)雖然還沒(méi)具體落地到各省和直轄市，但政策底基本坐實(shí)。至于市場(chǎng)底是否已經(jīng)到了，仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，他們中的多數(shù)人表示，正如購(gòu)房人判斷的那樣，包括北京樓市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，已經(jīng)到了相對(duì)性?xún)r(jià)比較高階段，這個(gè)階段如果再疊加更好的信貸杠桿政策和稅費(fèi)優(yōu)惠，應(yīng)該是購(gòu)房的相對(duì)好時(shí)機(jī)。但他們強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)沒(méi)有最合適的時(shí)候，只有相對(duì)合適的時(shí)候，是否是最合適的時(shí)機(jī)，購(gòu)房人可根據(jù)自己的購(gòu)買(mǎi)力和需求確定。

全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專(zhuān)家安光勇表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及多方面因素，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策變化、人口流動(dòng)等，住建部要求“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及央行對(duì)住房貸款利率和首付比例的調(diào)整會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。購(gòu)房決策應(yīng)該考慮個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力、家庭需求等因素。綜合考慮目前的內(nèi)外部環(huán)境，對(duì)于購(gòu)房持謹(jǐn)慎、保守的策略可能是最佳選擇。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也認(rèn)為，目前市場(chǎng)對(duì)于各地政策的反應(yīng)較為積極，會(huì)有不少購(gòu)房者抓住政策利好的機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，尤其是改善性住房需求。對(duì)于是否是入市好時(shí)機(jī)，需要根據(jù)個(gè)人的購(gòu)房需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)決定。如果購(gòu)房者有明確的購(gòu)房需求，并且有足夠的購(gòu)房資金，那么可以考慮入市看房。但是購(gòu)房是一項(xiàng)大的決策，需要綜合考慮各種因素，包括財(cái)務(wù)狀況、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等。

北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣表示，宏觀調(diào)控政策和供需關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的兩個(gè)重要因素。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸向賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。近幾年不少購(gòu)房人處于抑制需求的狀態(tài)，因此，房?jī)r(jià)處于下降趨勢(shì)。目前是否處于買(mǎi)房最低點(diǎn)，一定程度上取決于購(gòu)房人群體對(duì)政策的響應(yīng)程度，還需要進(jìn)一步觀察。王玉臣同時(shí)提醒，不建議趁機(jī)企圖抄底，以炒房為目的大量購(gòu)買(mǎi)房屋——房屋不是“理財(cái)產(chǎn)品”，住房不炒早已是大趨勢(shì)，不要把買(mǎi)房當(dāng)作牟取暴利的渠道，否則可能會(huì)損失慘重。

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文/北京青年報(bào)記者 宋霞

編輯/樊宏偉

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