房企土儲(chǔ)換倉(cāng)，跟著人口、產(chǎn)業(yè)、資金新流向走

“關(guān)注核心城市核心地段、優(yōu)中選優(yōu)”已成為房企投資的共識(shí)，市場(chǎng)仍在筑底時(shí)，投錯(cuò)一塊地可能就意味著難以承受的代價(jià)。

歷經(jīng)行業(yè)深度調(diào)整、三年疫情影響后，哪些城市仍舊值得投資？

據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023中國(guó)城市開(kāi)發(fā)投資吸引力排行榜》，北京、上海、深圳和廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)投資吸引力排名仍位列前四，優(yōu)勢(shì)明顯；杭州、成都、南京等1.5線城市各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好，排名仍位居前十。

【資料圖】

排在6—10位的是成都、南京、蘇州、武漢、西安，這些城市經(jīng)濟(jì)及人口規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)需求旺盛。不過(guò)，武漢近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，排名下降兩位；南京、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性凸顯，排名均提升1位；西安人口連續(xù)多年快速流入，經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，吸引力躋身前10位。

排在第11—20位的是長(zhǎng)沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟(jì)南、天津、鄭州、佛山和東莞。不同城市或受疫情及自然災(zāi)害等因素影響，排名有所下滑；或市場(chǎng)活躍度高，排名有所上升。

2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力TOP50城市 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院測(cè)算

上述城市的投資吸引力增減背后，是產(chǎn)業(yè)動(dòng)向及其引起的人口流向。中指研究院指出，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出存量和增量并行的態(tài)勢(shì)，人口、產(chǎn)業(yè)和交通仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，尤其是人口和產(chǎn)業(yè)，對(duì)市場(chǎng)的支撐作用更加明顯。

“人”去往哪里？

人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)，其總量和增量均直接影響住房需求空間。

2022年，全國(guó)總?cè)丝诔霈F(xiàn)60多年來(lái)首次下降，不同地區(qū)之間的人口流動(dòng)趨勢(shì)發(fā)生新的變化。

珠三角、京津冀城市群人口整體呈現(xiàn)流出態(tài)勢(shì)。

其中，珠三角制造業(yè)、外貿(mào)等行業(yè)整體受疫情影響較大，短期內(nèi)就業(yè)人數(shù)減少。此區(qū)域內(nèi)9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬(wàn)人、7.6萬(wàn)人，深圳特區(qū)自設(shè)立以來(lái)首次人口負(fù)增長(zhǎng)，常住人口減少2萬(wàn)人。

京津冀城市群人口持續(xù)縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數(shù)城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬(wàn)人、10萬(wàn)人。

長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游多個(gè)核心城市人口明顯增加，人口集聚能力進(jìn)一步顯現(xiàn)，長(zhǎng)沙、杭州、合肥人口增量位居全國(guó)前三。

該機(jī)構(gòu)指出，長(zhǎng)三角城市群的核心優(yōu)勢(shì)在于其發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、強(qiáng)大的創(chuàng)新能力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及城市間較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同性。

杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，人口增量連續(xù)四年位居全國(guó)前列，2022年常住人口增加17.2萬(wàn)人，增量居全國(guó)第二；合肥在沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，先進(jìn)制造業(yè)快速發(fā)展的加持下，人口吸附能力居全國(guó)第三位，2022年常住人口增加16.9萬(wàn)人；不過(guò)，上海近些年人口增速整體呈放緩態(tài)勢(shì)，2022年受疫情影響，產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊，部分產(chǎn)業(yè)外遷，人口流出明顯，全年常住人口減少13.5萬(wàn)人；

長(zhǎng)江中游城市群承接沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)核心城市在中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)中承擔(dān)創(chuàng)新帶頭角色，制造業(yè)、信息技術(shù)和高端裝備制造業(yè)等領(lǐng)域具有較高的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

其中，長(zhǎng)沙工程機(jī)械、汽車、生物等支柱產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4萬(wàn)，居全國(guó)首位；南昌產(chǎn)業(yè)聚集效果明顯，全年常住人口增長(zhǎng)超10萬(wàn)人，位列長(zhǎng)江中游城市群第二。

中西部地區(qū)核心城市人口虹吸效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，西安和貴陽(yáng)常住人口增量超過(guò)10萬(wàn)，成都人口增加7.6萬(wàn)人，核心城市憑借經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，持續(xù)強(qiáng)化對(duì)周邊人口的吸引力。

中原地區(qū)、東北地區(qū)人口則普遍下降。

產(chǎn)業(yè)和錢流向哪里？

在這輪新的人口流動(dòng)中，產(chǎn)業(yè)是吸納和吸引人口的根本要素。近些年，新一輪技術(shù)革命開(kāi)啟，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，各地聚力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，核心城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，先發(fā)優(yōu)勢(shì)或帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈聚集效應(yīng)進(jìn)一步提升。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的“中國(guó)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)500強(qiáng)”研究成果，2022年中國(guó)新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)數(shù)量為407家，占比超八成，為新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新高地；北上深三城企業(yè)數(shù)量穩(wěn)居第一梯隊(duì)，聚集新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)最多，合計(jì)數(shù)量達(dá)到216家，比例高達(dá)43.2%。

