房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、房企拿地、房企融資等數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

房企違約，就像打開(kāi)了潘多拉魔盒，發(fā)生了第一次，就很難關(guān)上閘門(mén)。

(資料圖片)

6月13日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告，內(nèi)容涉及2023年到期、息票率9.95%的2億美元高級(jí)綠色票據(jù)。隨著該筆票據(jù)于6月8日到期，仍未能支付到期本金利息，已構(gòu)成違約事件，該票據(jù)于同日從港交所摘牌退市。

“公司正在尋求關(guān)于離岸債務(wù)整體解決方案，目前還在積極溝通推進(jìn)中，有最新進(jìn)展會(huì)第一時(shí)間公告。禹洲人于艱難環(huán)境中決不放棄、絕不躺平。”禹洲集團(tuán)方面回應(yīng)。

在此之前，禹洲集團(tuán)已多次發(fā)生海外債務(wù)違約事件。

去年3月7日，禹洲集團(tuán)有一筆于2023年到期、票面利息為8.5%的美元債券，在寬限期過(guò)后仍未能如期支付，宣告正式違約；3月31日又發(fā)生3只美元債項(xiàng)下違約事件；兩個(gè)月后，禹洲集團(tuán)再次發(fā)布公告，因資金鏈斷裂，無(wú)法支付已到期且超過(guò)寬限期的多筆境外美元債券。

禹洲集團(tuán)只不過(guò)是出險(xiǎn)房企計(jì)劃啟動(dòng)整體債務(wù)重組的案例之一。

6月9日融信中國(guó)公告稱，該公司一筆本金總額為3.16億美元、利率為8.1%的優(yōu)先票據(jù)，已于6月9日到期，融信中國(guó)尚未支付有關(guān)款項(xiàng)。目前融信中國(guó)債券違約已超過(guò)百億元，2023年還將面臨上百億元到期債務(wù)。

融信中國(guó)方面表示，將積極與債權(quán)人接洽，尋求相關(guān)債務(wù)整體解決方案，集團(tuán)亦將保持項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)以及銷(xiāo)售和回款力度，從而盡最大努力保護(hù)所有利益相關(guān)方利益。1

6月11日，易居企業(yè)公告稱，公司未能償還2023年到期7.6%優(yōu)先票據(jù)。這也并非易居企業(yè)首次發(fā)生債務(wù)違約。去年4月，易居企業(yè)就因未能償付一筆到期票據(jù)而違約。

5月14日，合景泰富公告稱，在一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)強(qiáng)制贖回日，該公司未能按期予以兌付1.19億美元，構(gòu)成違約事件。構(gòu)成強(qiáng)制贖回是源于近期一筆2.12億元債務(wù)未按時(shí)償還，觸發(fā)若干長(zhǎng)期附息銀行及其他借貸的交叉違約。在此背景下，合景泰富開(kāi)啟尋求境外債務(wù)全面重組。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，民營(yíng)房企正處于群體性危機(jī)之中。“現(xiàn)在民營(yíng)房企還有多大自救能力呢？體量稍大些的項(xiàng)目都很難找到接盤(pán)方，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨投資收縮現(xiàn)狀。”一位出險(xiǎn)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商無(wú)奈感慨。

“這半年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售并未企穩(wěn)，復(fù)蘇非常緩慢。不止出險(xiǎn)房企，整個(gè)民營(yíng)房企都面臨融資端和銷(xiāo)售端雙重困境。這種情況下，企業(yè)既要保交付，又要維持正常運(yùn)營(yíng)，要支付人員工資、支付債務(wù)利息等，企業(yè)現(xiàn)金流已經(jīng)是一種非常艱難的狀況了。”一位同樣發(fā)生債務(wù)違約的50強(qiáng)民營(yíng)房企人士說(shuō)。

“暴雷或出險(xiǎn)房企的最終結(jié)局，取決于其債務(wù)處置或重組結(jié)局。只要債務(wù)處置或重組最終能成功，就不會(huì)走到清盤(pán)破產(chǎn)那一步。”一位金融人士表示。

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出險(xiǎn)房企之所以在債務(wù)重組方面推動(dòng)艱難，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，主要是由于公司實(shí)際控制人與債權(quán)人之間都不肯做出較大讓步和妥協(xié)。這種情況下，只能以公司長(zhǎng)期無(wú)法復(fù)業(yè)為代價(jià)來(lái)考驗(yàn)債權(quán)人和公司實(shí)際控制人誰(shuí)承擔(dān)持續(xù)損失的能力更強(qiáng)。

“其最終結(jié)果要么是雙方就此達(dá)成妥協(xié)推動(dòng)債務(wù)重組，要么是債權(quán)人依法申請(qǐng)對(duì)公司重整或破產(chǎn)清算。后者實(shí)際上對(duì)于實(shí)際控制人的權(quán)益與話語(yǔ)權(quán)都會(huì)有較大影響，甚至?xí)寣?shí)際控制人在上市公司中的權(quán)益歸零，并后續(xù)被連帶追責(zé)。”柏文喜表示。

從出險(xiǎn)房企化債動(dòng)作來(lái)看，根據(jù)港股出險(xiǎn)房企信息披露情況，債務(wù)重組進(jìn)展情況較好的企業(yè)包括融創(chuàng)中國(guó)、旭輝集團(tuán)等，債務(wù)重組包含展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)清償?shù)榷喾N形式，多數(shù)房企還是以展期方式為主；債務(wù)情況仍比較嚴(yán)峻的企業(yè)包括中國(guó)恒大、世茂集團(tuán)等。

房企資金來(lái)源主要有兩個(gè)渠道，一是銷(xiāo)售回款，二是融資。數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，100家典型房企境內(nèi)債權(quán)融資390億元，環(huán)比減少36%，同比減少17.4%；境外債權(quán)融資61億元，同比減少84.4%。

“大多數(shù)民營(yíng)房企融資困難，尤其是已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房企，很難有銀行愿意給其發(fā)放貸款。他們用于保交樓的現(xiàn)金流幾乎全部來(lái)自銷(xiāo)售回款和出售資產(chǎn)。”一位銀行業(yè)人士稱，廣大房企尤其是出險(xiǎn)房企的銷(xiāo)售情況正變得越來(lái)越糟。

值得關(guān)注的是，在化債艱難之下，今年房企還將面臨更大規(guī)模的債務(wù)到期壓力。

天風(fēng)證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外債到期規(guī)模合計(jì)達(dá)2.54萬(wàn)億元，其中境內(nèi)待償還債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)為1.09萬(wàn)億元，償債高峰期在今年6～8月。

東方金誠(chéng)研究報(bào)告亦認(rèn)為，今年5～9月是房企償債高峰，在外部融資渠道難以打開(kāi)的情況下，二季度樓市回暖情況將成為展期房企能否平穩(wěn)度過(guò)償債高峰、逐步恢復(fù)融資能力的關(guān)鍵。但預(yù)計(jì)二季度銷(xiāo)售端迎來(lái)顯著修復(fù)可能性較低。在此情況下，繼續(xù)展期大概率成為房企應(yīng)對(duì)到期債券的主流選擇，而項(xiàng)目布局不合理、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有問(wèn)題的房企很可能會(huì)在本輪行業(yè)洗牌中淘汰出局。

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