深圳樓市該抄底了嗎？

作者 |?醉酒大鯊魚

(資料圖片)

文章來源 |?格隆匯樓市

最近樓市政策利好頻出，7月底到現在全國包括深圳都出現不同程度的放松。

并且隨著高層的表態，樓市松綁的方向也越來越明確。

在這種氛圍下，大家的心態多少也會跟著動搖。

那么現在到底是不是該抄底的時候？

要判斷是不是到了該抄底的時候，一般來說，深圳樓市都會有幾個信號。

第一，二手房業主是否出現頻繁或者大量地出現反價；

第二，網紅新盤去化有沒比之前更快了，或者甚至出現日光；

第三，法拍房標桿小區的房源是否已經不再流拍。

就深圳目前來看，僅對“雙證合一”做出了比較大的讓步，其他關于稅費優惠、降低存量房貸利率、認房不認貸等政策還在醞釀當中。

雖然官方暫時還沒有進一步的動作，但已經有業主開始膨脹。

比如深圳灣君匯新天1E棟一套177平雙證房，原本報價2300萬，后來突然漲到2400萬，但最后以2200萬成交。

根據一線中介反饋，因為政策的風越吹越猛，近期有業主原本談好價格準備簽字了的當場選擇不簽，有直接聯系好買家報過一輪價后反價的。

還有業主看到樓市各種消息后直接撤盤了，基本上都在等政策的細則出臺。但就整體來看，不算多，只有少數的個案。

在連續利好政策的刺激下，業主心態發生轉變也是很常見的情況。

其次是如果二手房反價的情況比較多，那么就會倒逼買家們會去選擇更便宜的新房。

像光明鳳凰街道、光明中心去化不太好的新房，寶安沙井的標桿新房以及前海的改善型網紅盤，如果去化突然變得活躍，或者其他新開的樓盤陸續出現“日光”盤，那么就是深圳樓市反彈啟動的表現。

就目前來看，二手房這個成交量其實還并不能支持業主們反價。

一方面，7月二手房成交套數又回落到近6個月的低位，僅2259套。

并且根據樂有家研究中心數據顯示，深圳二手房成交價低于參考價部分，截至6月為止比重都屬于增加的趨勢。低于參考價部分成交占比達到48%。

另一方面，8月1日—3日，深圳新房住宅成交262套，二手房住宅成交套數304套，與過去7月工作日單日成交的均相差并不算太明顯。

工作日的成交基本都是日均100套左右。

更重要的是，政策的招，已經悄悄地出了不少，但對市場的提振作用還是很有限。

比如提高土拍新房限售價格上限，對住宅類公寓/宿舍放松限購，提高公積金額度上限，評估價與參考價脫鉤，雙證/多證房合一等，都得到實質性的支持。

其中住宅宿舍類涉及的房源大約有43萬套，相當于一次性供應43萬套房源；雙證/多證合一，一下釋放的是一百多個小區，大約9萬多套的“雙證/多證?！?/p>

不過，從這些動作來看，基本上都是小范圍地調動一下市場情緒，雖然無法覆蓋整個市場的情況，但也能看出深圳希望的是通過平衡供應及需求的方式保持市場平穩。

另外更值得注意的是，龍頭小區或者典型小區的法拍市場仍然還沒有看到回春的跡象。

如果常規的二手房起風了的話，買家也會更愿意選擇到法拍市場去撿漏一些網紅小區。

目前來看，就是恒裕濱城二期、深圳灣一號這樣的標桿豪宅也要進行降價處理。

其中恒裕濱城二期一套房源在經歷三次拍賣后，總價較一拍（最初起拍價為1.07億元）降了3000萬，最后以7598萬元成交。

而最近流拍的一套深圳灣一號房源，進入二拍后，降價300萬起拍，到目前為止仍然還沒有人報名參拍。

所以在政策沒出和成交還沒上來之前，任何風吹草動都是鏡花水月。

雖然反價的先決條件還沒有成熟，一還沒力度完全的政策，二也還沒有足夠活躍的成交量，但有個別業主聞風反價，改價是既定事實。

這對市場來說，或多或少都會帶來一定的影響。

一方面可能會導致原本在路上的利好政策夭折。因為在還沒有真正有實質性意義的政策出臺前，市場就有起飛的跡象，那么即便有政策也更不敢輕舉妄動。

另一方面，在仍然還屬于買方市場，惘然反價或者改價，只會導致買家更不會輕易出手。

在低位市場剛建立起來的信心，也有可能會被打破。

今天（8月4日）在國家發展改革委、財政部、人民銀行、稅務總局聯合召開新聞發布會上，國家發改委已經表態，根據形勢變化及時分批出臺實施一批針對性更強、力度更大儲備政策。

這就意味著，各個城市還是會有針對性更強，力度更大的政策。

尤其像深圳這樣的一線城市，作為樓市的風向標，對提振整個房地產市場信心至關重要。

7月末的時候，深圳已經表示，認真學習過重要指示精神和會議精神，將會“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。

這是完全貼合中央的指導思想的。

不過，像鄭州“15條”這樣的政策暫時不太可能推出。

一方面深圳的情況和鄭州大不相同，深圳屬于買賣本身比較堅挺，需求比較旺盛的城市。需要的政策力度不能太猛，要避免過猶不及。

另一方面，也需要避免深圳也出現鄭州類似的情況。

再有就是，深圳的購買力一向深不可測，太猛烈的情況，也有可能讓市場迅速過熱，這應該也是大家不愿意看到的局面。

所以，按照以往樓市松綁的經驗，深圳大概率會跟在北京和上海的步子后面。

換句話說，大家暫時都還不用太著急。

作者觀點，不代表格隆匯立場

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