從區(qū)域上看，東部地區(qū)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、科技水平高，新經(jīng)濟(jì)500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量也占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，為422家，占到總數(shù)的84.4%。

中部地區(qū)企業(yè)和西部地區(qū)企業(yè)分別為37家和34家，占比分別為7.4%和6.8%；東北企業(yè)數(shù)量最少，僅有7家，占1.4%。

生產(chǎn)總值方面，總體來(lái)看，2022年我國(guó)GDP萬(wàn)億城市數(shù)量與上年一致，仍為24個(gè)；110個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量在3000億元以上，較2021年增加5個(gè)；24個(gè)城市GDP超萬(wàn)億，數(shù)量與2021年持平，經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的比重為38%，較2021年小幅下降。

具體到城市，上海、北京、深圳經(jīng)濟(jì)總量保持前三位；廣州受疫情等多重因素影響，2022年GDP僅增長(zhǎng)1%，位列全國(guó)第5，被重慶超越，這兩個(gè)城市GDP均在2.9萬(wàn)億左右；武漢疫情后經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，GDP再度超過(guò)杭州，位列全國(guó)第8，武漢、杭州GDP均近1.9萬(wàn)億；東莞受疫情及外部訂單減少等超預(yù)期因素影響，名次較2021年下降2位，但仍保持在萬(wàn)億GDP之上。

另外，2022年常州、煙臺(tái)GDP均達(dá)9500億元以上，即將邁上萬(wàn)億臺(tái)階。

從增速來(lái)看，2022年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力持續(xù)演化，全年GDP增速為3%，多數(shù)城市受疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯回落，僅個(gè)別城市增速超10%（金昌、寧德）。

在萬(wàn)億以上的城市中，部分城市受疫情影響經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯放緩，如上海2022年GDP下降0.2%，北京、廣州、天津、鄭州等城市GDP增幅均在1%左右。

聚焦核心城市群進(jìn)行投資

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化日益明顯，優(yōu)勢(shì)區(qū)域因市場(chǎng)需求支撐較強(qiáng)，在下行周期中成為企業(yè)業(yè)績(jī)“壓艙石”。聚焦這些優(yōu)勢(shì)區(qū)域進(jìn)行投資，有助房企成功穿越周期。

據(jù)中指研究院報(bào)告，2022年，主要城市群經(jīng)濟(jì)人口規(guī)模及發(fā)展水平優(yōu)勢(shì)明顯，五大城市群（長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經(jīng)濟(jì)規(guī)模在全國(guó)中占比達(dá)53%，常住人口數(shù)量占比42%。

經(jīng)濟(jì)與人口的高度集中也為住房市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)巨大優(yōu)勢(shì)。2022年五大城市群商品房銷售面積占比為48%，銷售金額占比達(dá)61%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額由2021年的56%提至58%。

各大城市群中，長(zhǎng)三角城市群吸引力占據(jù)鰲頭，有14個(gè)城市位居全國(guó)投資吸引力前50。前述機(jī)構(gòu)指出，2022年長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情影響調(diào)整幅度較大，但熱點(diǎn)城市基本面良好，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，2023年以來(lái)市場(chǎng)情緒逐步修復(fù)，土拍熱度也帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)。

珠三角城市群的9城中，有7城位居投資吸引力前50。機(jī)構(gòu)稱，雖該城市群受到疫情嚴(yán)重沖擊，經(jīng)濟(jì)增速放緩、人口大規(guī)模外流，但城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性凸顯，產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程加速，有望迎來(lái)新的高質(zhì)量發(fā)展階段。預(yù)計(jì)珠三角城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)存在恢復(fù)預(yù)期，但區(qū)域復(fù)蘇節(jié)奏有賴于廣深市場(chǎng)恢復(fù)速度。短期來(lái)看，隨著政策持續(xù)優(yōu)化、人口加速回流，核心城市市場(chǎng)情緒有望改善，銷售或有所修復(fù)，帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)有序復(fù)蘇。

京津冀城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，各城市內(nèi)生動(dòng)能逐漸修復(fù)，但人口持續(xù)外流，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放空間受限。其中，北京市場(chǎng)仍是驅(qū)動(dòng)京津冀房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心動(dòng)能，銷售市場(chǎng)整體平穩(wěn)，政策有空間，市場(chǎng)預(yù)期有望逐漸修復(fù)；天津人口持續(xù)外流對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定制約，但產(chǎn)業(yè)和人口規(guī)模對(duì)市場(chǎng)形成支撐，其余城市市場(chǎng)企穩(wěn)或需更長(zhǎng)時(shí)間；河北三四線城市市場(chǎng)仍承壓。

成渝城市群區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。機(jī)構(gòu)分析，成都樓市保持較強(qiáng)韌性，政策仍存優(yōu)化預(yù)期，市場(chǎng)成交有望保持在高位，城市投資吸引力強(qiáng)；重慶受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及商品房庫(kù)存偏高影響，市場(chǎng)信心不足，土拍情緒仍不樂(lè)觀，短期市場(chǎng)承壓，中長(zhǎng)期市場(chǎng)空間仍在。

長(zhǎng)江中游城市群核心城市資源集聚能力強(qiáng)，但短期房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)動(dòng)力弱，市場(chǎng)企穩(wěn)仍有賴于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)及政策帶動(dòng)。

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